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Tipps zum Immobilienkauf in Spanien: Nebenkosten, Steuern, Vertragsrecht
Der spanische Immobilienmarkt gehört zu den begehrtesten für Immobilienkäufer aus Deutschland. Schöne Strände, das mediterrane Klima, gutes Essen – es gibt viele Gründe für die Beliebtheit des südeuropäischen Königreichs. Beim Immobilienkauf sollten Deutsche aber mit Vorsicht vorgehen – und das nicht nur wegen der möglichen Sprachbarriere.
Den Ruhestand auf einer Finca in Spanien zu verbringen – davon träumen viele Deutsche. Doch beim Immobilienkauf in Spanien ist einiges zu beachten.
Zu Anfang der Nullerjahre boomte der Immobilienmarkt in Spanien. Doch so stark das Pendel ausholte, so stark schwang es auch in die andere Seite aus. Als die Immobilienblase platze, sanken die Preise enorm, da es ein Überangebot an Objekten auf dem Markt gab. Langsam aber sicher hat sich der Immobilienmarkt in Spanien wieder erholt, die Preise steigen, haben zum Teil wieder Vor-Krisen-Niveau erreicht. Doch das gilt nicht für das gesamte Land. Insbesondere im Landesinneren können Interessenten beispielsweise mit einer abgelegenen Finca noch Schnäppchen machen.
Zahlen und Fakten
Wie groß ist Spanien?
Spanien ist rund 506.000 Quadratkilometer groß und hat etwa 46,4 Millionen Einwohner. Die Amtssprache ist Spanisch, es werden regional aber auch Katalanisch, Galicisch und Baskisch gesprochen. Die spanische Hauptstadt ist Madrid, die Währung ist Euro.
Welche Staatsform hat Spanien?
Die Staatsform ist eine parlamentarische Erbmonarchie. Der derzeitige König ist Felipe VI.
Wie ist Spanien untergliedert?
Spanien ist in 17 autonome Gemeinschaften untergliedert (Andalusien, Aragonien, Asturien, Balearische Inseln, Baskenland, Extremadura, Galicien, Kanarische Inseln, Kantabrien, Kastilien-La Mancha, Kastilien und León, Katalonien, La Rioja, Madrid, Navarra, Region Murcia und Valencia) sowie zwei autonome Städte (die Exklaven Ceuta und Melilla in Afrika).
Wo liegt der Hauptteil von Spanien?
Der Hauptteil des Landes liegt auf der iberischen Halbinsel im Südwesten Europas. Nachbarstaaten sind Frankreich, Portugal, Gibraltar und Andorra.
Für Deutsche ist Spanien eines der beliebtesten Reiseziele. Auch für den Ruhestand suchen sich einige das Königreich im Südwesten Europas als Land zum Leben aus. Da EU-Bürger sich innerhalb der Union ohne Visum in den Mitgliedsstaaten niederlassen dürfen, sind sie beim Immobilienkauf in Spanien den spanischen Staatsbürgern gleichgestellt. Dabei ist es egal, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder einen Zweit- beziehungsweise Ferienwohnsitz handelt. Wer nach Spanien auswandert, ohne dort einer Arbeit nachzugehen, muss allerdings nachweisen, dass er krankenversichert ist und er über genügen Mittel für den eignen Lebensunterhalt verfügt. Empfehlenswert ist zudem, Spanisch zu lernen, um sich in der neuen Heimat auch verständigen zu können.
Es ist aus verschiedenen Gründen außerdem empfehlenswert, einen möglichst unabhängigen, kompetenten und vertrauenswürdigen Berater, Rechtsanwalt oder Übersetzer für den Immobilienkauf in Spanien an seiner Seite zu haben. Zum einen wird damit die mögliche Sprachbarriere überwunden. Spätestens wenn es um den Kaufvertrag geht, sollten nicht ausreichend spanisch sprechende Deutsche einen vertrauenswürdigen Dolmetscher dazu holen.
