Bitcoin als Eigenkapital? USA starten Revolution am Immobilienmarkt

Bitcoin schwankt stark im Wert, gilt in den USA aber plötzlich als Türöffner für den Immobilienkauf. Kryptowährungen sollen dort künftig als Eigenkapital anerkannt werden und neue Käufer anlocken. Während sich der Markt neu erfindet, stellt sich die Frage: Bleibt Deutschland außen vor?

Was lange wie ein Experiment klang, könnte in den USA bald zum neuen Standard werden. Kryptowährungen wie Bitcoin sollen künftig offiziell als Sicherheit für Immobilienkredite dienen. Das berichtete das Wall Street Journal. 

Hinter dem Schritt steht mit Fannie Mae ausgerechnet einer der wichtigsten Player im US-Hypothekenmarkt. Damit rückt ein Szenario näher, das den Hauskauf grundlegend verändern könnte. Denn es geht nicht nur um eine neue Option. Es geht um eine echte Verschiebung der Spielregeln.

Bitcoin ersetzt plötzlich Eigenkapital

Bislang war die Situation klar. Wer ein Haus kaufen wollte, musste Eigenkapital in Form von Dollar nachweisen. Kryptowährungen mussten dafür verkauft werden. Genau dieser Punkt fällt nun weg.

Künftig können Käufer ihre Bitcoin- oder Ethereum-Bestände direkt als Sicherheit hinterlegen, ohne sie vorher umzuwandeln. Möglich wird das durch eine Initiative der US-Aufsicht Federal Housing Financial Agency (FHFA), die Fannie Mae und Freddie Mac dazu verpflichtet hat, entsprechende Modelle zu entwickeln. Die beiden staatlich geförderten Finanzdienstleister spielen eine entscheidende Rolle bei der Stabilisierung des US-Wohnungsmarktes.

Das Gewicht dieser Entscheidung ist enorm. Fannie Mae und Freddie Mac sichern mehr als die Hälfte aller Hypotheken in den USA ab. Was hier eingeführt wird, hat unmittelbare Auswirkungen auf den gesamten Markt. Vor allem für junge Käufer könnte das ein Wendepunkt sein. Viele verfügen über Krypto-Vermögen, aber kaum klassische Rücklagen. Für sie wird der Zugang zum Immobilienmarkt plötzlich deutlich einfacher.

Mehr Käufer, mehr Druck auf die Preise

Mit der neuen Regel wächst die Gruppe potenzieller Käufer spürbar. Menschen, die bisher als nicht kreditwürdig galten, könnten nun doch eine Finanzierung erhalten. Das dürfte die Nachfrage erhöhen. Und mehr Nachfrage bedeutet in der Regel auch steigende Preise. Gerade in angespannten Regionen könnte sich der Wettbewerb weiter verschärfen. 

Gleichzeitig verändert sich die Dynamik am Markt. Gewinne aus Kryptowährungen können direkt in Immobilien fließen. Der Immobilienmarkt wird damit stärker an die Entwicklung digitaler Vermögenswerte gekoppelt.

Die Kehrseite: Hohe Risiken

So viel Potenzial die neue Regel bietet, so groß sind auch die Risiken. Kryptowährungen gelten als extrem volatil. Ihr Wert kann innerhalb kurzer Zeit massiv schwanken. Zuletzt rutsche der Preis von über 100.000 Dollar auf zuletzt rund 60.000 Dollar ab. Genau das wird zum Problem, wenn diese Werte als Sicherheit für Kredite dienen. Fällt der Kurs, verliert auch die hinterlegte Sicherheit an Wert.

Genauso schnell kann der Kurs zwar wieder steigen, beweist der Blick in die Vergangenheit. Kreditgeber wollen dennoch mit Sicherheitsabschlägen arbeiten. Zudem sollen nur Kryptobestände auf regulierten Plattformen wie Coinbase berücksichtigt werden. Dennoch bleibt ein Unsicherheitsfaktor bestehen.

Kritiker warnen bereits, dass die Integration volatiler Vermögenswerte das gesamte Hypothekensystem anfälliger machen könnte.

Vom Nischenmodell zum Massenmarkt

Erste Anbieter sind längst aktiv. Unternehmen wie Newrez oder Rate bieten bereits Hypotheken an, bei denen Kryptowährungen berücksichtigt werden. Mit dem Einstieg von Fannie Mae erreicht das Thema jedoch eine neue Dimension. Was bisher ein Spezialprodukt war, könnte sich nun im Massenmarkt etablieren.

Auch politisch wird der Weg geebnet. Die USA positionieren sich zunehmend als kryptooffener Finanzstandort. Gesetzesinitiativen sollen die Rolle digitaler Vermögenswerte weiter stärken.

Und wie ist das in Deutschland?

Während die USA diesen Schritt gehen, bleibt Deutschland deutlich vorsichtiger. Ein direkter Immobilienkauf mit Bitcoin ist hier nicht möglich.

Das Geldwäschegesetz schreibt vor, dass Immobilienkäufe über nachvollziehbare, regulierte Zahlungswege erfolgen müssen. Kryptowährungen sind als Zahlungsmittel ausgeschlossen. Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen will, muss seine Coins zunächst verkaufen und in Euro umwandeln. Erst dann kann das Geld in den Kaufprozess eingebracht werden.

Krypto spielt nur eine Nebenrolle

Kryptowährungen können in Deutschland zwar als Vermögensquelle dienen, etwa für Eigenkapital. Aber nur über den Umweg der Umwandlung. Das ist der entscheidende Unterschied zu den USA. Dort wird Krypto Teil der Finanzierung. In Deutschland bleibt es ein vorgelagerter Schritt, dann folgt die steuerliche Komponente. Gewinne sind nur dann steuerfrei, wenn die Haltefrist von einem Jahr überschritten wurde. Andernfalls greift der persönliche Einkommensteuersatz.