BGH zieht harte Grenze: Warum Untervermietung jetzt zur Kündigungsfalle werden kann

Was als Schutz gedacht war, trifft nun ausgerechnet jene, die ohnehin wenig Spielraum haben. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs zieht der Untervermietung enge Grenzen – und öffnet Vermietern zugleich die Tür zur Kündigung. Für viele Mieter wird das Mietrecht damit zum Risiko.

Untervermietung ist kein Geschäftsmodell mehr

Der Bundesgerichtshof hat eine Grenze gezogen, die zwar auf zu hohe Untermieten abzielt, aber dennoch viele Mieter kalt erwischen dürfte. Wer seine Wohnung untervermietet, darf daran keinen Gewinn erzielen. Einnahmen, die über die eigene Miete und die laufenden Kosten hinausgehen, sind unzulässig. Was zunächst nach einer Selbstverständlichkeit klingt, hat weitreichende Folgen – vor allem in angespannten Wohnungsmärkten.

Denn mit der Entscheidung stellt das höchste Zivilgericht klar: Mietrecht schützt Wohnraum, nicht Rendite. Und zwar nicht nur auf Vermieterseite, sondern auch bei den Mietern selbst. Untervermietung soll also helfen, eine Wohnung lediglich zu halten – nicht dazu dienen, sie lukrativ weiterzureichen.

Wenn Schutzmechanismen plötzlich zur Kündigungsgrundlage werden

Brisant ist weniger das Verbot der Gewinnerzielung als dessen Nebenwirkung. Wer gegen diese Vorgabe verstößt, verliert unter Umständen nicht nur die Erlaubnis zur Untervermietung – sondern gleich den gesamten Mietvertrag. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter kann die Folge sein.

Genau das ist der Kern des Problems: Der Hauptmieter haftet vollständig für das, was im Untermietverhältnis passiert. Zieht der Vermieter Konsequenzen, verlieren am Ende auch die Untermieter ihre Wohnung – obwohl sie eigentlich vor überhöhten Preisen geschützt werden sollen.

Schattenmarkt unter Druck – mit Kollateralschäden

In Großstädten hat sich über Jahre ein grauer Markt entwickelt. Wohnungen werden befristet weitergegeben, möbliert angeboten, mit deutlichen Aufschlägen versehen. Das Urteil setzt allen dieser Modellen nun Grenzen. Gleichzeitig verschärft es die Lage für tausende bestehende Untermietverhältnisse, die bislang geduldet oder schlicht nicht kontrolliert wurden. Denn Vermieter haben nun ein starkes Interesse, genauer hinzusehen. Wie hoch ist die Untermiete tatsächlich? Gibt es einen Möblierungszuschlag – und ist er nachvollziehbar ausgewiesen? Liegt die Untervermietung noch im Rahmen des Erlaubten oder längst darüber hinaus?

Berechtigtes Interesse: eng ausgelegt

Der BGH definiert klar, wann ein Anspruch auf Untervermietung besteht. Entscheidend ist allein der Erhalt der Wohnung. Veränderte Lebensumstände – etwa Trennung, Jobwechsel oder längerer Auslandsaufenthalt – können ein berechtigtes Interesse begründen. Finanzielle Motive dagegen nicht. Damit wird der Spielraum für kreative Auslegungen deutlich kleiner. Wer untervermietet, um sich ein zusätzliches Einkommen zu sichern, bewegt sich rechtlich auf dünnem Eis.

Mietpreisbremse bleibt ein Unsicherheitsfaktor

Offen bleibt, wie konsequent die Mietpreisbremse auf Untermietverhältnisse anzuwenden ist. Zwar sprechen viele Urteile dafür, dass sie grundsätzlich gilt. Doch gerade bei möblierten Wohnungen und zeitlich befristeten Vermietungen bleiben Grauzonen bestehen.

Klar ist nur: Die Anforderungen steigen. Hauptmieter müssen ihre Untervermietung sauber begründen, korrekt bepreisen und transparent gestalten. Andernfalls droht nicht nur Ärger – sondern der vollständige Verlust des Wohnraums. Für Hauptmieter und Untermieter.