Wichtig: Im Vorfeld über das Honorar sprechen und schriftlich festhalten! Die spanischen Gebührensätze sind in der Regel nicht sehr kundenfreundlich und bietet beispielsweise Rechtsanwälten die Möglichkeit, kräftig abzukassieren. Außerdem ist Vorsicht geboten: Auch deutsche Berater vor Ort sind nämlich leider keine Garantie für Seriosität. Manche nutzen die Unwissenheit der Interessenten aus und übervorteilen die eigenen Landsleute. Zum anderen gilt das spanische Recht beim Immobilienkauf in Spanien. Die deutschen Rechtsvorschriften und Gepflogenheiten dürfen nicht auf den Immobilienkauf übertragen werden.
Die passende Immobilie in Spanien finden
Ein Ferienhaus in Spanien hat seinen Reiz. Bei der Suche nach der richtigen Immobilie sollten sich Kaufwillige aber lieber Zeit nehmen.
Die Suche nach dem passenden Objekt in Spanien sollte nicht zu leichtgenommen werden. Da das Königreich nicht gleich um die Ecke ist, sollten Interessierte sich vorab Informationsmaterial zur Immobilie zuschicken lassen, damit die Unterlagen überprüft werden können. So können unnötige Anreisen vermieden werden. Es ist außerdem ratsam, sich Zeit zu lassen. Denn gerade unter Zeitdruck können Fehler passieren, die einem zum Schluss teuer zu stehen kommen können. Da in Deutschland ein Immobilienkaufvertrag ohne notarielle Beurkundung nicht gültig ist, glauben viele deutsche Kaufwillige, eine Unterschrift auf einem normalen Stück Papier bedeute ja eh nichts. Doch in Spanien ist das anders: Es ist egal, ob der Vertrag mit Vorvertrag, Kaufoption oder einer sonstigen Bezeichnung überschrieben ist, entscheidend ist der Inhalt. Die dort festgeschriebenen Pflichten müssen vollumfänglich erfüllt werden. Auch ohne notarielle Beurkundung.
Vor der Unterschrift sollte daher genau geprüft werden, was da gerade unterschrieben wird. Noch vor Abschluss des Vertrages sollten sich Interessierte die notwendige Baugenehmigung zeigen lassen. Das gilt für geplante Neubauten und bestehende Immobilien gleichermaßen. Eine fehlende Genehmigung könnte später für Probleme sorgen. Im schlimmsten Fall droht dann der Abriss.
Wer sich für eine Immobilie in Ufer- oder Strandnähe interessiert, sollte sich mit dem Küstengesetz (Ley de Costas) auseinandersetzen. Dieses wurde zum Schutz der Küste verfasst. Es darf in gewissen Schutzzonen nicht gebaut werden. Wer es dennoch macht oder eine bereits bestehende Immobilie in der Schutzzone kauft, dem droht die Enteignung oder der Abriss.
Vor dem Kauf sollte auch unbedingt der Instandsetzungsbedarf abgeklärt werden. Es ist ärgerlich und teuer, wenn Käufer nach dem Kauf plötzlich feststellen, dass unerwartete Kosten auf sie zukommen. Das Prüfen kostet zwar Zeit und Geld, kann aber späteren Ärger vermeiden. Überhaupt sollten Interessierte vorher ausführlich kalkulieren und dabei auch die laufenden Kosten, wie Steuern, Abgaben und Gebühren, nicht vergessen.
So läuft der Immobilienkauf in Spanien ab
In Spanien braucht es nicht zwingend einen notariellen Kaufvertrag, auch ein privatschriftlicher Vertrag reicht aus.
Bei Verträgen kommen unter anderem die Vorschriften des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Código Civil) beispielsweise über das Zustandekommen, Inhalt, Rechte und Pflichten, Formerfordernisse und Vertragsstrafen zum Tragen.
Damit ein verbindlicher Vertrag zustande kommt, sind unter anderem folgende Vertragsbestandteile wichtig:
Höhe des Kaufpreises und die Zahlungsmodalitäten
falls der Verkäufer verheiratet ist die Zustimmung oder Vollmacht des Ehegatten
Versicherung des Verkäufers, dass er alle Abgaben und Steuern bezahlt hat
Regelung darüber, wer Notarkosten und Wertzuwachssteuer bezahlt
eventuelle Zusicherung des Verkäufers hinsichtlich der Beschaffenheit der Immobilie
Zusicherung des Verkäufers, dass die Immobilie leer steht beziehungsweise vermietet ist.
