Billig gekauft, teuer saniert? Diese Immobilien werden schnell zur Kostenfalle

Günstig kaufen klingt verlockend – kann aber teuer enden. Neue Daten zeigen: Zwischen Top- und schlechtester Energieklasse liegen bis zu 32 Prozent im Preis. Warum sich der vermeintliche Schnapper später rächt und worauf es jetzt ankommt.

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte den Energieausweis nicht als Formalität behandeln. Neue Daten zeigen: Zwischen dem schlechtesten und dem besten Energiestandard liegen bis zu 32 Prozent im Preis. Eine Auswertung von Angeboten auf immowelt.de aus dem Jahr 2025 macht den Zusammenhang messbar. Wohnungen der Klasse A+ werden im Schnitt rund 20 Prozent teurer angeboten als vergleichbare Objekte der Klasse D — dem Referenzwert der Studie. Bei Häusern beträgt der Aufschlag 15 Prozent. Am anderen Ende der Skala zahlen Käufer von Häusern der schlechtesten Klasse H im Schnitt rund 17 Prozent weniger als für ein Haus in Klasse D. Die Gesamtspanne zwischen A+ und H liegt bei Häusern bei 32 Prozent, bei Wohnungen bei 29 Prozent.

Für die Auswertung wurde ein hedonisches Modell eingesetzt, das Baujahr und allgemeinen Renovierungsstand herausrechnet — Preisunterschiede lassen sich damit direkt auf den Energiestandard zurückführen. 

Käufer denken bei Häusern langfristiger

Auffällig ist, dass die Preisabschläge bei Häusern in den unteren Klassen stärker ausfallen als bei Wohnungen. Der Grund liegt nahe: Wer ein Haus kauft, trägt Energiekosten und Sanierungsaufwand allein. Bei einer Wohnung teilen sich die Eigentümer zumindest Teile der Instandhaltung. Käufer von Häusern scheinen diese Kostenerwartung deutlich stärker in ihr Gebot einzupreisen.

Wertstabilität folgt der Effizienz

Der Energiestandard beeinflusst nicht nur den Einstiegspreis, sondern auch die Robustheit des Werts im Zeitverlauf. Immobilien der Klassen A+ bis C verloren während des Marktrückgangs der vergangenen Jahre weniger an Wert und erholten sich schneller. Objekte der mittleren Klassen D und E stehen dagegen zwischen zwei Polen: Weder bieten sie die Attraktivität effizienter Gebäude noch die günstigen Einstiegspreise der untersten Klassen. Gebäude der Klassen F bis H verzeichneten zwar die stärksten Wertverluste im Abschwung, konnten sich anschließend aber ähnlich schnell erholen wie die oberen Kategorien.

Sanierungsstau als Marktfaktor

Dass energieineffiziente Objekte trotzdem zahlreich auf dem Markt sind, liegt auch daran, dass der Bestand strukturell belastet ist. Laut einer aktuellen immowelt-Analyse weisen 36 Prozent aller zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien die Klassen F bis H auf — bei freistehenden Einfamilienhäusern ist es sogar jedes zweite Objekt. Der Sanierungsstau ist damit kein Randphänomen, sondern prägt das Angebot in weiten Teilen Deutschlands.

Energieineffiziente Objekte als Einstieg

Trotz schlechterer Energiebilanz bleiben Immobilien der unteren Klassen für viele Käufer relevant — gerade in Zeiten hoher Zinsen und gestiegener Gesamtpreise. Der niedrigere Kaufpreis ermöglicht den Markteinstieg, auch wenn eine Sanierung nicht sofort umsetzbar ist. Zusätzlich herrscht Unsicherheit darüber, welche politischen Vorgaben künftig gelten werden: Die schwarz-rote Koalition hat die selbstgesteckte Frist für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz verpasst — bis Ende März muss das Programm vorliegen. Das Bundesverwaltungsgericht hat zudem festgestellt, dass die bisherigen Klimaschutzmaßnahmen nicht ausreichen. Schärfere Auflagen für energetische Sanierungen könnten folgen.

Für Käufer bedeutet das: Die Entscheidung für ein Gebäude mit schlechtem Energieausweis ist heute auch eine Wette auf das regulatorische Umfeld von morgen.