Denkmal-AfA: Voraussetzungen, Sätze und Beispielrechnung

Mit der Denkmal-AfA nach § 7i EStG setzt du die Sanierungskosten eines Baudenkmals 8 Jahre lang mit bis zu 9 Prozent und weitere 4 Jahre mit bis zu 7 Prozent pro Jahr ab, insgesamt bis zu 100 Prozent in 12 Jahren. Das gilt für Vermieter. Selbstnutzer können nach § 10f EStG 10 Jahre lang 9 Prozent absetzen.

• Die Denkmal-AfA gilt für Sanierungskosten an Baudenkmalen: 9 Prozent in 8 Jahren, danach 7 Prozent in 4 Jahren.
• Du brauchst eine Bescheinigung der Denkmalbehörde und musst die Maßnahmen mit ihr abstimmen.
• Die Gebäudesubstanz schreibst du zusätzlich linear mit 2 oder 2,5 Prozent ab, ohne Grundstück.
• Beim Kauf vom Bauträger setzt du die auf die Sanierung entfallenden Anschaffungskosten ab.
• Selbstnutzer setzen 10 Jahre lang 9 Prozent der Sanierungskosten ab, aber nicht die Substanz.
• Nach 12 Jahren endet der Steuervorteil, plane die höhere Steuerlast ein.

Die Denkmal-AfA ist eine erhöhte Absetzung für Sanierungskosten an Baudenkmalen nach § 7i EStG. Sie ersetzt für diese Kosten die normale AfA. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren setzt du bis zu 9 Prozent der Herstellungskosten ab, in den folgenden vier Jahren bis zu 7 Prozent.

Für die Gebäudesubstanz, also den Kaufpreis ohne Sanierung und ohne Grundstück, gilt die normale lineare AfA: 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925 und 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925. Eine Übersicht aller Sätze findest du im Ratgeber AfA bei Immobilien und eine Beispielrechnung im Ratgeber Altbau-AfA.

Denkmal-AfA für Selbstnutzer

Auch Selbstnutzer sparen Steuern: Sie setzen 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten ab (§ 10f EStG). Eine AfA für die Altbausubstanz bekommen sie nicht, denn selbst genutzte Immobilien sind davon ausgenommen.

Die Denkmal-AfA gibt es nur, wenn das Gebäude ein Baudenkmal ist und du die Sanierung mit der Denkmalbehörde abstimmst. Diese Voraussetzungen legt § 7i EStG fest:

1. Baudenkmal: Das Gebäude oder der Gebäudeteil ist nach Landesrecht ein Baudenkmal.
2. Erforderliche Baumaßnahmen: Die Maßnahmen müssen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sein. Nicht jede Sanierung zählt.
3. Abstimmung: Du führst die Baumaßnahmen in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde durch.
4. Bescheinigung: Du weist die Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Kosten mit einer Bescheinigung der zuständigen Landesstelle nach. Sie nennt auch die Höhe von Zuschüssen der Denkmalbehörden.

Kaufst du eine Wohnung vom Bauträger, der das Denkmal saniert, setzt du die Anschaffungskosten ab, die auf die Sanierung entfallen. Das gilt für Baumaßnahmen, die erst nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Du kannst die erhöhte Absetzung im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren nutzen.

Das Ehepaar Schmitt will Steuern sparen und etwas für die Altersvorsorge tun. Es entscheidet sich für ein Appartement in einem denkmalgeschützten Haus, das ein Bauträger generalsaniert. Nach der Sanierung ist die Wohnung für 1.000 Euro im Monat vermietbar.

Finanzierung der Denkmalimmobilie

Der Kaufpreis für Bausubstanz und anteiliges Grundstück beträgt 150.000 Euro, davon entfallen 50.000 Euro auf das Grundstück. Die Sanierung des Appartements kostet 250.000 Euro. Die Familie bringt 100.000 Euro Eigenkapital und weitere 30.000 Euro für die Kaufnebenkosten auf und leiht sich 300.000 Euro bei der Bank. Der Zinssatz liegt bei 1 Prozent, die Tilgung bei 3 Prozent, die Zinsbindung bei 15 Jahren. Die Monatsrate beträgt 1.000 Euro, anfangs rund 250 Euro Zinsen und 750 Euro Tilgung.

Was die Familie abschreiben kann

• Gebäudesubstanz: 100.000 Euro (150.000 Euro Kaufpreis abzüglich 50.000 Euro Grundstück) mit linearer AfA von 2,5 Prozent, also 2.500 Euro pro Jahr.
• Sanierungskosten: 250.000 Euro mit Denkmal-AfA, in den ersten acht Jahren 9 Prozent (22.500 Euro pro Jahr), in den folgenden vier Jahren 7 Prozent (17.500 Euro pro Jahr).
• Darlehenszinsen: als Werbungskosten.

Die Rechnung ist vereinfacht und lässt Kaufnebenkosten und weitere Werbungskosten außen vor.

Steuerwirkung im ersten Jahr

Das zu versteuernde Einkommen sinkt im ersten Jahr um 16.000 Euro. Wie viel Steuern die Familie spart, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent wären es rund 6.700 Euro. Weitere Faktoren wie Kinder, Freibeträge und andere Abschreibungen beeinflussen die tatsächliche Ersparnis.

Steuerwirkung im Jahr 15

Nach 12 Jahren endet die Denkmal-AfA, und ab dem Jahr 9 sinkt sie schon auf 7 Prozent. Außerdem sinken die Zinsen, weil die Familie einen Teil des Darlehens getilgt hat. Im Jahr 15 zahlt sie nur noch rund 1.600 Euro Zinsen.

Die Familie spart also nur in den ersten 12 Jahren Steuern, danach steigt ihre Steuerlast deutlich. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel mit vereinfachten Annahmen, keine Steuerberatung.

Die Denkmal-AfA senkt deine Steuern, macht eine Immobilie aber nicht automatisch zur guten Kapitalanlage. Kaufst du ein Denkmal nur wegen der Steuervorteile, riskierst du eine schlechte Investition. Entscheidend sind Lage, Mieteinnahmen, Zustand und Sanierungskosten.

• Liquidität: Im Beispiel deckt die Miete von 12.000 Euro im Jahr gerade die Darlehensrate von 12.000 Euro. Nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen kommen dazu, die Steuerersparnis muss sie auffangen.
• Rücklagen für später: Lege einen Teil der Steuerersparnis zurück, denn nach dem Auslaufen der Denkmal-AfA steigt die Steuerlast.
• Sanierungskosten: Nur die erforderlichen Maßnahmen mit Bescheinigung sind begünstigt. Prüfe die Bescheinigung genau, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
• Bauträger-Angebote: Lass Kaufvertrag und Kalkulation von einer unabhängigen Fachperson prüfen.
• Wert des Gebäudes: Der Wert des Denkmals kann hinter den Anschaffungs- und Sanierungskosten zurückbleiben.

Hast du ein älteres Gebäude, kann sich außerdem ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnen, mehr im Ratgeber AfA bei Immobilien. Wie du Mieteinnahmen versteuerst, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.