Grundsteuer-Schock nach der Reform: Gleiche Häuser, völlig verschiedene Belastung

Die Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 in Kraft trat, sollte eigentlich für mehr Gerechtigkeit und Aufkommensneutralität sorgen. Doch die aktuellen Zahlen aus dem Grundsteuerranking 2025 zeigen deutlich, dass die Belastung vielerorts stark gestiegen ist. 

Die Grundsteuerreform 2025 und ihre überraschenden Folgen

Die Grundsteuerreform 2025 sollte für mehr Gerechtigkeit und eine aufkommensneutrale Belastung sorgen – doch das Gegenteil ist eingetreten. Wie das aktuelle Grundsteuerranking 2025 zeigt, zahlen Eigentümer je nach Stadt völlig unterschiedliche Beträge. In manchen Regionen, insbesondere in Baden-Württemberg, haben sich die Abgaben teils mehr als verdoppelt, während Städte im Osten Deutschlands vergleichsweise günstig bleiben.

Erarbeitet wurde die Untersuchung von der IW Consult GmbH im Auftrag von Haus & Grund Deutschland. Grundlage des Vergleichs ist ein einheitliches Modellhaus – ein Einfamilienhaus mit 508 Quadratmetern Grundstücksfläche, 126 Quadratmetern Wohnfläche und Baujahr 1990. Dieses Beispielhaus wurde in den 100 größten Städten Deutschlands nach den jeweils gültigen Bewertungsmodellen durchgerechnet.

Das Ergebnis zeigt: Die Grundsteuerreform hat die Unterschiede nicht verringert, sondern vielerorts noch verschärft. Eigentümer zahlen heute je nach Wohnort mehrere Hundert Euro mehr oder weniger – selbst dann, wenn sie nur wenige Kilometer voneinander entfernt leben.

Hier kommst du direkt zu allen Städten.

Die teuersten Städte 2025

Am oberen Ende des Rankings dominieren Städte aus Baden-Württemberg. Verantwortlich ist vor allem das dort verwendete Bodenwertmodell, das hohe Bodenpreise stark durchschlagen lässt.

 

Die teuerste Stadt Deutschlands ist Tübingen, dicht gefolgt von Mannheim und Stuttgart. Eigentümer zahlen dort jährlich zwischen 950 und 1.377 Euro – teils mehr als das Vierfache der günstigsten Städte.

Extreme Unterschiede zwischen Nachbarstädten

Besonders überraschend sind die enormen Differenzen zwischen Städten, die nur wenige Kilometer voneinander entfernt liegen.

• Stuttgart (1.197 €) – Esslingen (672 €): Unterschied 525 €
• Mannheim (1.314 €) – Ludwigshafen (562 €): Unterschied 752 €
• Mainz (860 €) – Wiesbaden (445 €): Unterschied 415 €
• Köln (799 €) – Düsseldorf (627 €): Unterschied 172 €
• Berlin (850 €) – Potsdam (285 €): Unterschied 565 €

Diese Differenzen zeigen deutlich: Die Grundsteuer hängt weniger von regionaler Nähe ab, sondern vor allem vom gewählten Berechnungsmodell und den kommunalen Hebesätzen.

Die günstigsten Städte 2025

Die günstigsten Städte liegen nahezu vollständig im Osten Deutschlands. Sie profitieren von niedrigeren Bodenrichtwerten und dem Bundesmodell, das weniger stark nach oben ausschlägt.

 

Die günstigste Stadt Zwickau liegt exakt 1.119 Euro unter Tübingen – ein deutlicher Hinweis auf die fortbestehenden regionalen Ungleichheiten.

Steigt die Grundsteuer durch die Reform?

Die Reform sollte eigentlich aufkommensneutral sein. Die Werte zeigen jedoch einen Anstieg:

• Durchschnitt 2024: 499 €
• Durchschnitt 2025: 545 €
• Veränderung: +46 €

Vor allem Baden-Württemberg verzeichnet starke Steigerungen, da viele Kommunen ihre Hebesätze trotz höherer Grundsteuerwerte nicht angepasst haben.

Bundesländer im Vergleich

Auch im Ländervergleich zeigen sich deutliche Unterschiede. Berlin ist bundesweit am teuersten, während alle fünf ostdeutschen Länder die günstigsten Plätze belegen.

Alle 100 Städte auf einen Blick

Das interaktive Tool zeigt die Ergebnisse des Grundsteuerrankings 2025 der IW Consult GmbH im Auftrag von Haus & Grund Deutschland. Grundlage der Berechnung ist ein einheitliches Modellhaus mit 508 Quadratmetern Grundstücksfläche, 126 Quadratmetern Wohnfläche und Baujahr 1990. Für jede der 100 größten deutschen Städte wurde berechnet, wie hoch die jährliche Grundsteuerbelastung für dieses Musterhaus ausfällt.

Über die Suchfunktion kannst du deine Stadt direkt finden. Das Tool zeigt maximal 20 Städte pro Seite an; mit den Pfeiltasten ← und → oder den Buttons unten kannst du dich bequem durch die Ergebnisse blättern. Die Werte zeigen die jährliche Grundsteuer (Grundsteuer B) für vergleichbare Wohnimmobilien und ermöglichen so einen bundesweiten Vergleich.

Die Grundsteuerreform 2025 verfehlt ihr Ziel der Gleichbehandlung deutlich. Die Belastungen steigen vielerorts, und die regionalen Unterschiede werden größer. Während Eigentümer in Ostdeutschland profitieren, müssen Bürger in Baden-Württemberg und Berlin besonders tief in die Tasche greifen. Am auffälligsten aber sind die enormen Differenzen zwischen direkt benachbarten Städten – ein Zeichen dafür, dass die Grundsteuer weiterhin ein Flickenteppich bleibt.