Viele Sonnenstunden und ein mildes Klima locken viele Auswanderer nach Portugal. Wer hier seinen Ruhestand verbringen möchte, darf sich außerdem über besondere Steuervorteile freuen. Trotzdem gilt: Anderes Land – andere Sitten. Damit es zu keinen bösen Überraschungen kommt, sollten ausländische Immobilienkäufer nicht auf die Unterstützung eines Anwalts vor Ort verzichten.
Ob Einheimischer oder Ausländer – grundsätzlich darf in Portugal jeder eine Immobilie kaufen, wenn er das möchte. Besondere Einschränkungen, zum Beispiel wie viele Tage im Jahr die Immobilie dann maximal bewohnt werden darf, bevor der Bewohner eine Aufenthaltsgenehmigung benötigt, gibt es nur für Einwohner von Nicht-EU-Staaten. EU-Bürger sind dagegen den portugiesischen Landsleuten gleichgestellt. Einzige Voraussetzung: Wer kaufen will, braucht eine portugiesische Steuernummer, die sogenannte NIF (Número de Identificação Fiscal). Diese kann bei jedem portugiesischen Finanzamt beantragt werden, unabhängig vom Wohnsitz des Antragstellers. Ein Immobilienkauf in Portugal läuft jedoch ganz anders ab als beispielsweise in Deutschland. Allein schon, um sprachliche Missverständnisse und kostenintensive Irrtümer zu vermeiden, sollten sich ausländische Käufer daher einen Experten vor Ort an ihre Seite holen.
Die Republik Portugal ist der westlichste Punkt Kontinentaleuropas. Im Norden und Osten von Spanien begrenzt, liegt die gesamte West- und Südküste am atlantischen Ozean. Mit zum Atlantikstaat gehören mehrere Inselgruppen wie die Azoren, die über 1.300 Kilometer entfernt zum portugiesischen Festland liegen.
In Portugal ist es üblich, dass beim Immobilienverkauf sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einen eigenen Rechtsanwalt beauftragt und sich von ihm vertreten lässt. Besonders Käufer profitieren, wenn sie in einen Rechtsexperten investieren. Rechtsanwalt Dr. Rathenau erklärt: „Hilfe beim Immobilienkauf können Kaufinteressenten nur von ihrem Anwalt erwarten. Immobilienmakler und Notare haben hier keinerlei beratende Funktion. Sie weisen den Käufer gewöhnlich nicht auf Unstimmigkeiten oder Patzer im Kaufvertrag hin.“ Als Experte im portugiesischen Immobilienrecht berät Rathenau Verkäufer und Käufer von Immobilien in seiner Kanzlei in Portugal. Er betreut und begleitet sie durch den gesamten Kaufprozess, organisiert Termine und kümmert sich um alle notwendigen Unterlagen. Außerdem überprüft er sämtliche Verträge, die zwischen Käufer und Verkäufer zustande kommen. Dazu kommt ein weiterer großer Vorteil: „Wer sich von einem Anwalt beim Immobilienkauf vertreten lässt, muss nicht bei jedem einzelnen Termin dabei sein. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn sich der Käufer im Ausland aufhält und für jedes Treffen, jede Unterschrift und jeden Behördengang extra anreisen müsste.“
Ob Villa mit Pool, Stadtwohnung oder kleines Ferienhäuschen – welche Immobilie für den Käufer infrage kommt, hängt vor allem damit zusammen, wie er sie danach nutzen möchte. Handelt es sich um einen Zweitwohnsitz, der nur für einige Wochen im Jahr bewohnt wird, zählen für den Käufer andere Dinge als bei einer dauerhaften Bleibe in der neuen Heimat. Unabhängig von der späteren Nutzung gilt aber: Sobald ein potentielles Anwesen gefunden ist, sollten laut Rathenau unbedingt drei wichtige Dinge überprüft werden. „Der erste Blick geht immer ins Grundbuch – das ist hier nicht anders als in Deutschland: Lasten Schulden oder Hypotheken auf dem Grundstück, bestehen besondere Wege- und Nutzungsrechte Dritter, wurde ein Vorkaufsrecht eingetragen und ist der Verkäufer überhaupt der rechtmäßige Eigentümer?“ Da Anwälte das Grundbuch in Portugal online und live einsehen können, kommen sie für ihre Mandanten sofort an alle wichtigen Daten und Informationen heran. Als nächstes überprüfen sie, ob die Immobilie, so wie sie da steht, baurechtlich überhaupt zugelassen wurde. „Schwarzbau ist in Portugal ein häufiges Problem. Wir prüfen, ob das Gebäude baurechtlich abgenommen wurde und ob es nachträgliche, illegale Erweiterungen gibt.“ Kommt beispielsweise heraus, dass das angebaute, dritte Schlafzimmer nicht als solches genehmigt wurde, muss der Eigentümer die Konsequenzen dafür tragen. Egal, ob er für den illegalen Anbau selbst verantwortlich ist oder ob er beim Immobilienkauf nur nicht gut genug hingeschaut hat.
