Gebäude sanieren? Dann ist es völlig umsonst

Der Traum vom eigenen Haus kann schnell zum finanziellen Albtraum werden, wenn sich eine geplante Sanierung als teurer erweist als gedacht. Viele Hauskäufer unterschätzen die Kosten und stehen vor der Frage: Lohnt sich die Investition überhaupt noch? Hier erfährst du, wann eine Sanierung eher ein Fass ohne Boden ist.

Sanierungen können wertvolle Modernisierungen sein – doch nicht jede Maßnahme rechnet sich. Während kleinere Renovierungen oft sinnvoll sind, gibt es Fälle, in denen der Aufwand die Vorteile überwiegt. Wer sich mit der Sanierung eines Altbaus beschäftigt, sollte sich vorher einige entscheidende Fragen stellen.

1. Das Baujahr und seine Tücken

Ältere Häuser haben oft ihren Charme, aber auch erhebliche Schwachstellen. Gebäude aus der Zeit vor 1945 haben oft eine solide Bausubstanz, aber wenig bis keine Dämmung. Sanierungen sind hier teuer und aufwendig. Die Nachkriegsbauten der 1950er und 1960er Jahre hingegen wurden oft mit minderwertigen Materialien errichtet – hier können umfassende Renovierungen schnell den finanziellen Rahmen sprengen. Bei Häusern aus den 1970er und 1980er Jahren können Flachdächer, veraltete Isolierungen oder veraltete Heizsysteme zum Problem werden.

2. Die Bausubstanz als Risiko

Nicht nur das Alter, sondern auch der Zustand eines Hauses entscheidet darüber, ob eine Sanierung wirtschaftlich ist. Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeit oder marode Dachstühle können hohe Kosten verursachen. Besonders problematisch wird es, wenn Schadstoffe wie Asbest oder Bleirohre verbaut wurden – deren Entfernung ist nicht nur teuer, sondern oft auch kompliziert.

3. Veraltete Haustechnik

Moderne Heizungssysteme, Elektroinstallationen und Sanitäranlagen können teuer sein – und sind oft unumgänglich. Eine alte Ölheizung muss fast immer ausgetauscht werden, veraltete Elektroinstallationen bergen ein Sicherheitsrisiko, und sanierungsbedürftige Wasserleitungen treiben die Kosten schnell in die Höhe. Wer hier nicht genau kalkuliert, zahlt am Ende mehr als für einen Neubau.

4. Der Punkt der maximalen Effizienz - die „Peak Effizienz“

In einem Bericht der Welt werden namentlich nicht genannte Immobilienexperten und Marktforscher erwähnt, die vom sogenannten "Peak Effizienz", also dem Punkt, an dem weitere Sanierungen mehr Kosten verursachen als sie tatsächlich Nutzen bringen. Besonders in Gebäuden mit einer Energieeffizienzklasse zwischen C und D kann eine weitere Verbesserung unverhältnismäßig teuer sein. Wer den Energieverbrauch seines Hauses unter 100 kWh pro Quadratmeter und Jahr drücken will, muss überproportional hohe Summen investieren. In vielen Fällen mache es daher mehr Sinn, die Immobilie in diesem Zustand zu belassen, anstatt Unsummen in eine energetische Optimierung zu stecken, die sich wirtschaftlich nicht amortisiert.

5. Die tatsächlichen Kosten realistisch einschätzen

Viele Hauskäufer kalkulieren falsch und unterschätzen die Kosten für eine Sanierung. Während kleine Maßnahmen mit 30.000 bis 50.000 Euro zu Buche schlagen können, gehen umfassende Modernisierungen schnell in den sechsstelligen Bereich. Fördermittel der KfW können helfen, aber decken selten die gesamte Summe ab. Wer also nach den ersten Berechnungen merkt, dass sich die Kosten der Sanierung denen eines Neubaus annähern oder sie übersteigen, sollte gut abwägen.

Fazit: Wann ist ein Neubau die bessere Wahl?

Eine Sanierung lohnt sich nicht, wenn der Zustand des Hauses eine umfassende Kernsanierung erfordert und die Kosten höher sind als der Wert des fertigen Objekts. Ebenso kann es unwirtschaftlich sein, wenn bereits ein hoher energetischer Standard erreicht ist und weitere Maßnahmen nur mit überproportionalem Aufwand möglich wären. In solchen Fällen kann es sinnvoller sein, auf einen Neubau oder eine besser erhaltene Bestandsimmobilie auszuweichen. Eine sorgfältige Kosten-Nutzen-Analyse mit Experten kann helfen, die richtige Entscheidung zu treffen.