Baden-Württemberg: Wohnungen ziehen vielerorts an, Stuttgarter Häuser taumeln

Der Immobilienmarkt in Baden-Württemberg zeigt Anfang 2026 ein zweigeteiltes Bild. Bei Wohnungen überwiegen in vielen Städten leichte Zuwächse. Bei Häusern ist die Lage unruhiger. Manche Märkte ziehen spürbar an, andere geben nach. Wer den Markt verstehen will, muss deshalb wieder stärker zwischen Wohnung und Haus unterscheiden.

Bei Wohnungen wirkt der Markt in Baden-Württemberg zu Beginn des Jahres 2026 vergleichsweise stabil. Besonders stark legen Stuttgart mit +2,7 Prozent, Villingen-Schwenningen mit +2,5 Prozent und Freiburg im Breisgau mit +2,4 Prozent zu. Auch Offenburg mit +1,4 Prozent, Heilbronn mit +1,3 Prozent und Heidelberg mit +1,2 Prozent zeigen, dass die Nachfrage in vielen Städten wieder anzieht. Das ergeben des des immowelt Preiskompass.

Das ist bemerkenswert, weil sich darunter sehr unterschiedliche Märkte finden. Freiburg und Heidelberg gehören zu den teureren und begehrteren Städten des Landes. Villingen-Schwenningen und Offenburg liegen preislich deutlich darunter. Der Trend zieht sich also nicht nur durch die klassischen Hochpreismärkte, sondern auch durch mittelgroße Standorte.

Gleichzeitig gibt es Orte, an denen Wohnungen noch leicht nachgeben. Baden-Baden verliert 1,2 Prozent, Konstanz 0,9 Prozent, Sindelfingen 0,9 Prozent. Auch Rastatt, Ludwigsburg und Reutlingen bewegen sich leicht nach unten. Die Rückgänge bleiben aber meist moderat. Insgesamt spricht das für einen Wohnungsmarkt, der sich stabilisiert hat und inzwischen eher in kleinen Schritten läuft.

Häuser: Mehr Bewegung, mehr Gegensätze

Bei Häusern fällt das Bild deutlich heterogener aus. Einige Städte ziehen kräftig an. Offenburg steigt um 3,1 Prozent, Göppingen um 2,9 Prozent, Baden-Baden um 2,6 Prozent. Auch Ulm mit +2,1 Prozent, Heidelberg mit +1,9 Prozent und Konstanz mit +1,6 Prozent liegen klar im Plus.

Auf der anderen Seite gibt es jedoch mehrere Städte mit Rückgängen. Aalen verliert 2,9 Prozent, Sindelfingen 2,0 Prozent, Stuttgart 1,9 Prozent. Auch Mannheim und Schwäbisch Gmünd geben leicht nach. Gerade Stuttgart ist dabei interessant. Während Wohnungen dort mit 2,7 Prozent deutlich zulegen, sinken die Hauspreise spürbar. Das zeigt, wie stark sich der Markt inzwischen nach Objektarten trennt.

Zwei Märkte in einer Stadt

Genau darin liegt die eigentliche Geschichte in Baden-Württemberg. In mehreren Städten laufen Wohnungen und Häuser nicht mehr parallel. Stuttgart ist das auffälligste Beispiel. Wohnungen steigen, Häuser sinken. Baden-Baden zeigt das Gegenstück. Wohnungen verlieren leicht, Häuser gewinnen deutlich. Konstanz und Karlsruhe folgen einem ähnlichen Muster. Dort schwächeln Wohnungen leicht, während Häuser im Plus liegen.

Das deutet darauf hin, dass Käufer inzwischen sehr genau unterscheiden. Wohnungen bleiben für viele Haushalte erreichbar. Häuser verlangen höhere Budgets und reagieren sensibler auf Zinsen, Eigenkapital und Finanzierungsspielräume. Der Markt ist damit feiner geworden. Nicht mehr die Stadt allein entscheidet, sondern immer stärker auch die Objektart.

Auffällige Geschichten aus dem Land

Besonders interessant ist der Kontrast zwischen den großen Namen und den weniger beachteten Städten. Freiburg bestätigt seine Stärke im Wohnungsmarkt und kommt auf 5.073 Euro je Quadratmeter. Heidelberg bleibt bei Wohnungen mit 5.543 Euro und bei Häusern mit 5.655 Euro einer der teuersten Märkte. Konstanz ist bei Häusern mit 6.588 Euro je Quadratmeter sogar der teuerste Markt im Datensatz.

Gleichzeitig entstehen die dynamischsten Geschichten oft in kleineren Märkten. Offenburg liefert mit +3,1 Prozent den stärksten Anstieg bei Häusern. Villingen-Schwenningen führt bei Wohnungen mit nach oben. Göppingen fällt als Hausmarkt positiv auf. Das zeigt, dass sich die spannendsten Bewegungen nicht nur in Stuttgart, Freiburg oder Heidelberg abspielen.

Was Käufer und Verkäufer mitnehmen

Baden-Württemberg zeigt Anfang 2026 keinen einheitlichen Trend. Wohnungen entwickeln sich in vielen Städten stabil bis leicht positiv. Häuser bewegen sich deutlich unruhiger. Manche Märkte ziehen kräftig an, andere verlieren wieder an Boden.

Wer den Markt richtig lesen will, muss Wohnungen und Häuser getrennt betrachten. Genau dort liegt derzeit der Unterschied zwischen Stabilität und neuer Unsicherheit.