EU-Gebäuderichtlinie ist Gesetz: Das ändert sich jetzt für Eigentümer

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Die EU hat neue Vorgaben für Gebäude beschlossen. Ziel ist ein klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050. Für viele Eigentümer klingt das zunächst nach Sanierungspflicht und Heizungsverboten. Tatsächlich fallen die Folgen für private Hausbesitzer deutlich weniger drastisch aus als ursprünglich befürchtet.

Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ist bereits in Kraft. Deutschland setzt die Vorgaben derzeit mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) um. Die Richtlinie enthält zahlreiche neue Anforderungen für Neubauten, Energieeffizienz und die Nutzung erneuerbarer Energien. Gleichzeitig bleibt eine zentrale Befürchtung vieler Eigentümer unbegründet: Eine generelle Sanierungspflicht für Wohnhäuser kommt nicht.

Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) ist bereits in Kraft. Deutschland setzt die Vorgaben mit dem am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedeten Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) um, das das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ändert. Die ersten Regelungen sind bereits am 29. Juli 2026 in Kraft getreten, weitere Teile folgen stufenweise – Artikel 2 des Gesetzes tritt sechs Monate nach Artikel 1 in Kraft, die eigentlichen EPBD-Umsetzungsregelungen (etwa zu Energieausweisen und Nichtwohngebäuden) voraussichtlich Anfang 2027. Eine zentrale Befürchtung vieler Eigentümer bleibt dabei unbegründet: Eine generelle Sanierungspflicht für Wohnhäuser kommt nicht.

Keine Zwangssanierung für Wohnhäuser

In den ersten Entwürfen der EU-Kommission und des Europäischen Parlaments war noch vorgesehen, dass Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse E und bis 2033 die Klasse D erreichen sollten. Diese Pläne wurden jedoch nicht Teil der endgültigen Richtlinie.

Stattdessen verfolgt die EU einen anderen Ansatz: Deutschland muss den durchschnittlichen Energieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands senken. Wie dieses Ziel erreicht wird, entscheidet der nationale Gesetzgeber. Für einzelne Eigentümer bedeutet das: Niemand wird verpflichtet, sein Einfamilienhaus innerhalb weniger Jahre auf eine bestimmte Effizienzklasse zu sanieren.

Wer ohnehin modernisieren möchte, kann weiterhin von Förderprogrammen profitieren. Gleichzeitig dürfte die energetische Qualität von Immobilien künftig bei Verkauf und Vermietung noch stärker in den Fokus rücken.

Heizungstausch: 65-%-Regel entfällt, „Bio-Treppe“ kommt

Eine der wichtigsten Änderungen gegenüber dem bisherigen GEG betrifft den Heizungstausch im Bestand: Die bisherige Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen (§ 71 GEG), entfällt vollständig. Der Einbau und Weiterbetrieb von Öl- und Gasheizungen bleibt grundsätzlich möglich.

Anstelle der starren 65-%-Regel gilt künftig die sogenannte „Bio-Treppe“: Neu eingebaute fossile Heizungen müssen einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (z. B. Biomethan, Bioöl) nutzen:

10 Prozent ab 2029
15 Prozent ab 2030
30 Prozent ab 2035
60 Prozent ab 2040

Thermische Solaranlagen und Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung können diesen Anteil bis 2035 gleichwertig ersetzen. Zusätzlich ist die Bundesregierung verpflichtet, bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz zur Umsetzung einer Grüngas- bzw. Grünheizölquote vorzulegen.

Für Eigentümer heißt das: Wer eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, sollte die langfristig steigenden Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe und die verfügbaren Fördermöglichkeiten für Wärmepumpen und Hybridlösungen genau im Blick behalten.

Ab 2030 werden Neubauten zu Nullemissionsgebäuden

Deutlich strenger sind die Vorgaben für Neubauten. Ab dem 1. Januar 2030 müssen neue Gebäude als sogenannte Nullemissionsgebäude errichtet werden. Öffentliche Neubauten müssen diese Anforderungen bereits ab 2028 erfüllen.

Das bedeutet nicht, dass Gebäude vollständig ohne Energie auskommen. Vielmehr dürfen im laufenden Betrieb keine CO₂-Emissionen aus fossilen Energieträgern mehr entstehen. In der Praxis werden Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen, Solarthermie und andere erneuerbare Energien künftig zum Standard gehören.

Auch die Anforderungen an Dämmung, Gebäudehülle und intelligente Steuerungssysteme steigen. Neubauten sollen Energie möglichst effizient nutzen und flexibel auf die Anforderungen des Stromnetzes reagieren können.

Solarenergie wird schrittweise Pflicht

Ein weiterer Schwerpunkt der Richtlinie ist der Ausbau von Solarenergie auf Gebäuden. Die wichtigsten Fristen für Neubauten:

ab 2027 für neue öffentliche Gebäude
ab 2027 für neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche
ab 2028 für größere Bestandsgebäude bei umfassenden Renovierungen oder Dachsanierungen
ab 2029 für neue Wohngebäude

Neu konkretisiert wurde inzwischen auch eine gestaffelte Solarpflicht für bestehende öffentliche Nichtwohngebäude, gestaffelt nach Größe:

ab 2028 für Gebäude ab 2.000 Quadratmetern
ab 2029 für Gebäude ab 750 Quadratmetern
ab 2031 für Gebäude ab 250 Quadratmetern

Ausnahmen gelten unter anderem bei fehlender Wirtschaftlichkeit. Für bestehende Einfamilienhäuser entsteht dadurch weiterhin keine pauschale Solarpflicht.

