Immobilien in Österreich mieten, kaufen

Immobilienkauf in Österreich: Hürden nur bei Zweit- und Ferienwohnsitzen

Es gibt viele Gründe, warum besonders Österreich bei deutschen Immobilienkäufern so beliebt ist: Dazu zählen die sprachliche und räumliche Nähe sowie wunderschöne Regionen. Doch auch wenn Österreicher und EU-Bürger formell gleichgestellt sind, müssen Deutsche beim Immobilienkauf im Nachbarland einige Feinheiten beachten.

Prinzipiell können EU-Bürger, egal woher sie kommen, in Österreich unter den gleichen Voraussetzungen wie die Einheimischen eine Immobilie kaufen. Das heißt, die in Österreich bestehenden Erwerbsbeschränkungen gelten für Staatsbürger wie für EU-Bürger gleichermaßen. Sonderregelungen gibt es für Nicht-EU-Bürger oder für den Erwerb von landwirtschaftlichen Betrieben. Detaillierte Informationen dazu erteilen die Landesregierungen.

Eine Besonderheit in Österreich ist, dass die Grundverkehrsgesetze und die Raumordnungsgesetze Ländersache sind – es also je neun verschiedene gibt. Die Grundverkehrsgesetze regeln den Erwerb von Grundstücken. Im Fokus der Raumordnung steht die Gestaltung eines Gebietes, also wie der Raum im Sinne des Gemeinwohles genutzt werden darf. Wichtige Faktoren dafür sind die gegebenen Strukturverhältnisse, die natürlichen Gegebenheiten, Erfordernisse für den Umweltschutz sowie die wirtschaftlichen, sozialen, gesundheitlichen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung. Diese Gesetze sind beim Immobilienkauf beziehungsweise dem Neubau rechtlich relevant und können Kauf- und Bauwilligen auch Hürden in den Weg stellen. Beispielsweise sind in der Raumordnung auch die Regelungen zu Freizeitwohnsitzen festgehalten.

Hauptwohnung, Zweitwohnung, Ferienwohnung: Nutzung der Immobilie ist entscheidend

Ob der Immobilienkauf eines EU-Bürgers in Österreich glückt, hängt hauptsächlich von der geplanten Art der Nutzung der Immobilie ab. Also die Frage, wie das Objekt vom Käufer selbst oder von einem möglichen Mieter genutzt wird. EU-Bürger können die Immobilie problemlos als Hauptwohnsitz gebrauchen – egal ob als selbstnutzender Eigentümer oder bei der Vermietung an eine Person, die dort ihren Hauptwohnsitz hat.

Schwieriger ist es jedoch, wenn die Immobilie als Zweit- oder Ferienwohnsitz dienen soll. Für die Eintragung ins Grundbuch braucht es eine Genehmigung als Freizeitwohnsitz von der jeweiligen Gemeinde. Diese führt meist auch ein entsprechendes Register für Ferienwohnsitze. Die Beschränkungen gelten jedoch für EU-Bürger und Österreicher gleichermaßen.

Hintergrund für diese Hürden ist, dass die Politik versucht, die unkontrollierte Zunahme von Ferienwohnungen zu beschränken und so das Wohnen noch leistbar zu halten. Es soll außerdem verhindert werden, dass die Dorfstrukturen durch zu viele Wohnungen und Häuser, die nur einige Wochen im Jahr bewohnt sind, zerfallen. Besonders in touristisch geprägten Regionen – wie beispielsweise Tirol – ist die österreichische Regierung bemüht, rechtliche Einschränkungen zu schaffen, die den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Österreich erschweren. In vielen Regionen der Bundesländer Vorarlberg, Tirol und Salzburg ist die Anzahl neu genehmigter Ferienwohnsitze zudem grundsätzlich limitiert. Das kann dazu führen, dass sich der Kauf einer Ferienimmobilie für deutsche Interessenten über Jahre hinziehen kann und letztlich doch nicht zustande kommt.

In den verschiedenen Landesraumordnungsgesetzen ist übrigens nicht endgültig definiert, was eigentlich ein Freizeitwohnsitz ist. Meist ist allerdings festgelegt, was alles kein Hauptwohnsitz ist. Das macht es unweigerlich kompliziert und kann bereits an dieser Stelle zu Streit mit der zuständigen Behörde führen. In der Regel ist die Frage, ob sich der Lebensmittelpunkt am entsprechenden Ort befindet, ein wesentliches Kriterium, ob es sich um den Haupt- oder einen Freizeitwohnsitz handelt.

Wichtig: Die zuständige Behörde darf jederzeit prüfen, ob die Immobilie wirklich als Hauptwohnsitz genutzt wird. Oftmals finden solche Kontrollen aber erst nach einer entsprechenden Anzeige statt. Die Landesraumordnungsgesetze stehen allerdings teilweise im Konflikt mit geltendem EU-Recht. Wenn ein Deutscher also in Österreich eine Immobilie erwerben will, sollte er sich mit einem Rechtanwalt abstimmen, der mit den örtlichen und europaweiten Gesetzen vertraut ist.

So funktioniert der Kauf einer Immobilie in Österreich

Der Kauf einer Immobilie in Österreich unterliegt dem österreichischem Recht, die Anwendung einer anderen Rechtsordnung – beispielsweise der deutschen – ist nicht möglich. Der Verkauf läuft in Österreich über ein zweistufiges Verfahren ab. Zunächst wird das Verpflichtungsgeschäft – auch Titel genannt – geschlossen. Das ist beispielsweise der Abschluss eines Kaufvertrages oder einer Schenkung. Der Kaufvertrag sollte, wenn es auch nicht zwingend vorgeschrieben ist, von einem Notar aufgestellt werden. Dieser ist unparteiisch und erklärt beiden Seiten wichtige Details des Vertrags. Außerdem werden so Verfahrensfehler vermieden und sowohl Käufer als auch Verkäufer sind auf der sicheren Seite. Anschließend an den Vertragsabschluss erfolgt der eigentliche Eigentumserwerb: Die Eintragung ins Grundbuch. Diese Stufe wird Modus genannt. Die sogenannte Titulus-Modus-Lehre beschreibt die rechtliche Form der Übereignung einer Sache, in diesem Fall einer Immobilie.

