Hauskauf rund um Köln: In diesen Kreisen sind die Preise 2025 gefallen!

Der Kölner Immobilienmarkt bleibt auch 2025 angespannt: Hohe Grundstückspreise, geringe Neubautätigkeit und anhaltende Nachfrage drücken das Angebot und halten die Preise in der Stadt auf hohem Niveau. Selbst renovierungsbedürftige Einfamilienhäuser in Randlagen kosten oft über 4.000 Euro pro Quadratmeter – Tendenz stagnierend bis leicht fallend, aber längst nicht ausreichend für echte Entlastung. Und das nicht nur im Belgischen Viertel oder im Stadtgarten, was die teuersten Lagen in Köln sein dürften.

Gleichzeitig zeigt sich im Umland eine gegenteilige Entwicklung: In Landkreisen wie dem Rhein-Erft-Kreis, dem Rheinisch-Bergischen Kreis, dem Rhein-Sieg-Kreis oder dem Oberbergischen Kreis sind die Angebotspreise für Häuser seit 2022 teilweise deutlich gesunken. Das eröffnet neue Spielräume für alle, die auf der Suche nach einem bezahlbaren Eigenheim sind – zum Beispiel in Orten wie Bergisch Gladbach, Pulheim, Bornheim oder Wipperfürth. Neben sinkenden Preisen gibt es hier oft auch größere Grundstücke, mehr Ruhe und dennoch eine gute Anbindung nach Köln – sei es mit dem Auto oder der Bahn.

Wo die Preise sinken: Die Top-Regionen im Umland

Im Umkreis von etwa 50 Kilometern um Köln verzeichnen folgende Kreise den deutlichsten Rückgang bei den Angebotspreisen für Bestandsimmobilien (Stand: 1. März 2025):

• Rhein-Erft-Kreis:
  3.644 €/m² → 3.319 €/m² (–8,9 %)
• Viersen:
  3.050 €/m² → 2.785 €/m² (–8,7 %)
• Düren:
  2.378 €/m² → 2.189 €/m² (–7,9 %)
• Rhein-Sieg-Kreis:
  3.424 €/m² → 3.290 €/m² (–3,9 %)
• Oberbergischer Kreis:
  2.166 €/m² → 2.125 €/m² (–1,9 %)
• Heinsberg:
  2.380 €/m² → 2.317 €/m² (–2,6 %)

Rhein-Erft-Kreis: Köln direkt vor der Haustür

Der Rhein-Erft-Kreis umfasst Städte wie Frechen, Brühl, Hürth, Kerpen oder Erftstadt – allesamt gut angebunden an Köln mit Bahn oder Autobahn. Mit einem Preisrückgang von 8,9 % ist hier viel Bewegung im Markt. Häuser sind im Schnitt für 3.319 €/m² zu haben. Doch Achtung: 55 % der angebotenen Häuser fallen in die Energieeffizienzklassen F bis H. Eine energetische Sanierung sollte also fest eingeplant werden.

Kreis Viersen: Linksrheinische Alternative mit Preisvorteil

Auch wenn etwas weiter entfernt, lohnt sich der Blick auf den linksrheinischen Kreis Viersen, etwa bei einem Vergleich mit dem Kölner Westen. Orte wie Willich, Nettetal, Kempen oder Brüggen bieten gute Wohnqualität im Grünen – und mit 8,7 % Preisrückgang eine spürbare Erleichterung für Kaufinteressenten. Aber: 58 % der Häuser haben einen energetischen Sanierungsstau.

Kreis Düren: Zwischen Aachen und Köln

Der Kreis Düren liegt westlich von Köln – Städte wie Jülich, Kreuzau oder Nideggen bieten naturnahes Wohnen mit akzeptabler Anbindung. Die Preise sanken um 7,9 % – ein deutlicher Rückgang bei gleichzeitig günstiger Ausgangslage. Häuser kosten hier im Schnitt nur 2.189 €/m². Doch der Anteil schlecht gedämmter Objekte ist hoch: 59 % haben Energieklasse F, G oder H.

Rhein-Sieg-Kreis: Viel Grün, etwas günstiger

Im Rhein-Sieg-Kreis liegen unter anderem Siegburg, Troisdorf, Sankt Augustin oder Königswinter – und viele ländlichere Orte mit hoher Lebensqualität. Der Preisrückgang fällt mit 3,9 % zwar moderater aus, die Ersparnis summiert sich aber dennoch schnell. Durchschnittspreis 2025: 3.290 €/m². Auch hier sind 56 % der angebotenen Immobilien energetisch in einem schlechten Zustand.

Oberbergischer Kreis: Ländlich und bodenständig

Mit Orten wie Gummersbach, Wiehl oder Bergneustadt bietet der Oberbergische Kreis vor allem Ruhe, Natur und viel Raum. Die Preise sanken leicht auf 2.125 €/m². Für Köln-Pendler ist die Entfernung teils sportlich, aber für Käufer mit Homeoffice-Option durchaus eine Alternative. Auch hier gilt: 57 % der Angebote sind energetisch sanierungsbedürftig.

Kreis Heinsberg: Niedriger Preis, hoher Sanierungsbedarf

Der Kreis Heinsberg, westlich von Köln an der Grenze zu den Niederlanden, ist mit 2.317 €/m² der günstigste in der Auswahl. Orte wie Erkelenz, Geilenkirchen oder Hückelhoven bieten sehr viel Haus fürs Geld – allerdings auch mit Haken: 62 % der Häuser sind energetisch am unteren Limit.

Fazit: Umlandpreise sinken – doch der Energieausweis entscheidet mit

Rund um Köln sinken 2025 die Preise – vor allem im Rhein-Erft-Kreis, in Viersen und im Kreis Düren. Auch ländlichere Kreise wie der Rhein-Sieg-Kreis oder der Oberbergische bieten attraktive Einstiegspreise. Doch mit den sinkenden Preisen geht fast immer auch ein hoher Sanierungsbedarf einher. In allen Kreisen liegt der Anteil an Bestandsimmobilien mit den Energieeffizienzklassen F, G oder H bei über 50 %.

Wer jetzt kauft, sollte den Energieausweis nicht übersehen – und bei der Finanzierung auch Förderprogramme, Sanierungspläne und künftige Energiekosten mit einbeziehen. Dann kann aus dem günstigen Kaufpreis ein echtes Langzeitplus werden.