Was laut Rathenau dagegen selten ein Problem darstellt, ist der bauliche Zustand der Immobilie. Nur ein kleiner Teil seiner Mandanten lässt ein Gebäude vor dem Kauf von einem Gutachter auf bauliche Mängel untersuchen. Aber selbst dann steht der Anwalt mit Rat und Tat zur Seite: „Wünscht der Mandant ein Gutachten, dann vermitteln wir ihm den Kontakt zu einem Sachverständigen. Meist ist das ein Architekt oder Ingenieur. In der Regel ist der Gebäudezustand aber kein besonders wichtiger Aspekt – baulich sind die Immobilien meist in einem zeitgemäßen Zustand. Für den Großteil der Käufer kommen ohnehin nur Neubauten infrage.“
Hat der Käufer eine Immobilie gefunden, die ihm gefällt, und spricht von Seiten seines Anwalts nichts gegen den Kauf, geht es im Kaufprozess einen Schritt weiter. Dafür ist es notwendig, dass der Käufer seinem Anwalt bestimmte Unterlagen zukommen lässt:
Der Immobilienkauf in Portugal lässt sich grob in drei große Schritte einteilen. Wird es ernst, wird zuerst der Kaufvorvertrag abgeschlossen. Anschließend folgt der richtige Kaufvertrag, mit dem die Immobilie auf den neuen Eigentümer übergeht. Danach kann der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Da alle Vertragsurkunden auf Portugiesisch verfasst werden, sollten Käufer mit unzureichenden Sprachkenntnissen immer einen professionellen Übersetzer hinzuziehen.
Der Kaufvorvertrag hat in Portugal Tradition und eine besondere Bedeutung. „Er enthält die Vereinbarung, dass beide Vertragspartner in naher Zukunft einen Kaufvertrag abschließen werden. Er soll beide Parteien davon abhalten, vom tatsächlichen Kauf zurückzutreten und bedeutet somit ein Stück Sicherheit für Verkäufer und Käufer“, erklärt Anwalt Rathenau. Springt nämlich einer von beiden nach dem Kaufvorvertrag wieder ab, kann ihn das teuer zu stehen kommen: Der Käufer muss mit der Unterschrift des Kaufvorvertrags eine Anzahlung leisten. Mindestens 10 Prozentdes Kaufpreises werden in der Regel fällig. Macht der Käufer danach aber einen Rückzieher, bekommt er seine Anzahlung nicht zurück. Tritt dagegen der Verkäufer zurück, erhält der Käufer von ihm die Anzahlung zurück und hat darüber hinaus Anspruch auf die Zahlung einer gleich hohen Summe.
Der Kaufvorvertrag hat noch eine weitere wichtige Funktion. Rathenau erklärt: „Der Kaufvorvertrag enthält viel mehr Informationen zur Immobilie und zu Kaufvereinbarungen als der spätere Kaufvertrag. Der dient im Grunde nur dem reinen Eigentümerwechsel. Alles andere, zum Beispiel besondere Vereinbarungen, Finanzierungsabmachungen, noch fehlende Unterlagen und auch die Frist, in welcher der Kaufvertrag unterschrieben werden muss, steht bereits im Kaufvorvertrag.“ Als fester Bestandteil beim Immobilienkauf hat der Kaufvorvertrag also volle Gültigkeit: Was darin steht, ist für beide Vertragspartner bindend.
Nach dem Kaufvorvertrag muss innerhalb einer bestimmten Frist der richtige Kaufvertrag unterschrieben und notariell beurkundet werden. Käufer sollten diese Zeit nutzen, um all das zu erledigen, was vor dem richtigen Kaufvertrag noch passieren muss. Beispielsweise müssen die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer vor dem Kaufvertrag beim Finanzamt bezahlt werden, ansonsten gibt es vom Notar keine Beurkundung. Die ist aber wichtig, damit der Kaufvertrag überhaupt rechtskräftig wird und die Immobilie auf den neuen Eigentümer übergeht.
Der Kaufvertrag selbst fällt deutlich knapper aus als der Kaufvorvertrag. Nachdem nämlich alle Forderungen, Vereinbarungen und Besonderheiten bereits im Kaufvorvertrag geregelt wurden, beinhaltet der Kaufvertrag nur noch elementare Dinge wie Name und Anschrift der Vertragspartner, Anschrift der Immobilie und Kaufpreis. Beim Vertragsschluss stellt der Notar fest, ob es sich bei den erschienenen Personen tatsächlich um die Vertragspartner oder deren Vertreter handelt und ob alle notwendigen Dokumente vorliegen. Außerdem wird jetzt mit der Beurkundung der restliche Kaufpreis sofort fällig – wie schon zuvor bei der Anzahlung beim Kaufvorvertrag geschieht das in der Regel mit einem Bankscheck. Mit der Unterschrift des Notars geht die Immobilie auf den Käufer als neuen Eigentümer über.
