Wenn Erben arm macht: 5 Risiken, die du kennen solltest, bevor du das Erbe annimmst

Ein Haus erben – das klingt nach finanzieller Sicherheit fürs Leben. Doch hinter der schönen Fassade kann sich ein Albtraum aus Kosten, Verpflichtungen und Streit verbergen. Wer sich nicht vorbereitet, zahlt am Ende drauf. Diese fünf Punkte solltest du unbedingt checken – und wir zeigen dir gleich mit, wie du dabei clever vorgehst.

Erben ist nicht einfach

Eine Erbschaft in Deutschland bedeutet nicht automatisch mehr Vermögen.
Gerade in einer Zeit, die oft von Trauer geprägt ist, gilt es, zahlreiche Hürden zu meistern: Formulare müssen ausgefüllt, Steuern fristgerecht gezahlt und Fristen eingehalten werden. Da kann man schnell den Überblick verlieren. Diese fünf Tipps bieten dir einen schnellen Einstieg. Alle Details findest du im umfassenden Ratgeber zum Thema Immobilien erben.

1. Erbe annehmen – oder lieber ausschlagen?

Kaum jemand weiß: Ein geerbtes Haus kann dich arm machen. Wenn Schulden auf der Immobilie lasten, der Dachstuhl morsch ist oder das Grundstück mit Altlasten verseucht – dann haftest du mit deinem gesamten Privatvermögen. Und das ohne Rücksicht auf deinen Kontostand.

Lösung:
Hol dir sofort Einsicht ins Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht – dafür brauchst du meist nur einen Erbschein oder ein Testament mit Eröffnungsprotokoll. Parallel solltest du offene Grundschulden, laufende Kredite und mögliche Hypotheken prüfen. Wenn du Zweifel hast: Beauftrage einen Bausachverständigen, das kostet rund 500–1.000 €, kann dir aber einen sechsstelligen Sanierungsschock ersparen.

2. Die Erbschaftsteuer – oft unterschätzt, schnell teuer

Das Finanzamt wartet nicht. Sobald du offiziell als Erbe giltst, flattert der Fragebogen zur Erbschaftsteuer ins Haus. Und obwohl es Freibeträge gibt (z. B. 400.000 € für Kinder), reicht in Großstädten oft schon ein ganz normales Einfamilienhaus, um in die Steuerpflicht zu rutschen.

Wenn du die Immobilie selbst bewohnst und das mindestens zehn Jahre lang ohne Unterbrechung, kannst du unter bestimmten Bedingungen die Steuer komplett sparen – das gilt für Ehepartner und Kinder. Achtung: Vermietung, Verkauf oder Auszug vor Ablauf der Frist machen den Steuervorteil rückgängig. Sprich im Zweifel mit einem Fachanwalt für Steuerrecht oder deinem Steuerberater – je früher, desto besser.

3. Bausubstanz checken, Sanierungskosten kalkulieren

Nicht jedes Erbe glänzt wie im Makler-Exposé. Wenn du ein älteres Haus erbst, stehen oft energetische Sanierungen, Modernisierungen oder sogar Entkernungen an. Auch Vorschriften wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) greifen bei Eigentümerwechsel – du musst dann u. a. Dämmung oder Heiztechnik aufrüsten.
Beauftrage ein Sanierungsgutachten, das dir eine realistische Einschätzung über die Kosten gibt. Fördermöglichkeiten der KfW oder BAFA kannst du gleich mitprüfen lassen. Und wenn die Sanierung zu teuer wird? Dann ist vielleicht ein Verkauf sinnvoller – aber erst nach einem realistischen Marktwertgutachten.

4. Was tun bei einer Erbengemeinschaft?

Das Horror-Szenario vieler Haus-Erben: Drei Geschwister, vier Meinungen. Während du das Haus verkaufen willst, möchte deine Schwester einziehen und dein Bruder träumt vom Ferienhaus-Ausbau. Ohne Einigung geht nichts – jede Entscheidung braucht Einstimmigkeit.

Setzt euch an einen Tisch – notfalls mit Mediator oder Anwalt. Gibt es keine Einigung, droht die Teilungsversteigerung. Die bringt oft nur 70 % des eigentlichen Marktwerts. Besser: Einer übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Dafür könnt ihr ein Bankgutachten erstellen lassen und eine faire Lösung vertraglich festhalten. Tipp: Banken bieten oft spezielle Erbenkredite an.

5. Testament oder gesetzliche Erbfolge – was gilt?

Kein Testament? Dann gilt die gesetzliche Erbfolge. Das heißt: Ehepartner, Kinder, Enkel – und in manchen Fällen sogar der längst vergessene Onkel aus Bremen – bekommen ihren Anteil. Das sorgt regelmäßig für Überraschungen – und für erbitterte Auseinandersetzungen.

Prüfe, ob ein Testament oder Erbvertrag existiert – eventuell liegt es beim Amtsgericht oder beim Notar. Nur handschriftliche, datierte und unterschriebene Testamente sind wirksam. Lass das Dokument von einem Fachanwalt prüfen, vor allem wenn darin Begriffe wie "Vorerbe", "Nacherbe" oder "Vermächtnis" auftauchen. Und falls du selbst mal vererben willst: Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, ein klar geregeltes Testament aufzusetzen.

Fazit: Wer vorher denkt, erbt besser

Ein Haus zu erben kann ein großes Geschenk sein – oder eine große Belastung. Wer blind unterschreibt, zahlt oft drauf. Wer aber die richtigen Fragen stellt, Gutachten einholt und frühzeitig handelt, kann ein echtes Vermögen sichern – und sich den Traum vom Eigenheim erfüllen.