Besonders die Eintragung ins Grundbuch ist in Österreich von großer Bedeutung. Dadurch soll der Käufer davor geschützt werden, eine Immobilie von jemandem zu erwerben, der nicht der Eigentümer ist. Für die Eintragung ins Grundbuch braucht der Käufer eine grundbuchfähige Urkunde. Darauf müssen die Unterschriften der Vertragsparteien von einem Gericht oder einem Notar beglaubigt worden sein. Der Kaufvertrag selbst muss nicht notariell beurkundet werden, es ist aber durchaus sinnvoll. Der Kauf kann über einen Makler oder ein Kreditinstitut abgewickelt werden. In beiden Fällen ist ein schriftlicher Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben – aber auch mündliche Zusagen können bindend sein. Im Kaufvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

• Genaue rechtliche Beschreibung der Immobilie
• Kaufpreis
• Namen/Anschrift von Käufer und Verkäufer
• Beschreibung der Ausstattung
• Eventuell mitverkaufte Sachen, wie Möbel oder die Einbauküche
• Beschreibung bekannter Mängel
• Zahlungsvereinbarung
• Konkreter Übergabetermin
• Namentliche Nennung des Treuhänders, der den Kauf abwickelt
• Vereinbarung über anfallende Kosten

Im Unterschied zu Österreichern und EU-Bürgern müssen Nicht-EU-Bürger vor der Eigentumsübertragung außerdem je nach Region zusätzlich Genehmigungen beziehungsweise Bescheide von unterschiedlichen Behörden einholen. Beispielsweise bedarf es einer Genehmigung von der Ausländer-Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bundeslandes. Der Kauf der Immobilie ist erst dann vollzogen, wenn die Genehmigung vorliegt. Welche Genehmigungen nötig sind, ist im jeweiligen Bundesland zu erfahren.

Unabhängig von seiner Herkunft muss der Käufer verschiedene Erklärungen abgeben. So muss er beispielsweise beim Kauf eines Baugrundstückes erklären, dass er vorhat, dieses zeitnah zu bebauen. Ist das Grundstück bereits bebaut, so muss der Käufer erklären, dass er die Immobilie nicht als Ferienwohnung nutzen will. In welchen Gemeinden Haupt- oder Zweitwohnsitze gekauft werden dürfen, wird von der jeweiligen Landesregierung per „Widmung“ festgelegt.
Die Kaufsumme sollten ausländische Käufer einem österreichischen Rechtsanwalt übergeben, der Mitglied des Treuhandbuches ist. Möglich ist auch eine Hinterlegung auf ein notariell geführtes Anderkonto – einer speziellen Form des Treuhandkontos. Erst nach dem Eintrag ins Grundbuch kann der Verkäufer dann auf das Geld zugreifen. Auf diese Weise kann sich der Käufer gegen Veruntreuung absichern.

Gebühren und Kosten beim Immobilienkauf in Österreich

Neben den eigentlichen Kosten für die Immobilie kommen auf den Käufer noch die Kaufnebenkosten zu. Diese umfassen:

• Notargebühren
• Grunderwerbsteuer
• Grundbucheintrag
• Maklercourtage

Die Courtage für Makler beträgt brutto 7,2 Prozent des Kaufpreises. Gezahlt wird sie vom Verkäufer und Käufer jeweils hälftig. Die Notargebühren betragen 1,8 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbssteuer schlägt mit 3,5 Prozent und der Grundbucheintrag mit 1,1 Prozent des Kaufpreises zu Buche.

Bei einer treuhänderischen Abwicklung des Kaufs sind noch zusätzlich bis zu ein Prozent Treuhändergebühren einzuplanen.

Besonderheiten, Lage, Preise – ein Überblick

Österreich liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu den deutschen Bundesländern Baden-Württemberg und Bayern und verfügt somit über eine gute Verkehrsanbindung. Daher sind besonders das Salzburger Land und Tirol bei den Deutschen beliebt. Doch auch die weiter südlichen liegenden Regionen, wie die Steiermark oder Kärnten erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Generell bietet Österreich eine landschaftliche Vielfalt mit vielen Naherholungsgebieten. Außerdem bietet die Alpenrepublik über das ganze Jahr verschiedene Freizeitmöglichkeiten wie Wintersport, Wandern, Wassersport oder Radsport. Mehrere Flughäfen, ein gut ausgebautes Autobahnnetz sowie sehr gute öffentliche Nahverkehrsanbindung zeugen zudem von einer sehr guten Infrastruktur Österreichs.

Die Immobilienpreise sind ähnlich wie in Deutschland stark lageabhängig. Ein Objekt mit Seeblick, Alpenpanorama oder im angesagten Szeneviertel der Großstädte ist in der Regel um einiges teurer als Immobilien in nicht so attraktiver Lage. Regional gibt es große Unterschiede. Im Westen des Landes und in den Landeshauptstädten ist der Wohnraum generell knapp, was die Preise hochschraubt. Der Markt im Osten Österreichs bietet eine großzügigere Auswahl an Immobilien unterschiedlicher Größen, Lagen und Preisen. Ähnlich wie in Deutschland sind die Kaufpreise in den Städten höher als auf dem Land.

Stand: Juni 2018