Jeder Vertrag ist eine individuelle Vereinbarung zwischen zwei Parteien und sollte daher auch individuell ausgearbeitet sein. Von Vertragsformularen raten Experten dringend ab, da diese meist zum Vorteil des Verkäufers ausgelegt sind. Die Formulare können aber als Orientierung dienen, damit nichts Wichtiges vergessen wird.
Ist die passende Immobilie gefunden und der Preis ausgehandelt, steht der Übertragung des Eigentums kaum noch etwas im Weg. Zu dem Zeitpunkt gibt es zwei Möglichkeiten, zu handeln:
Kauf mittels der Titulus-Modus-Lehre: Hierbei handelt es sich um ein zweistufiges Verfahren. Erster Schritt ist der Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrags – dem Titel (titulo) – und die Übergabe der Sache – dem Modus (modo). In diesem Fall wird man zwar Eigentümer, wird aber nicht ins Eigentumsregister – dem spanischen Pendant zum deutschen Grundbuch – eingetragen. Das könnte schlimmstenfalls dazu führen, dass ein betrügerischer Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder diese im Nachhinein noch mit einer Hypothek belastet.
Abschluss eines notariellen Kaufvertrags: Hierbei wird der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet und das Eigentum an den Erwerber übergeben. Der notarielle Kaufvertrag ist Voraussetzung für die Eintragung ins Eigentumsregister.
In der Praxis werden die beiden Möglichkeiten meist miteinander kombiniert. Für Spanien ist es typisch, zuerst einen privatschriftlichen Kaufvertrag über die Immobilie abzuschließen. Dieser ist im vollen Umfang für beide Vertragsparteien bindend und lässt Rechte und Pflichten entstehen. So verpflichtet sich beispielsweise der Verkäufer, die Immobilie an den Käufer zu verkaufen. Der Käufer verpflichtet sich gleichzeitig zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. In der Regel muss der Käufer zu diesem Zeitpunkt etwa zehn Prozent des Preises anzahlen. Wichtig: Sogar mündliche Abmachungen sind gültig, wenn auch im Streitfall nur schwer nachzuweisen.
Später wird dann ein notarieller Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) abgeschlossen. Dieser wird nicht vom Notar (notario) gefertigt, sondern nur beurkundet. Es ist zu empfehlen, einen Anwalt mit der Abwicklung des Kaufs zu beauftragen. In Spanien ist es üblich, dass mit dem Notartermin auch der finanzielle Part abgeschlossen wird.. Eine treuhänderische Abwicklung wie in Deutschland über den Notar ist in Spanien nicht üblich. Das birgt ein gewisses Risiko. Es gibt aber die Möglichkeit, sich zusätzlich mit einem Treuhänder abzusichern – wenn auch der Verkäufer damit einverstanden ist.
Besonders die Küstenregionen – wie hier Peniscola in der Region Valencia – sind bei deutschen Auswanderern beliebt.
Mallorca – auf der Mittelmeerinsel leben schon viele Deutsche. Auch im Landesinneren, wie in Valldemossa.
Städte wie Granada im Süden Spaniens locken vor allem mit ihrem Klima und den beständigen Temperaturen.
Auch die Kanaren sind bei den Deutschen sehr beliebt. Der Hafen von Puerto Mogan auf Gran Canaria versprüht Urlaubsfeeling.
Wenn der Käufer zahlt, muss er dem Notar nachweisen können, woher das Geld stammt beziehungsweise wie gezahlt wird. Bei Bargeld braucht es beispielsweise einen Einfuhrnachweis. Wird die Immobilie hingegen fremdfinanziert, reicht der Darlehensvertrag als Nachweis aus. Damit soll der Geldwäsche ein Riegel vorgeschoben werden. Im Übrigen bietet sich die Zahlung mit einem bankbestätigten Scheck an. Keinesfalls sollte per Banküberweisung vor der Beurkundung. Sollte der Vertrag dann doch nicht zustande kommen, müssen geleistete Zahlungen unter Umständen über den gerichtlichen Weg zurückgeklagt werden. Diese Verfahren können sich über Jahre ziehen.
