Grundpfandrecht: Sichere einen Kredit mit deiner Immobilie ab

Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Sicherungsrecht, das auf einem Grundstück oder einer Immobilie lastet. Es dient der finanziellen Absicherung eines Gläubigers – meist einer Bank –, wenn ein Kredit vergeben wird.

„Dinglich“ bedeutet, dass sich das Recht direkt auf eine Sache bezieht – in diesem Fall auf die Immobilie. Der Eigentümer bleibt zwar im Besitz des Hauses oder der Wohnung, räumt der Bank aber das Recht ein, die Immobilie zu verwerten, falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird.

Es gibt verschiedene Arten von Grundpfandrechten: Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld. Am gebräuchlichsten ist die Grundschuld, da sie unabhängig vom Kredit bestehen bleiben kann und flexibler einsetzbar ist.

Das Grundpfandrecht wird im Grundbuch eingetragen und ist dort öffentlich einsehbar. Es hat Vorrang gegenüber anderen Forderungen, etwa bei einer Insolvenz. Rechtsgrundlage für das Grundpfandrecht sind die §§ 1113 bis 1190 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Es existieren 3 verschiedene Arten von Grundpfandrechten, die geläufigsten sind die Hypothek und die Grundschuld. Hinzu kommt noch die eher selten benutzte Rentenschuld.

• Hypothek: Lange Zeit war die Hypothek die am häufigsten genutzte Art des Grundpfandrechts. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, welches – ähnlich wie ein herkömmlicher Kredit – in seiner Entstehung und Forderung an die Abzahlung der Kreditsumme gebunden ist. Das bedeutet: Zahlt der Kreditnehmer immer fristgerecht seine Kreditraten, sinkt automatisch die Höhe der Hypothek. Ist das Darlehen durch den Schuldner getilgt, erlischt die Hypothek ebenfalls automatisch.

Wer nicht genug Eigenkapital zur Verfügung hat, muss in der Regel ein Darlehen aufnehmen. Meist ist der Grundpfandrechtsgläubiger eine Bank und diese verlangt eine Sicherheit in Form einer im Grundbuch vermerkten Grundschuld oder Hypothek.

Hinweis: Die Faustregel beim Immobilienerwerb lautet: 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten sollte man aus eigenen Mitteln aufbringen. Viele Banken verlangen vom Darlehensnehmer für einen Immobilienkredit ein eingesetztes Eigenkapital von mindestens zehn Prozent, um überhaupt ein Darlehen zu gewähren.

Neben Grundpfandrecht und Eigenkapital, verlangt der Kreditgeber vom Schuldner meist auch den Nachweis über ein ausreichendes Einkommen, um ein Darlehen genehmigt zu bekommen.

Solltest du als zukünftiger Grundstückseigentümer dazu in der Lage sein, die Immobilie oder das Grundstück vollständig durch eigenes Kapital finanzieren zu können, musst du dein Haus oder deine Wohnung nicht mit einem Grundpfandrecht belasten.

Eine aufgenommene Hypothek erlischt nach Tilgung der gesamten Kreditsumme durch den Darlehensnehmer automatisch und verschwindet damit aus dem Grundbuch.

Die Löschung einer Grundschuld verläuft anders. Sind die Forderungen der Bank abgezahlt und möchte der Eigentümer die Grundschuld löschen lassen, benötigt er eine sogenannte Löschungsbewilligung des Kreditgebers. Anschließend übernehmen ein Notar und das Grundbuchamt dann die Streichung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Die Löschung ist wie auch die Eintragung mit Kosten für den Grundstückseigentümer verbunden.

Hat der Eigentümer die Löschungsbewilligung erhalten, wird sie zusammen mit der Zustimmung des Kreditgebers zur Löschung der Grundschuld an den zuständigen Notar übermittelt, von diesem notariell beglaubigt und ans Grundbuchamt weitergeleitet. Das Grundbuchamt prüft anschließend die beiden Dokumente und es wird ein Löschungsvermerk für die Grundschuld eingetragen.

Wichtig: Nicht immer ist die Löschung einer Grundschuld nach deren Rückzahlung sinnvoll, da sie erneut zur Absicherung zukünftiger Darlehen genutzt werden kann.

Ist eine Immobilie mit mehreren Grundpfandrechten von verschiedenen Gläubigern belastet, unterliegen die Ansprüche der Kreditgeber einer bestimmten Rangfolge.

Sowohl bei der Grundschuld als auch bei der Hypothek wird die Reihenfolge nach dem erfolgten Datum der Eintragung ins Grundbuch festgelegt. Das bedeutet, dass die Bank oder der Gläubiger, auf welchen zuerst ein Grundpfandrecht eingetragen wurde, im Falle einer Zwangsversteigerung auch als erstes ausbezahlt wird. Anschließend wird der Gläubiger des nächsten Grundpfandrechts bedient. Dieser Vorgang setzt sich fort, bis alle Gläubiger ausbezahlt wurden, oder kein Geld aus der Zwangsversteigerung mehr da ist.

Hinweis: Der Eigentümer einer Immobilie kann einem Gläubiger einen bestimmten Rang reservieren. Der sogenannte Rangvorbehalt ermöglicht es dem Eigentümer, bei wiederholter Belastung seines Grundstücks oder Wohnung mit einem Grundpfandrecht, über den Rang der Eintragung im Grundbuch zu entscheiden.

Ja, sowohl eine Hypothek als auch eine Grundschuld kann an Dritte übertragen und abgetreten werden. Voraussetzung ist, dass keine sogenannte Nichtabtretbarkeit zwischen Eigentümer und Gläubiger vereinbart wurden.

Zur Abtretung einer Briefhypothek ist eine Abtretungserklärung in schriftlicher Form und die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich. Im Gegensatz dazu muss die Abtretung einer Buchhypothek stets im Grundbuch eingetragen werden.

Auch bei der Grundschuld wird zwischen Brief- und Buchgrundschuld unterschieden: Der Ablauf der Abtretung verläuft analog zur Hypothek. Die Briefgrundschuld wird per Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefs übertragen, während die Buchgrundschuld ins Grundbuch eingetragen werden muss.

Wichtig: Der neue Gläubiger kann verlangen, dass die Abtretung einer Buchgrundschuld oder Buchhypothek durch einen Notar bestätigt wird.

Eine Immobilie oder ein Grundstück, welche mit Forderungen aus einer Grundschuld belastet sind, können verkauft werden. Jedoch muss dazu die Zustimmung der zuständigen Bank und des Käufers eingeholt werden. Anschließend wird der Eintrag im Grundbuch einfach übernommen. Ist noch ein Kreditbetrag der Grundschuld offen, kann der Käufer diesen mit Bewilligung der Bank übernehmen.

Ist eine Immobilie mit einer Hypothek belastet, kann diese ebenfalls noch verkauft werden. Jedoch musst du darauf achten, dass die im Immobilienkredit vereinbarten Bedingungen eingehalten werden. Dazu gehören etwa die Einhaltung der Kündigungsfrist, als auch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.