Die Anzahl der abgeschlossenen Baufinanzierungen ist Anfang 2026 überraschend stark gestiegen. Doch der Boom könnte bereits vorbei sein: Wegen der wieder anziehenden Inflation im Euroraum dürfte die EZB ihren Leitzins erneut anheben. Warum das Baukredite verteuern, Immobilienkäufer unter Druck setzen und die jüngsten Rekordzahlen schnell zur Momentaufnahme werden lassen könnte.

Christine Lagarde: EZB-Vorsitzende. Foto: Europäische Zentralbank

Eigentlich schien sich die Lage für Immobilienkäufer zuletzt etwas zu entspannen. Die Inflation in Deutschland ging zurück, die Baufinanzierungen legten kräftig zu und viele Experten hofften auf mehr Stabilität am Immobilienmarkt. Doch nun droht die nächste Belastung: Die Europäische Zentralbank dürfte ihren Leitzins am Donnerstag von 2,0 auf 2,25 Prozent anheben. Grund dafür ist die wieder steigende Inflation im Euroraum. Für Immobilienkäufer könnte das erhebliche Folgen haben. Denn auch wenn die EZB den Bauzins nicht direkt festlegt, reagieren die Kapitalmärkte äußerst sensibel auf Zinserhöhungen. Steigende Renditen bei Staatsanleihen verteuern die Refinanzierung der Banken. Das wiederum führt häufig zu höheren Bauzinsen.

Die Inflation macht der EZB wieder Sorgen

Auslöser für die erwartete Zinserhöhung ist die Entwicklung der Verbraucherpreise im Euroraum. Nach Schätzungen lag die jährliche Inflationsrate im Mai 2026 bei 3,2 Prozent. Bereits im April hatte sie bei 3,0 Prozent gelegen. Damit entfernt sich die Teuerung wieder deutlich vom EZB-Ziel von 2 Prozent.

Als Hauptursache gilt der kräftige Anstieg der Energiepreise infolge der Konflikte im Nahen Osten. Vor allem die höheren Ölpreise wirken sich inzwischen auf zahlreiche Bereiche der Wirtschaft aus und treiben die Preise vieler Produkte und Dienstleistungen nach oben.

In Deutschland fällt die Entwicklung auf den ersten Blick etwas günstiger aus. Hier lag die Inflationsrate im Mai bei 2,6 Prozent nach 2,9 Prozent im April. Die Kerninflation, bei der schwankungsanfällige Energie- und Lebensmittelpreise herausgerechnet werden, betrug jedoch weiterhin 2,5 Prozent. Von einer nachhaltigen Rückkehr zur Preisstabilität kann daher bislang keine Rede sein.

Warum die Inflation in Deutschland niedriger ausfällt

Dass die Inflation in Deutschland zuletzt etwas stärker gesunken ist als im übrigen Euroraum, hat vor allem statistische Gründe. Im April wurde die Steuer auf Benzin und Diesel um 16 Cent je Liter gesenkt, was die Gesamtinflation künstlich nach unten gedrückt hat.

Die eigentlichen Preistreiber sind jedoch weiterhin vorhanden. Dienstleistungen, Mieten und viele alltägliche Konsumausgaben verteuern sich nach wie vor deutlich stärker als von der Europäischen Zentralbank gewünscht. Deshalb richtet sich der Blick der Notenbank nicht nur auf die deutsche Entwicklung, sondern auf den gesamten Euroraum.

Für die EZB ist entscheidend, dass die Inflation in Europa insgesamt wieder an Dynamik gewonnen hat. Entsprechend steigt der Druck auf die Währungshüter, mit einer Zinserhöhung gegenzusteuern.

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Darum werden Baukredite bei steigenden Leitzinsen oft teurer

Zwischen dem Leitzins der EZB und den Bauzinsen besteht kein direkter Zusammenhang. Dennoch bewegen sich beide häufig in dieselbe Richtung.