Achtung
Während in Deutschland Notare neben der Beurkundung auch beratend zur Seite stehen und den Immobilienkauf abwickeln, beurkundet der spanische Notar nur. Zwar ist er laut Gesetz verpflichtet, vor der Beurkundung das Eigentumsregister einzusehen, doch wenn der Käufer auf die Eintragung verzichtet, fällt diese Pflicht weg. Wenn die Zeit zu knapp ist, um das Register einzusehen, wird oftmals in den Vertrag ein Passus aufgenommen, dass aus Dringlichkeitsgründen der Notar den Registerauszug nicht eingeholt hat und die Vertragsparteien darauf verzichten. Davon ist allerdings dringen abzuraten!
Über Jahrzehnte galt es in Spanien als üblich, den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag – der auch als Kopie ans Finanzamt geht – niedriger anzugeben, als er tatsächlich vereinbart wurde, um Steuern und Abgaben zu sparen. Diese sogenannte Unterverbriefung wird seit einigen Jahren aber vom Finanzamt mit sehr strengen und sehr teuren Konsequenzen verfolgt. So sind Notare heute gesetzlich verpflichtet, bei jedem Immobilientransfer an die Steuerbehörde eine Kontrollmeldung zu machen. Damit ergibt sich die Chance für den Fiskus genauer hinzuschauen.
Zum Schutz gegen Steuerbetrug ist ebenfalls gesetzlich geregelt, dass die spanischen Steueridentifikationsnummern (Número de Identificación Fiscal – NIF) beider Vertragsparteien im beurkundeten Vertrag niedergeschrieben sind, um sowohl Verkäufer als auch Käufer identifizieren zu können. Die fehlende Nummer im Vertrag ist außerdem ein Grund, nicht ins Eigentumsregister eingeschrieben zu werden.
Ausländer erhalten statt der NIF eine NIE - Número de Identidad de Extranjeros. Diese Nummer muss persönlich oder mit notarieller Vollmacht bei der nächstmöglichen Polizeidienststelle beantragt werden. Personen, die nicht beabsichtigen ihren Wohnsitz nach Spanien zu verlegen, können einen Antrag über die spanische Botschaft oder über die Generalkonsulate stellen. Dieses stellt die NIE zwar nicht aus, fungiert aber als Antragsübermittler. Benötigt wird:
Reisepass oder bei EU-Bürgern der Personalausweis sowie eine gut leserliche Kopie davon
Ausgefülltes, jedoch nicht unterschriebenes Antragsformular in zweifacher Ausführung – die Formulare gibt es in den Generalkonsulaten zum Download
Je nach Konsulat muss eine Bearbeitungsgebühr in unterschiedlicher Höhe gezahlt werden. Wichtig ist, dass alle Angaben auf Spanisch gemacht werden müssen – auch wenn der Antragsteller kein Spanisch spricht. Die NIE wird auch benötigt, wenn in Spanien ein Bankkonto eröffnet werden soll.
Das spanische Eigentumsregister und seine Feinheiten
In Spanien ist es nicht zwingend notwendig, sich ins Eigentumsregister eintragen zu lassen. Aber es ist empfehlenswert.
Wenn vom spanischen Grundbuch gesprochen wird, ist damit das Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) gemeint. Der Begriff Grundbuch hat sich in Spanien zum Teil eingebürgert, wohl um den Deutschen einen Hinweis zu geben, worum es sich beim Eigentumsregister ungefähr handelt. Dabei gibt es zwischen dem deutschen Grundbuch und dem spanischen Eigentumsregister gravierende Unterschiede: Das Grundbuchblatt in Deutschland besteht aus dem Bestandsverzeichnis – der Bezeichnung des Grundstücks nach dem Kataster – sowie aus drei Abteilungen. In den Abteilungen werden gesondert voneinander der Eigentümer, die Hypotheken beziehungsweise Grundschulden sowie sämtliche restliche Belastungen erfasst. Diese Art der Erfassung gibt es in Spanien nicht. Das Eigentumsregister wird fortlaufend fortgeschrieben, egal ob es sich um einen Eigentümerwechsel oder um eine Hypothek handelt. Das macht es wesentlich schwerer zu lesen.
