Bayern: Warum Münchens Wohnungspreise historisch ein Schnäppchen sind

In München ist der Abstand zum Boomjahr 2022 inzwischen so groß wie in keiner anderen Großstadt. Käufer sparen im Schnitt 83.000 Euro gegenüber dem damaligen Rekordniveau. Was bewegt den Markt der bayerischen Landeshauptstadt – und wie geht es jetzt weiter?

Rekordpreise trotz Abkühlung: München bleibt Spitzenreiter

Kaum eine deutsche Großstadt spiegelt die Dynamik des Immobilienmarkts so deutlich wie München. Zwar haben sich die Angebotspreise seit dem Boomjahr 2022 merklich entspannt, doch im Vergleich bleibt die bayerische Landeshauptstadt auf einem Niveau, das nahezu alle anderen Städte überragt. Laut einer immowelt Analyse sank der Preis einer 75 Quadratmeter großen Beispielwohnung von rund 700.000 Euro im Sommer 2022 auf aktuell 617.000 Euro – ein Rückgang um 83.000 Euro. Damit verzeichnet München den größten Abstand zum Rekordhoch aller untersuchten Städte.

Doch die Entlastung bleibt relativ: Trotz des deutlichen Minus liegen die Preise weiterhin weit über dem, was viele Haushalte stemmen können. Für zahlreiche Käufer bedeutet das: Selbst ein hoher Verdienst reicht kaum aus, um die Finanzierung langfristig abzusichern.

Warum selbst hohe Einkommen kaum ausreichen

Die jüngsten Auswertungen verschiedener Studien zeigen, dass die Wohnkostenbelastung in München ein Sonderfall ist. Nirgendwo in Deutschland treffen hohe Einkommen so unmittelbar auf extreme Preise. Das gilt nicht nur für den Kauf, sondern auch für das alltägliche Wohnen.
Der Abstand zu anderen Metropolen bleibt enorm: Stuttgart liegt bei rund 337.000 Euro für die Beispielwohnung, Hamburg bei 447.000 Euro, Frankfurt bei 419.000 Euro. München bewegt sich damit in einer eigenen Liga – und zwar in der teuersten.

Dass der Markt trotz Preisrückgangs nicht stärker nachgibt, hängt auch mit der anhaltend hohen Nachfrage zusammen. Die wirtschaftliche Stärke und die hohe Lebensqualität halten den Druck auf die Immobilienpreise konstant hoch.

Preisentwicklung im Detail: Wie weit München über anderen Städten liegt

Im Drei-Jahres-Vergleich stechen die Münchner Zahlen besonders hervor. Die Differenz zum Boomjahr 2022 ist deutlich, aber die Ausgangslage war so hoch, dass Wohnen weiterhin ein finanzielles Großprojekt bleibt.
Die Zahlen im Überblick:

Stadt – Juni 2022 – November 2025 – Preisrückgang

Die Spanne zwischen München und anderen Großstädten zeigt: Selbst wenn der Markt weiter nachgeben sollte, bleibt die Isarmetropole preislich in einer ganz eigenen Dimension.