Wenn Anleger mit höheren Leitzinsen rechnen, steigen meist die Renditen langfristiger Staatsanleihen. Diese gelten als wichtiger Orientierungspunkt für die Finanzierungskosten der Banken. Müssen sich Banken selbst teurer Geld beschaffen, geben sie diese Kosten häufig an Immobilienkäufer weiter.

Bereits in den vergangenen Monaten war dieser Effekt zu beobachten. Die Bauzinsen waren seit Ende Februar deutlich gestiegen, obwohl die EZB ihren Leitzins damals noch nicht angehoben hatte. Allein die Erwartung einer strafferen Geldpolitik genügte, um die Finanzierungskosten nach oben zu treiben.

Viele Käufer haben ihre Finanzierung deshalb vorgezogen

Genau dieser Effekt sorgte Anfang des Jahres für eine überraschende Entwicklung am Immobilienmarkt. Zahlreiche Kaufinteressenten entschieden sich schneller als ursprünglich geplant für eine Finanzierung, um sich die damals noch günstigeren Konditionen zu sichern.

Nach Angaben von Barkow Consulting erreichte das Neugeschäft mit Wohnungsbaukrediten im ersten Quartal 2026 ein Volumen von 61,2 Milliarden Euro. Das war der höchste Wert seit Beginn der Zinswende im Jahr 2022.

Besonders stark fiel der März aus. Mit mehr als 24 Milliarden Euro an neu vergebenen Krediten näherte sich das Volumen wieder den Werten aus der Niedrigzinsphase an.

Tom Kiske, Geschäftsführer Baudarlehen24.de

Finanzierungen seien bis zum 120fachen vom Haushaltseinkommen möglich. Tom Kiske, Geschäftsführer BauDarlehen24.com.

Der starke Jahresauftakt wird jedoch nicht von allen Marktbeobachtern als Beginn einer nachhaltigen Erholung interpretiert. Tom Kiske, Geschäftsführer von BauDarlehen24.com, erklärt diesen Anstieg vor allem mit Vorzieheffekten:

Nach seiner Einschätzung zeigen die Zahlen aus dem zweiten Quartal bereits eine deutliche Gegenbewegung. Für April und Mai prognostizierte er 30 bis 40 Prozent weniger Baufinanzierungen als noch im ersten Quartal.

Das spricht dafür, dass ein erheblicher Teil der Nachfrage im ersten Quartal vorgezogen wurde. Wer ohnehin kaufen wollte, hat den Erwerb früher umgesetzt. Dadurch fehlen diese Käufer nun.

Immobilienkäufer könnten bald doppelt unter Druck geraten

Sollte die EZB ihren Leitzins tatsächlich erhöhen, könnte das gleich an mehreren Stellen Auswirkungen haben.

Zum einen dürften die Finanzierungskosten weiter steigen. Schon wenige Zehntelprozentpunkte können bei hohen Kreditsummen über die gesamte Laufzeit mehrere zehntausend Euro Unterschied ausmachen.

Die Zeit extrem günstiger Finanzierungen dürfte vorerst vorbei sein

Noch vor wenigen Jahren waren Bauzinsen von unter einem Prozent keine Seltenheit. Diese Phase scheint inzwischen endgültig Geschichte zu sein.

Die erneute Inflationsdynamik im Euroraum spricht dafür, dass die Europäische Zentralbank ihren Kampf gegen steigende Preise fortsetzen wird. Für Immobilienkäufer bedeutet das vor allem eines: Die Hoffnung auf dauerhaft sinkende Bauzinsen könnte sich als trügerisch erweisen.

Der starke Anstieg der Baufinanzierungen zu Jahresbeginn wirkt vor diesem Hintergrund weniger wie der Beginn eines neuen Immobilienbooms. Vielmehr könnte er das Ergebnis einer letzten großen Kaufwelle gewesen sein, bevor Kredite erneut teurer werden.