Will man sich eintragen lassen, braucht man den beurkundeten Kaufvertrag und einen Nachweis, dass die Steuern bezahlt sind. In Spanien braucht es die Eintragung ins Register nicht zwingend. Es ist aber ratsam, diese durchführen zu lassen. Denn solange der alte Eigentümer eingetragen ist, könnte er das Grundstück schlimmstenfalls erneut verkaufen oder weiter belasten. Wurde die Immobilie von einem betrügerischen Verkäufer mehrfach verkauft, haben all jene das Nachsehen, die sich nicht ins Eigentumsregister eingetragen haben. Selbst dann, wenn sie den Kauf viel früher abgewickelt haben als der, der die Eintragung vornehmen ließ.
Ist der Verkäufer nicht als Eigentümer eingetragen, können Käufer nicht ohne zusätzliches Verfahren eingetragen werden. Dieses Verfahren ist ohne fachliche Begleitung praktisch nicht machbar. Und solange es nicht abgeschlossen ist, bleibt die Unsicherheit, ob der Käufer überhaupt in das Eigentumsregister eingetragen werden kann. Daher sollte unbedingt vor dem Kauf geprüft werden, ob der Verkäufer im Register steht und ob das Grundstück vielleicht noch belastet ist.
Eine für den rechtsgültigen Immobilienkauf wichtige Information ist allerdings nicht im Eigentumsregister zu finden: ob der Eigentümer verheiratet ist und in welchem Güterstand die Ehe besteht. Denn ohne anderweitige Regelungen sind spanische Ehen Errungenschaftsgemeinschaften. In diesem Fall gehört die Immobilien beiden Ehepartnern, auch wenn nur einer davon im Eigentumsregister eingetragen ist. Demzufolge braucht es zum Immobilienverkauf die Zustimmung beider Partner. Käufer sollten sich daher unbedingt die Zustimmungserklärung oder eine Vollmacht des anderen Ehegatten zeigen lassen, da ohne diese der Verkauf nichtig ist. Ein Problem dabei ist, dass der Käufer so auf die Ehrlichkeit des Verkäufers angewiesen ist, da sich auf anderem Wege vorher nicht herausfinden lässt, ob die Zustimmung eines Ehepartners nötig ist oder nicht.
Da sich die Sachlage mit dem spanischen Eigentumsregister so kompliziert darstellt, sollten deutsche Kaufwillige, noch bevor sie ein Objekt vor Ort ansehen, einen Registerauszug anfordern. Den gibt es in einer unbeglaubigten Form (nota informativa simple) oder in einer beglaubigten und ausführlichen Variante (certificación). In der Regel sollte die einfache Variante für den Immobilienkauf ausreichen. Einen seriösen Verkäufer erkennt man in der Regel schon daran, dass dieser den Registerauszug schon hat beziehungsweise ihn schnell beschafft.
Info
Das Objekt im spanischen Eigentumsregister finden
Wer Informationen über eine bestimmte Immobilie in Spanien haben will, kann einen Registerauszug aus dem Eigentumsregister anfordern. Dabei reicht es allerdings nicht, das Grundstück mit dem Ort, der Straße oder der Straßennummer zu benennen. Notwendig ist die sogenannte Fundstelle, also die Angabe über die Nummer des Buches, des Blattes und der Ziffer der Eintragung. Die Fundstelle wird nach der Eintragung auf dem notariellen Kaufvertrag vermerkt und kann dort herausgefunden werden.
