Immobilie kaufen? Exklusive Daten zeigen: So viel Einkommen braucht man wirklich

Der Finanzierungsvermittler BauDarlehen24 hat exklusive Daten zur Verfügung gestellt: Sie geben Einblicke, wie Deutschland heute noch eine Immobilie finanziert. Geschäftsführer Tom Kiske weiß: Trotz gestiegener Zinsen und strengerer Kreditvergaben ist der Traum einer Immobilie weiterhin realisierbar.

Der Traum vom Eigenheim – und sein Preis

Eine eigene Immobilie kaufen – das klingt nach Ankommen, nach Sicherheit, nach Wohlstand auch im Alter. Doch der Weg dorthin war auch 2025 steinig. Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, zahlt in deutschen Ballungszentren mal eben 400.000 bis 600.000 Euro – und das ist keineswegs die Ausnahme.

Bei aktuellen durchschnittlichen Zinsen zwischen 3,5 und 4,0 Prozent, und einer soliden Anfangstilgung von 2 Prozent landet die monatliche Rate schnell zwischen 2.000 und 2.800 Euro. Monat für Monat.

Während die Immobilienpreise nach kurzem Rückgang wieder anziehen, sind die Zinsen immer noch weit entfernt vom Null-Zins-Paradies der Vorjahre. Geopolitische Krisen wie in der Ukraine- oder rund um den Iran verunsichern die Finanzmärkte zusätzlich. Wer kaufen will, muss rechnen.

84 Prozent wollen kaufen – nicht bauen

Wie groß der Kaufwunsch trotz aller Hürden ist, zeigt eine exklusive Auswertung des Finanzierungsvermittlers BauDarlehen24. Tausende Finanzierungsanfragen aus dem vergangenen Jahr wurden analysiert – und das Ergebnis ist eindeutig: 84 Prozent aller Anfragen betrafen Kaufvorhaben. Selber Bauen ist angesichts der Baukosten nicht das Primärziel.

Aber: Der Wunsch nach dem Eigenheim ist ungebrochen. „Täglich treffen Dutzende neue Anfragen ein, von Menschen, die sich bereits entschieden haben, eine Immobilie zu kaufen und nun wissen wollen: Geht das?“, sagt Tom Kiske, Geschäftsführer von BauDarlehen24.  Die Antwort ist – je nach Einkommen – nicht immer die erhoffte.

Was die Menschen verdienen – und was die Bank davon hält

Die Auswertung gibt detailliert Einblick in die Einkommensverhältnisse der Kaufwilligen. Das Gros der Anfragenden sind Angestelltenhaushalte – mit einem Haushaltsnettoeinkommen, das sich im Schnitt zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Monat bewegt.

Das klingt komfortabel. Ist es aber nicht zwingend. Kreditinstitute setzen in der Regel maximal 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens als tragbare monatliche Belastung an. Das bedeutet: Bei 5.000 Euro netto sollte die Rate idealerweise nicht über 1.750 bis 2.000 Euro liegen. Aber: Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro zuzüglich der Nebenkosten und abzüglich 10 Prozent Eigenkapital sowie 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung landet man aber schon bei rund 2.250 Euro monatlich. Spätestens hier geht dann die Schere zwischen Wunsch und Machbarem auseinander.

Jeder Zweite bricht erstmal Finanzierung ab

Besonders aufschlussreich ist die sogenannte Konvertierungsrate – also der Anteil der Anfragen, die am Ende tatsächlich in einen Abschluss münden. Bei Kaufvorhaben liegt dieser Wert bei 53 Prozent. Fast jeder zweite Kaufwillige, der sich konkret an einen Finanzierungsvermittler wendet, verlässt den Prozess dann doch ohne Abschluss. Die Erfahrung sagt aber: „Der Wunsch nach einer Finanzierung wird nicht aufgegeben. Viele kommen zu einem späteren Zeitpunkt zurück, sobald sie das benötigte Eigenkapital aufgebaut oder eine passende, günstigere Immobilie gefunden haben“, weiß Kiske.

Die Gründe für das Scheitern sind vielfältig: zu geringes Eigenkapital, ein zu hoher Beleihungsauslauf oder fehlende Bonität.

Interessant dabei: Bei einem Beleihungsauslauf – also dem Fremdfinanzierungsanteil - von bis zu 95 Prozent, was noch als machbare Finanzierung zu einem gesunden Zinssatz gilt – liegt die Konversionsrate mit 60 Prozent noch relativ hoch. Aber auch bei einer Vollfinanzierung findet noch mehr als jeder Dritte eine Bank. „Das zeigt: Finanzieren ohne Eigenkapital ist möglich, wenn die Bonität stimmt“, sagt Tom Kiske.

Kaufen ist möglich – aber nur für die Vorbereiteten

Die Daten von BauDarlehen24 zeichnen das Bild einer Gesellschaft, in der der Wunsch nach Wohneigentum ungebrochen stark ist – die finanziellen Voraussetzungen aber immer anspruchsvoller werden. Wer heute ernsthaft kaufen will, braucht ein solides Haushaltseinkommen. „Finanzierungen bis zum 120fachen vom Haushaltseinkommen sind möglich“, weiß Tom Kiske.

Die gute Nachricht: Wer diese Voraussetzungen mitbringt und sich unabhängig und professionell beraten lässt, hat trotz Zinsumfeld und hoher Preise nach wie vor gute Chancen auf eine Finanzierung. Oder: Er weiß zumindest, welches Ziel er verfolgen muss, um in naher Zukunft bereit zu sein.