Zinswende: Wann Immobilienpreise tatsächlich reagieren

Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins erstmals seit Beginn der Zinssenkungsphase wieder angehoben. Viele Käufer fragen sich nun, ob die Immobilienpreise erneut unter Druck geraten. Eine Auswertung von immowelt-Daten zeigt, dass die letzte Zinswende den Markt zwar deutlich getroffen hat – allerdings mit erheblicher Verzögerung. Zwischen der ersten Zinserhöhung und dem Tiefpunkt am Immobilienmarkt lagen rund 17 Monate.

Die neue Zinswende ist da – doch der Immobilienmarkt reagiert nicht sofort

Nach Monaten sinkender Leitzinsen hat die Europäische Zentralbank ihren Kurs geändert und den Leitzins von 2,0 auf 2,25 Prozent erhöht. Hintergrund ist die wieder steigende Inflation im Euroraum. Vor allem höhere Energiepreise und die Folgen der Konflikte im Nahen Osten sorgen dafür, dass die Teuerungsrate wieder deutlich über dem EZB-Ziel von 2 Prozent liegt.

Für Immobilienkäufer stellt sich damit dieselbe Frage wie bereits 2022: Was bedeutet eine Zinswende für die Immobilienpreise? Zinsen rauf, Preise runter?

Schon zuletzt hat sich gezeigt, dass in 9 von 15 Städten die Preise langsam fallen, weil die Baufinanzierungen stiegen. Aber geht da nun noch mehr?

Eine noch genauere Antwort liefert ein Blick in die jüngere Vergangenheit. Denn die Auswertung von immowelt-Daten zeigt, dass Immobilienmärkte zwar empfindlich auf steigende Finanzierungskosten reagieren, die Anpassung aber deutlich langsamer erfolgt als an den Finanzmärkten. Also: Zinsen gehen schnell rauf, Preise sinken aber nur langsam, aber dann sehr tief.

Die Erfahrung von 2022: Erst steigen die Preise weiter

Der russische Angriff auf die Ukraine am 24. Februar 2022 löste einen massiven Energiepreisschock und damit eine einhergehende Inflationswelle aus. Trotzdem stiegen die Immobilienpreise zunächst weiter.

Im Gegenteil: Der deutschlandweite Hybrid Index von immowelt erreichte mitten in der Energiekrise sogar neue Höchststände. Viele Marktteilnehmer gingen damals noch davon aus, dass die Preisrallye trotz Inflation und steigender Unsicherheit weitergehen könnte.

Erst als die Europäische Zentralbank ihre Geldpolitik änderte und die Zinsen anhob, begann sich die Stimmung am Markt zu drehen.

Deutschland: Kaufpreise gesamt

 

Die Zahlen zeigen, dass die Korrektur keineswegs unmittelbar einsetzte. Vom Höchststand im Sommer 2022 bis zum Tiefpunkt Ende 2023 beziehungsweise Anfang 2024 vergingen rund 17 Monate.

Genau dieses Timing ist die wichtigste Erkenntnis der Analyse. Nicht der Ukraine-Krieg selbst markierte den Wendepunkt. Entscheidend war die erste Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank.

Der Wendepunkt kam mit der EZB

Am 27. Juli 2022 erhöhte die EZB ihren Leitzins erstmals seit elf Jahren um 0,5 Prozentpunkte. Es folgten weitere kräftige Schritte. Bis September 2023 stieg der Leitzins auf 4,0 Prozent. Ab diesem Zeitpunkt begann die Preisentwicklung zu kippen.

Käufer konnten sich plötzlich deutlich weniger Wohnfläche leisten. Verkäufer mussten ihre Preisvorstellungen schrittweise anpassen. Finanzierungen wurden teurer und schwieriger zu bekommen. Die Folge war allerdings keine plötzliche Panikbewegung, sondern ein langwieriger Anpassungsprozess.

Besonders hart traf es die Hochpreismärkte

Während die deutschlandweiten Durchschnittswerte vergleichsweise moderat erscheinen, zeigen die Daten in vielen Städten deutlich stärkere Rückgänge.

Die stärksten Korrekturen in den Großstädten

 

Auffällig ist, dass vor allem jene Märkte besonders stark korrigierten, die zuvor jahrelang überdurchschnittlich stark gestiegen waren. Je höher die Preise und die notwendige Kreditsumme, desto empfindlicher reagierten Käufer auf steigende Finanzierungskosten.

Auch kleinere Städte waren nicht immun

Die Korrektur beschränkte sich keineswegs auf die bekannten Metropolen. Teilweise fielen die Preisrückgänge in kleineren Städten sogar noch stärker aus.

Kleinere Städte mit starken Einbrüchen

 

Der Blick auf die Bundesländer zeigt das gleiche Muster

Nicht nur einzelne Städte, sondern ganze Regionen reagierten unterschiedlich stark auf die Zinswende.

 

Die wichtigste Erkenntnis: Immobilien reagieren langsam

Die Daten zeigen ein erstaunlich klares Muster:

 

Über mehr als 150 analysierte Städte lag der Median der Korrektur bei −13,6 Prozent, der Durchschnitt bei −14,2 Prozent.

Die aktuelle Zinserhöhung bedeutet deshalb nicht automatisch, dass Immobilienpreise bereits morgen fallen. Die Daten zeigen vielmehr, dass Preisanpassungen Zeit brauchen. Sollte die EZB ihren Kurs fortsetzen und weitere Zinserhöhungen folgen, könnten die eigentlichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt erst in den kommenden Quartalen sichtbar werden.

Die wichtigste Lehre aus der letzten Zinswende lautet deshalb: Nicht die erste Schlagzeile verändert den Markt, sondern die dauerhaft höheren Finanzierungskosten. Genau deshalb dürfte der Blick auf die nächsten Entscheidungen der EZB für Immobilienkäufer wichtiger sein als jede einzelne Inflationsmeldung.