Kaufoption: Reservierungsmöglichkeit für Unentschlossene
Nicht alle Kaufinteressenten können sich schnell entscheiden. Müssen sie auch nicht. Denn in Spanien gibt es die Möglichkeit der Kaufoption. Damit kann sich der Kaufinteressent das Grundstück oder die Immobilie zumindest vorläufig reservieren, um zu vermeiden, dass es an jemanden anderen verkauft wird. Voraussetzung ist natürlich, dass der Verkäufer mitmacht. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht nötig, aber der Käufer sollte sich schriftlich vom Verkäufer die Option einräumen lassen. Meist akzeptieren Verkäufer diese Option, wenn kein anderer Käufer in Sicht ist oder aber, wenn er vom Kaufinteressenten dafür eine finanzielle Gegenleistung bekommt. Kommt es zu dieser schriftlichen Option, sollte unbedingt auch eine Vertragsstrafe in einer bestimmten Höhe festgehalten werden, für den Fall, dass das Objekt doch anderweitig verkauft wird.
Gebühren und Kosten beim Immobilienkauf in Spanien
Beim Immobilienkauf in Spanien fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis noch einige Nebenkosten und Steuern an, die der Käufer vorher schon mit einkalkulieren sollte.
Beim Immobilienkauf fallen neben dem normalen Kaufpreis noch einige weitere Kosten an. Die zu zahlenden Steuern und Abgaben sind vergleichsweise hoch. Diese zusätzlichen Kosten für Steuern sollten Käufer einkalkulieren:
Vermögensübertragungssteuer (Grunderwerbssteuer) – ITP oder IGIC
Mehrwertsteuer – IVA
juristische Dokumentensteuer – AJD
unter Umständen: Veräußerungsgewinnsteuer
unter Umständen: Wertzuwachssteuer
Vermögensübertragungssteuer
Bei Käufen von gebrauchten Immobilien (viviendas de segunda mano) fällt eine Grunderwerbssteuer an, die in Spanien als Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) bezeichnet wird – abgekürzt: ITP. Sie beträgt je nach Region zwischen sechs und zehn Prozent des Kaufpreises. Die Kanarischen Inseln haben hierbei einen Sonderstatus: Statt der ITP müssen Käufer dort sieben Prozent Erwerbssteuer zahlen. Genannt wird diese Steuer Impuesto General Indirecto Canario – IGIC. Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb von 30 Tagen an das Finanzamt gezahlt werden. Eine Zahlungsaufforderung gibt es allerdings nicht. Es sollte aber möglichst schnell eingezahlt werden, da die Quittung für die Eintragung ins Eigentumsregister nötig ist.
Mehrwertsteuer
Handelt es sich bei der Immobilie um einen Neubau direkt vom Bauunternehmen, dann fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern eine Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido - IVA). Die IVA beträgt bei Häusern und Wohnungen zehn Prozent, auf den Kanarischen Inseln sieben Prozent. Gewerbliche Immobilien und Garagen schlagen mit je 21 Prozent zu Buche. Zu zahlen ist sie direkt an den spanischen Unternehmer, der diese dann an den spanischen Fiskus abführt. Beim Verhandeln mit dem Bauunternehmer sollten Kaufwillige unbedingt darauf achten, ob die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten ist oder noch oben draufkommt.
Juristische Dokumentensteuer
Egal ob Vermögensübertragungssteuer oder Mehrwertsteuer – immer zu zahlen ist in Spanien die juristische Dokumentensteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD), wenn ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wird. Sie liegt je nach Region bei 0,1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Sie wird auch Stempelsteuer genannt, da sie die Beurkundung beim Notar besteuert.
Veräußerungsgewinnsteuer
Die Veräußerungsgewinnsteuer ist mit der deutschen Spekulationssteuer vergleichbar: Der Verkäufer muss seinen Gewinn versteuern. Unter Umständen kann die Zahlung aber auch am Käufer hängen bleiben. Nämlich dann, wenn ein ausländischer Verkäufer für das Finanzamt nicht mehr greifbar ist. Für diesen Fall wurde in Spanien die Regelung eingeführt, dass der Käufer, der ja eigentlich nichts mit dem Veräußerungsgewinn zu tun hat, drei Prozent des im notariellen Kaufvertrag genannten Kaufpreises ans Finanzamt abführen muss. Daher empfiehlt es sich, beim Immobilienkauf in Spanien mit einem Nicht-Spanier diese drei Prozent des Kaufpreises einzubehalten und erst auszuzahlen, wenn der Verkäufer seine Steuerschuld beglichen hat. Das sollte allerdings im Notarvertrag vermerkt werden.
