Zwischen Aufbruch und Abstieg: So entwickeln sich die Immobilienpreise im Ruhrgebiet

Drei Städte, drei Richtungen: Während Essen beim Wohnungskauf zulegt, stürzt Duisburg ab – und Dortmund zeigt zwei Gesichter. Der neue immowelt Preiskompass zeigt, wie gespalten der Markt im Revier wirklich ist.

Duisburg: Häuser steigen, Wohnungen verlieren

In Duisburg zeigen sich aktuell die deutlichsten Gegensätze auf dem Immobilienmarkt. Während Einfamilienhäuser im zweiten Quartal 2025 um 2,7 Prozent teurer wurden, sanken die Preise für Eigentumswohnungen um 3,9 Prozent – der stärkste Rückgang unter allen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Das zeigen die Daten des immowelt Preiskompass für das 2. Quartal 2025.

Der Durchschnittspreis für eine Bestandswohnung liegt jetzt bei 1.802 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 2.698 Euro. Damit bleibt Duisburg zwar die günstigste Großstadt im Ranking, doch das schrumpfende Interesse am Wohnungskauf wirft Fragen auf. Möglich ist, dass Investoren sich zurückziehen – oder Käufer wegen hoher Instandhaltungs- und Energiekosten lieber direkt zum Haus greifen.

Essen: Beständige Aufwärtsbewegung

Ganz anders sieht es in Essen aus. Hier steigen die Preise sowohl für Wohnungen (+2,5 %) als auch für Häuser, auch wenn letztere zuletzt leicht nachgegeben haben (–1,6 %).

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt nun bei 2.632 Euro, Häuser kosten durchschnittlich 3.872 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich ergibt sich ein satter Zuwachs von 9,5 Prozent bei Wohnungen – einer der stärksten Anstiege deutschlandweit. Offenbar profitiert Essen vom zunehmenden Interesse an gut angebundenen, aber noch bezahlbaren Lagen im westlichen Ruhrgebiet.

Dortmund: Doppelschlag in entgegengesetzte Richtungen

In Dortmund haben sich die Vorzeichen ebenfalls gedreht – allerdings mit anderen Folgen. Wohnungen verbilligten sich im zweiten Quartal um 1,0 Prozent, während Häuser sogar um 2,7 Prozent nachgaben. Das Besondere: Im Jahresvergleich sind Wohnungen hier trotzdem um 11,1 Prozent teurer als im Vorjahr – ein Hinweis auf eine volatile, teils spekulativ getriebene Marktentwicklung.

Wer aktuell in Dortmund eine Wohnung kauft, zahlt im Schnitt 2.611 Euro pro Quadratmeter, beim Hauskauf 3.295 Euro. Damit liegt Dortmund preislich zwischen Essen und Duisburg, zeigt aber die stärkste Korrektur unter den drei Städten.

Fazit: Das Ruhrgebiet ist kein einheitlicher Markt

Der neue Preiskompass zeigt: Auch wenn Duisburg, Essen und Dortmund geografisch nah beieinander liegen, entwickeln sich ihre Wohnungsmärkte völlig unterschiedlich.
Essen punktet mit Stabilität und anhaltendem Preiswachstum, Dortmund schwankt, und in Duisburg geht die Schere zwischen Haus und Wohnung so weit auseinander wie in kaum einer anderen Stadt.