Altbau-AfA: Sätze, Beispielrechnung und Steuerfalle

Für vermietete Altbauten schreibst du den Gebäudewert jährlich mit 2 Prozent (Fertigstellung ab 1925) oder 2,5 Prozent (vor 1925) ab. Das Grundstück zählt nicht, und Renovierungen setzt du sofort oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre ab.

• Altbau-AfA: 2,5 Prozent über 40 Jahre bei Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent über 50 Jahre ab 1925.
• Du schreibst nur das Gebäude ab, nicht das Grundstück. Den Kaufpreis musst du aufteilen.
• Die degressive AfA und die Sonder-AfA gelten für Neubauten, nicht für gebrauchte Altbauten.
• Renovierungen (Erhaltungsaufwand) setzt du sofort oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre ab.
• Steuerfalle: Sanierungen über 15 Prozent der Gebäudekosten in den ersten 3 Jahren gelten als Anschaffungskosten.
• Bei den heutigen Zinsen senken Zinsen und AfA die Steuer in den ersten Jahren spürbar.

Die Altbau-AfA beträgt 2,5 Prozent bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, und 2 Prozent bei Gebäuden von 1925 bis 2022. Sie gilt nach § 7 Abs. 4 EStG für Gebäude, die du vermietest oder die zu deinem Betrieb gehören. Selbst genutzte Immobilien sind davon ausgenommen.

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 40 oder 50 Jahre, kannst du mit einem Sachverständigengutachten einen höheren Satz ansetzen. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonder-AfA nach § 7b EStG gelten nur für neue Wohngebäude und neue Wohnungen. Für gebrauchte Gebäude kommen sie nicht infrage, bei Baudenkmalen gibt es dafür die Denkmal-AfA.

Herr Meier will sich für das Alter absichern und kauft ein kleines Mehrfamilienhaus in der Stadt. Es ist vor 1925 gebaut und in einem ordentlichen Zustand: Der Vorbesitzer hat Dach, teilweise Bäder, Etagenheizungen und Fenster erneuert, manches steht in den nächsten Jahren an. Akuten Renovierungsbedarf gibt es nicht.

Finanzierung des Altbaus

Der Kaufpreis beträgt 600.000 Euro, die Mieteinnahmen liegen bei 27.000 Euro im Jahr (zuzüglich Nebenkosten). Herr Meier hat 150.000 Euro Eigenkapital und leiht sich 450.000 Euro. Wir rechnen mit 4,3 Prozent Zinsen, 2 Prozent anfänglicher Tilgung und 15 Jahren Zinsbindung. Das entspricht dem Zinsniveau im Oktober 2026: Laut Dr. Klein lagen die Top-Zinsen am 9. Oktober 2026 zwischen 4,16 und 4,71 Prozent, je nach Zinsbindung. Die Monatsrate beträgt 2.362,50 Euro, im Jahr 28.350 Euro.

Die Miete deckt die Rate damit nicht ganz: Herr Meier zahlt vor Steuern rund 1.350 Euro im Jahr zu, dazu kommen nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen. Die Steuerersparnis hilft, kann aber ein knappes Ergebnis nicht retten. Mehr zu den Finanzierungskosten im Ratgeber Baufinanzierung.

Kaufpreis aufteilen: Grundstück und Gebäude

Herr Meier kann nicht den ganzen Kaufpreis abschreiben, denn der Grundstücksanteil ist nicht absetzbar. Er muss den Kaufpreis deshalb in Grundstück und Gebäude aufteilen. Das Bundesfinanzministerium bietet dafür eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises an. Sie berechnet zunächst den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert und einen fiktiven Gebäudewert aus Art, Baujahr und Ausstattung. Daraus ergeben sich prozentuale Anteile, die sie auf den tatsächlichen Kaufpreis überträgt.

Bei Herrn Meier ergibt das einen Grundstückswert von 100.000 Euro. Den Gebäudewert von 500.000 Euro schreibt er 40 Jahre lang mit 2,5 Prozent ab, also mit 12.500 Euro pro Jahr. Der Satz beträgt 2,5 Prozent, weil das Haus vor 1925 gebaut wurde.

Steuerwirkung im ersten Jahr

Das zu versteuernde Einkommen sinkt im ersten Jahr um 4.700 Euro, weil Zinsen und AfA die Mieteinnahmen übersteigen. Der Effekt schwindet im Lauf der Jahre: Mit jeder Tilgung zahlt Herr Meier weniger Zinsen, und das zu versteuernde Einkommen steigt.

Steuerwirkung im Jahr 15

Im Jahr 15 liegt das zu versteuernde Einkommen über dem Ausgangswert. Herr Meier zahlt dann mehr Steuern als vor dem Kauf. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel mit vereinfachten Annahmen, keine Steuerberatung. Mieten, Zinsen und Kosten ändern sich in der Praxis.

Renovierungen und Reparaturen am vermieteten Altbau (Erhaltungsaufwand) setzt du sofort im Jahr der Zahlung ab oder verteilst sie bei Wohngebäuden auf 2 bis 5 Jahre (§ 82b EStDV). Du hast die Wahl. Die Verteilung lohnt sich, wenn dein Einkommen in den Folgejahren höher ist.

Ein Beispiel: Herr Meier lässt im 4. Jahr nach dem Kauf für 30.000 Euro das Treppenhaus streichen und eine Wohnung renovieren. Er verteilt die Kosten auf zwei Jahre, also 15.000 Euro pro Jahr.

Im 5. Jahr ergeben sich mit rund 17.500 Euro Zinsen etwa 42.000 Euro. In den beiden Jahren liegt das zu versteuernde Einkommen deutlich unter dem Wert vor dem Kauf. Besprich solche Pläne vorher mit einer Steuerberatung.

Achtung: Standardhebung

Nicht jede Renovierung ist Erhaltungsaufwand. Hebst du den Standard der Wohnung wesentlich an, zählen die Kosten als Herstellungskosten und du schreibst sie über die Nutzungsdauer ab, mit 2 oder 2,5 Prozent. Das Finanzamt nimmt das in der Regel an, wenn du mindestens drei von vier zentralen Bereichen modernisierst: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Im Beispiel (Bad und Elektrik in einer Wohnung) sind es zwei Bereiche.

Sanierst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), zählen die Kosten zu den Anschaffungskosten des Gebäudes (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Du schreibst sie dann nur mit 2 oder 2,5 Prozent im Jahr ab, statt sie sofort oder in 2 bis 5 Jahren abzusetzen.

Bei Herrn Meier liegt die Grenze bei 75.000 Euro, das sind 15 Prozent von 500.000 Euro Gebäudewert. Die Regel erfasst Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf. Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, zählen nicht mit. Wer die Grenze überschreitet, verliert den schnellen Abzug für alle Maßnahmen dieser Zeit.

Daher gilt: Vermeide große Sanierungen in den ersten drei Jahren oder bleib unter 15 Prozent. Plane sie im Idealfall nach Ablauf der drei Jahre. Das ist der Grund, warum Herr Meier im Beispiel erst im vierten Jahr renoviert. Experten kritisieren die Regel, weil sie Käufer verleitet, notwendige Sanierungen aus Steuergründen aufzuschieben. Akute Schäden solltest du aber immer sofort beheben.