Wertzuwachssteuer
Die Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU, auch Plusvalía genannt) wird oftmals mit der Veräußerungsgewinnsteuer verwechselt. Es fallen beim Hausverkauf aber grundsätzlich beide Steuern an. Während die Veräußerungsgewinnsteuer ein Teil der Einkommenssteuer ist, geht die Wertzuwachssteuer an die Gemeinde beziehungsweise Stadt. Besteuert wird dabei der Wertzuwachs von Grund und Boden, nicht der Immobilie selbst. Auch diese Steuer ist generell vom Verkäufer zu zahlen. Laut spanischen Gesetz haftet bei einem nicht ansässigen ausländischen Verkäufer jedoch der Käufer.
Weitere Kaufnebenkosten
Außerdem müssen noch Makler, Notar und gegebenenfalls der Anwalt bezahlt werden. Das Honorar spanischer Makler variiert meist zwischen drei und fünf Prozent des Kaufpreises. Ob der Verkäufer oder Käufer zahlen muss, ist unterschiedlich geregelt. Grundsätzlich verpflichtet ist die Person, die dem Makler den Vermittlungsauftrag erteilt hat. In der Praxis erhöhen die Makler häufig den mit dem Verkäufer vereinbarten Preis um ihre eigene Provision, sodass beim Verkauf zum Angebotspreis automatisch der Käufer die gesamte Maklercourtage zahlt. Eine Aufteilung unter Käufer und Verkäufer ist aber möglich.
Das Honorar des Anwalts ist in Spanien frei verhandelbar. Die Rechtsanwaltskammern geben jedoch Empfehlungen heraus, die eine grobe Richtlinie sein können. In der Regel liegen die Honorarsätze bei 1,5 bis zwei Prozent des Gesamtkaufpreises. Für den Notar und die Eintragung ins Eigentumsregister fallen meist zwischen 0,3 bis 2,5 Prozent an, je nach Komplexität der erstellten notariellen Urkunde.
Weitere Kosten nach dem Immobilienkauf
Auch die Kosten nach dem Immobilienkauf sollten Käufer im Blick haben. So müssen neben Wasser, Strom und Müllentsorgung auch Grundsteuer und Einkommenssteuer bezahlt werden.
Wie in Deutschland müssen auch in Spanien laufende Kosten bedacht werden. Dazu zählen Wasser, Abwasser, Strom, Müll, Versicherungen, die Grundsteuer und die Einkommenssteuer, die in Spanien auch bei Selbstnutzung einer Immobilie zu entrichten ist. Eventuell kann auch eine Vermögenssteuer anfallen.
Auch wenn es sich nur um ein Feriendomizil handelt, mit dem Besitz einer Immobilie ist die jährliche Einkommenssteuererklärung in Spanien verpflichtend. Dabei ist zu unterscheiden, ob die beschränkte oder unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung kommt.
Wer sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhält oder seinen Hauptwohnsitz im Königreich hat, den trifft die unbeschränkte Steuerpflicht. Das heißt, das gesamte, weltweite Einkommen und Vermögen wird in Spanien veranlagt und muss in einer Einkommenssteuererklärung (Declaración de la Renta de las Personas Físicas) vorgelegt werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass zwischen Deutschland und Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen gilt. Ist eine Person sowohl in Spanien als auch in Deutschland ansässig, dann gilt sie steuerrechtlich in dem Staat ansässig, zu dem sie die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat. Kann dies nicht bestimmt werden, entscheidet in der Regel die Staatsangehörigkeit darüber, wo die Person Steuern zahlen muss.