Prinzipiell gibt es zwar eine Grundbuch-Eintragungspflicht innerhalb von zwei Monaten ab dem Kaufvertragsdatum. Überziehen Käufer diese Frist, drohen ihnen aber rechtlich keine Konsequenzen – lediglich die Eintragungsgebühr verdoppelt sich von 250 Euro auf 500 Euro. Trotzdem veranlassen die meisten Rechtsanwälte der Käufer die Eintragung ins Grundbuch sehr schnell, in der Regel am selben oder am nächsten Tag. Das dient dem Käufer vor allem als Eigenschutz vor Betrug: Je schneller der neue Eigentümer im Grundbuch registriert ist, desto weniger Zeit hat der Verkäufer als zuletzt eingetragener Eigentümer, die Immobilie nochmals an einen anderen Interessenten zu verkaufen. In Portugal besteht nämlich eine sogenannte Voreintragungspflicht. Das bedeutet, dass die Person, die eine Immobilie verkauft, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein muss.
Auch in Portugal kommen auf den Käufer einer Immobilie neben dem reinen Kaufpreis noch weitere Gebühren und Kosten zu.
Die sogenannten Kaufnebenkosten berechnen sich entweder prozentual aus dem Kaufpreis beziehungsweise dem Immobilienwert oder sind Pauschalbeträge:
Anders als in Deutschland wird der Immobilienmakler in Portugal beim erfolgreichen Immobilienverkauf nicht vom Käufer, sondern vom Verkäufer bezahlt. Der Käufer muss die Maklergebühr bei der Berechnung seiner Kaufnebenkosten also nicht weiter berücksichtigen.
Wer Eigentümer einer Immobilie ist, muss dafür jährlich Grundsteuer zahlen. Gerade dann, wenn eine Immobilie den Eigentümer gewechselt hat, ist dem Käufer nicht immer klar, wer im laufenden Jahr nur grundsteuerpflichtig ist. In Portugal ist das aber ganz einfach geregelt: Wer am 31. Dezember des laufenden Steuerjahres rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist, wird für die Grundsteuer zur Kasse gebeten. Rathenau empfiehlt Käufern daher: „Wer ein Grundstück kurz vor Jahresende kauft, sollte darauf achten, dass er die anteilige Grundsteuer vom Verkäufer am Tag des Vertragsabschlusses erhält, da das Finanzamt vom Käufer die Zahlung der vollen Jahressteuer fordern wird.“
Die Grundsteuer berechnet sich prozentual aus dem Wert der Immobilie. Dieser sogenannte Steuerwert wird vom Finanzamt festgelegt. Wie hoch der Prozentwert ist, wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt. In der Regel liegt er aber nicht höher als 0,4 Prozent.
Wer eine Immobilie in Portugal als Zweitwohnsitz oder als neues Zuhause kaufen möchte, bringt das nötige Kleingeld dafür meist mit – diese Erfahrung hat zumindest Rechtsanwalt Rathenau gemacht: „Der Großteil meiner Mandanten kauft eine Immobilie mit reinem Eigenkapital. Die Finanzierung über eine portugiesische Bank ist daher gar nicht notwendig. Generell ist es aber möglich, dass ausländische Käufer hier eine Hypothek aufnehmen dürfen – bis zu 80 Prozent des Kaufpreises können so finanziert werden.“ Allerdings gebe es dafür einige Voraussetzungen, unter anderem ein geregeltes Einkommen und eine positive Schufa-Auskunft. Speziell für deutsche Immobilienkäufer gibt es dafür deutschsprachige Hypothekenmakler.
Endloser Sandstrand, aneinander gedrängte Weinberge, schneebedecktes Gebirge und felsige Steilküsten – unterschiedlicher geht es kaum und doch findet man all diese Ecken im selben Land. Portugal bietet seinen Bewohnern landschaftlich eine unglaubliche Vielfalt. Die meisten Auswanderer zieht es aber dann doch ans Meer. Besonders begehrt sind die Algarve, die südlichste Region Portugals, und die gesamte Westküste südlich von Lissabon. Viele Sonnenstunden, mildes Klima im Winter und immer eine frische Brise durch die kühle Atlantikwinde machen die Gegend für viele zur Wahlheimat. Trotzdem ist nicht jeder ausländische Immobilienkäufer ein Einwanderer. „Ungefähr die Hälfte meiner deutschen Mandanten zieht zwar dauerhaft nach Portugal, die andere Hälfte sucht aber lediglich einen Zweitwohnsitz, um ein paar Wochen bis Monate im Jahr hier zu verbringen“, so Rathenau.
Stand: August 2018