Falsches Lüften & Schimmel: So bekommst du als Vermieter Recht

Viele Vermieter kennen das Problem: Schimmel an den Wänden, aber der Mieter behauptet, er lüfte immer „ganz normal“. Doch wie kannst du als Vermieter falsches Lüften tatsächlich nachweisen – und dich vor teuren Schäden schützen?

➡️ Diese Tipps zeigen dir Schritt für Schritt, wie du vorgehst, worauf du rechtlich achten musst und wann ein Gutachten sinnvoll ist.

Viele Mieter denken: „Lüften? Mach ich, wenn ich will.“ Doch das ist so nicht ganz richtig. Laut deutschem Mietrecht gehört richtiges Lüften zu den mietvertraglichen Nebenpflichten (§§ 535 ff. BGB). Heißt: Wer falsch oder gar nicht lüftet, riskiert Feuchtigkeitsschäden – und ist im Zweifel haftbar.

👉 Das Amtsgericht Berlin entschied 2005, dass tägliches Stoßlüften zumutbar ist. Aber Achtung: Was „richtiges“ Lüften bedeutet, hängt immer vom Einzelfall ab – Größe der Wohnung, Anzahl der Bewohner, Bauweise etc. spielen eine große Rolle.

Schritt 1: Klare Anweisungen geben

Bevor es überhaupt zum Streit kommt, solltest du als Vermieter präventiv handeln. Gib deinen Mietern schriftlich genaue Anweisungen zum Lüften – besonders in gut isolierten Neubauten.

Was rein sollte:

• 2x täglich Stoßlüften für 10 Minuten
• Lüften nach jedem Duschen/Baden
• Lüften nach dem Kochen
• Fenster nicht dauerhaft gekippt lassen

👉 Wichtig: Dokumentiere, dass du diese Anweisungen übergeben hast – z. B. im Übergabeprotokoll oder als Aushang in der Wohnung.

Schritt 2: Kontrolle ist erlaubt (wenn’s einen Grund gibt)

Du kannst nicht jeden Tag vor der Wohnungstür stehen, klar. Aber: Wenn bereits ein Schaden aufgetreten ist, darfst du Besichtigungen ankündigen, um die Situation zu überprüfen. So kannst du dokumentieren, ob erneut falsch gelüftet wird.

Tipp: Lass dir vom Fachbetrieb, der den Schimmel entfernt hat, eine Einschätzung geben. Diese Infos kannst du später als Beleg nutzen.

Schritt 3: Abmahnen bei falschem Verhalten

Wenn dein Mieter trotz klarer Hinweise nicht ordentlich lüftet, heißt es: Abmahnen. Dabei solltest du:

• Den Schaden dokumentieren (Fotos, Protokolle)
• Eine schriftliche Abmahnung formulieren (§ 541 BGB)
• Eine Frist zur Besserung setzen

Bleibt die Besserung aus, ist im Ernstfall auch eine Kündigung möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Schritt 4: Der Profi muss ran – Sachverständigengutachten

Der Mieter sagt: „Ich lüfte ordentlich!“ – Du bist vom Gegenteil überzeugt? Dann brauchst du ein Sachverständigengutachten.

Der Gutachter prüft u. a.:

• Die Luftfeuchtigkeit in den Räumen
• Die Lüftgewohnheiten des Mieters (per Befragung)
• Die baulichen Gegebenheiten

Nur mit einem Gutachten kannst du vor Gericht beweisen, dass der Mieter durch falsches Lüften den Schaden verursacht hat.

💡 Gut zu wissen: Wenn sich herausstellt, dass der Mieter wirklich schuld ist, kann er auch die Gutachterkosten tragen müssen.

Fazit: So behältst du als Vermieter die Oberhand

Falsches Lüften ist kein Bagatellverstoß – vor allem, wenn daraus Schimmel entsteht. Als Vermieter solltest du daher:

• Frühzeitig Anweisungen geben
• Dokumentieren und kontrollieren
• Rechtlich sauber abmahnen
• Im Ernstfall ein Gutachten einholen

Damit stehst du auf der sicheren Seite – und schützt nicht nur dein Eigentum, sondern auch deine Nerven.