Wer eine Immobilie besitzt aber weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt, gilt per Gesetz als nicht-resident und damit als beschränkt steuerpflichtig. Der Eigentümer muss Einkommenssteuer für Einkünfte aus seinem Eigentum auf spanischen Boden zahlen. Dabei gilt auch die Eigennutzung der Immobilie als Einkunft. Je nach Nutzung unterscheidet sich die Versteuerung der Immobilie:
Die Immobilie wird vermietet: Die Einkünfte daraus müssen versteuert werden. Dabei kommt es darauf an, ob das Objekt nur gelegentlich oder dauerhaft vermietet wird. Bei Vermietung an Feriengäste sind die Mieteinnahmen mit 19 Prozent zu versteuern. Diese Steuer ist sofort nach Erhalt der Miete fällig und ist innerhalb eines Monats zu zahlen.
Die Immobilie wird selbst genutzt: Um die Steuerschuld zu berechnen, ist der Katasterwert ausschlaggebend. Dieser kann bei der jeweiligen Gemeinde angefragt werden. Von diesem Wert werden zwei Prozent angesetzt, außer der Katasterwert wurde seit 1994 aktualisiert – was bei den meisten Objekten der Fall ist –, dann sind es nur 1,1 Prozent. Der Steuersatz davon beträgt 19 Prozent.
Achtung
Als nicht residenter Eigentümer einer Immobilie in Spanien sollten ein Fiskalvertreter ernennen. Ohne diesen Vertreter werden wichtige Zustellungen nicht entgegengenommen. Das kann teure Folgen haben. Verwaltungsakte werden in Spanien dann durch öffentliche Zustellung wirksam und ohne die Kenntnis des Eigentümers rechtskräftig.
Fiskalvertretungen übernehmen zum Beispiel die Gestorías. Das sind Dienstleistungsbüros für Behördengänge aller Art, welche meist auf einen gewissen Bereich spezialisiert sind.
Die Einkommensteuererklärung muss unaufgefordert bis zum 31. Dezember des Folgejahres beim Finanzamt eingereicht und die ausgerechnete Steuer eingezahlt werden. Deutsche können den Betrag auch über ein deutsches Konto einzahlen.
Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) wird auf Grundlage des Katasterwertes – einem vom Finanzamt bemessenen Wert des Grundstückes – berechnet. Je nach Gemeinde wird ein Steuersatz von 0,4 bis 1,1 Prozent angesetzt.
Besonderheiten, Lage, Klima – Ein Überblick
Spanien hat mehr als nur Strand und Meer zu bieten. Es ist ein hoch entwickeltes Land mit viel Kultur, Natur und gutem Essen.
Das Königreich Spanien bietet eine vielfältige Flora und Fauna. Außerdem ist die Infrastruktur in Spanien besonders in den Küstenregionen gut ausgebaut. Auf den meisten Inseln gibt es Flughäfen, sie sind also von Deutschland aus in wenigen Stunden erreichbar. Spanien gilt als ein hoch entwickeltes Land. Die Lebenshaltungskosten sind mit Deutschland vergleichbar, die Löhne allerdings sind etwas niedriger als hierzulande.
Ein weiterer Faktor für die Beliebtheit Spaniens ist das Wetter. Besonders beliebt sind bei den Deutschen wegen ihres Klimas die Kanaren. Denn dort sind die Temperaturen ganzjährig fast gleichbleibend warm. Dass das Wetter in Spanien ansonsten eher wechselhaft und im Nordosten des Landes zum Teil sogar sehr kühl und regnerisch sein kann, überrascht so manchen. Erwarten sie doch eher die glühende Hitze einer Costa del Sol. Wer nach Spanien auswandern will oder sich zumindest ein Feriendomizil zulegen möchte, sollte sich daher im Vorfeld nach dem regionalen Klima erkundigen, um später keine böse Überraschung zu erleben.
Auch bei scheinbar einfachen Fällen, sollten sich Deutsche beim Immobilienkauf in Spanien einen sachkundigen Berater zur Seite stellen. Dessen Honorar beträgt in der Regel nur ein Bruchteil des Schadens, vor dem er den Käufer bewahrt.