Energieausweise werden wichtiger – und umfassender

Der Energieausweis gewinnt durch die neue Richtlinie weiter an Bedeutung. Käufer und Mieter sollen künftig noch besser erkennen können, wie energieeffizient eine Immobilie tatsächlich ist. Die Angaben werden europaweit stärker vereinheitlicht und um neue Pflichtangaben erweitert, etwa zu:

Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen
„Smart Readiness“ (Eignung für intelligente Steuerungssysteme)
Niedertemperatur-Fähigkeit der Heizungsanlage

Auch die bisherige Ausnahme für Baudenkmale entfällt: Künftig benötigen auch denkmalgeschützte Gebäude bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis. Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, sollte daher künftig noch stärker auf einen aktuellen und aussagekräftigen Energieausweis achten.

Neue Regeln für Bürogebäude und Gewerbeimmobilien

Während private Wohngebäude von direkten Sanierungspflichten verschont bleiben, gelten für Nichtwohngebäude deutlich strengere Vorgaben nach dem „Worst-first“-Ansatz.

Bis 2030 müssen die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude modernisiert werden. Bis 2033 steigt dieser Anteil auf 26 Prozent. Betroffen sind vor allem Bürogebäude, Gewerbeobjekte, Hallen und größere Unternehmensimmobilien.

Zusätzlich verschärft wurden die Anforderungen an die Gebäudeautomation: Die Pflicht-Schwelle wurde von bisher über 290 kW auf über 70 kW Heizleistung gesenkt – seit 29. Juli 2026 in Kraft, mit einer Nachrüstfrist bis zum 31. Dezember 2029 (soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar). Damit sind künftig deutlich mehr Bürogebäude, Verwaltungsgebäude, Schulen und Gewerbeimmobilien betroffen als bisher angenommen.

Für klassische Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen ergeben sich daraus weiterhin keine unmittelbaren Pflichten.

Mehr Ladepunkte für Elektroautos

Die EU möchte auch den Ausbau der Ladeinfrastruktur beschleunigen. Deshalb müssen bei Neubauten und größeren Renovierungen künftig häufiger Leitungen oder Ladepunkte für Elektrofahrzeuge vorgesehen werden.

Insbesondere größere Wohnanlagen, Bürogebäude und Gewerbeimmobilien sollen dadurch besser auf die steigende Zahl von Elektroautos vorbereitet werden. Wer ohnehin saniert oder neu baut, sollte die Ladeinfrastruktur frühzeitig mitdenken.

Fossile Heizungen verlieren weiter an Bedeutung

Auch wenn das GModG kein unmittelbares Verbot bestehender Öl- oder Gasheizungen vorsieht, setzt die EU klar auf erneuerbare Energien. Bereits seit 2025 dürfen reine fossile Heizungen nicht mehr mit EU-Mitteln gefördert werden. Mit der neuen „Bio-Treppe“ (siehe oben) kommt ab 2029 zusätzlich ein steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe hinzu.

Für Eigentümer bedeutet das vor allem, dass sich bei einem Heizungstausch ein genauer Blick auf die langfristigen Anforderungen und Fördermöglichkeiten lohnt – klimafreundliche Heizsysteme wie Wärmepumpen, Fernwärme oder Hybridlösungen sollen den Gebäudesektor schrittweise dominieren.

Renovierungspässe sollen Eigentümern Orientierung geben

Die Richtlinie sieht außerdem sogenannte Renovierungspässe vor. Diese sollen Eigentümern einen langfristigen Fahrplan für energetische Modernisierungen an die Hand geben – ähnlich wie der bereits bekannte individuelle Sanierungsfahrplan.

Wie sich mittlerweile bestätigt hat, bleibt die Nutzung des Renovierungspasses freiwillig: Eine Verpflichtung ist nicht vorgesehen.

Was bedeutet die EU-Gebäuderichtlinie für Eigentümer?

Für die meisten Hausbesitzer fällt die Bilanz weiterhin deutlich weniger dramatisch aus, als viele Schlagzeilen vermuten lassen. Eine verpflichtende Komplettsanierung von Wohngebäuden wurde nicht beschlossen, und auch die ursprünglich diskutierte starre 65-%-Regel für neue Heizungen ist inzwischen ersatzlos gestrichen worden.

Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Neubauten, an die Nutzung erneuerbarer Energien im Bestand (über die neue Bio-Treppe), an die Transparenz beim Energieverbrauch und – für Nichtwohngebäude – an Gebäudeautomation und energetische Mindeststandards. Mit dem im Juli 2026 verabschiedeten Gebäudemodernisierungsgesetz ist der rechtliche Rahmen für die kommenden Jahre inzwischen weitgehend gesetzt.

Wer in den kommenden Jahren neu baut, sein Dach saniert oder eine neue Heizung plant, sollte die weitere Umsetzung – insbesondere die ab 2027 greifenden EPBD-Detailregelungen – aufmerksam verfolgen. Viele der heute noch freiwilligen Maßnahmen werden langfristig zum neuen Standard am Immobilienmarkt werden.