Wärmepumpen-Strom richtig umlegen: Betriebskostenabrechnung im Mehrfamilienhaus

• Als Vermieter musst du die Betriebskosten einer Wärmepumpe seit dem Wegfall des Wärmepumpenprivilegs zwingend verbrauchsabhängig und exakt auf die Wohneinheiten umlegen.

• Geschieht das nicht, können Mieter ihren Kostenanteil pauschal um 15% kürzen. Es gibt noch weitere Kürzungsrechte, wenn die Messtechnik nicht fernablesbar ist oder du die gemessenen Werte per unterjähriger Verbrauchsinformation (UVI) nicht aktiv den Mietern zugänglich machst.

Die Betriebskostenabrechnung einer Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus läuft im Prinzip genauso ab wie bei einer herkömmlichen Gasheizung auch. 

Eine Wärmepumpe nutzt Strom, um Wärme bereitzustellen. Da sie technisch bedingt aber ein mehrfaches an Wärme bereitstellt, als sie Strom benötigt, reicht es nicht aus, den benötigten Strom einfach über den normalen Stromzähler abzurechnen - der Strom für die Wärmepumpe muss ebenso wie die bereitgestellte Heizwärme separat mit einem eigenen Zähler erfasst werden.

Umlagefähige Kosten sind die Kosten für verbrauchten Strom und Wärme, die Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit, die Wartung, die Anmietung von Zählern/Smart-Metern sowie die Kosten für die Abrechnung selbst. 

Die Kosten für Warmwasser ebenso wie für die Raumheizung müssen jeweils exakt erfasst und ausgewiesen sein. 

Verteilschlüssel: Die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten, individuellen Verbrauch der Mieter verteilt werden. Die restlichen Kosten werden nach einem festen Maßstab, in der Regel der Wohn- oder Nutzfläche, umgelegt.

• Ausrüstungspflicht nach HeizkostenV: Der Eigentümer ist verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme (über Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler) und Warmwasser (über Warmwasserzähler) zu erfassen. Im Falle einer Wärmepumpe muss diese ebenso über einen eigenen Stromzähler verfügen.
• Fernablesbarkeit: Alle neu installierten Zähler müssen fernablesbar sein und an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Ein Mieter kann die Heizkosten um 3% kürzen, wenn das nicht der Fall ist.
• Förder-Vorgaben: Auch die BEG-Förderung schreibt vor, dass alle Energieverbräuche sowie die erzeugten Wärmemengen messtechnisch erfasst werden müssen. Die Wärmepumpe muss außerdem eine Jahresarbeitszahl von mindestens 3 erreichen.
   
  Die Zähler
• Stromzähler: Die Wärmepumpe braucht einen eigenen Stromzähler. Viele Wärmepumpen haben interne Anzeigen zum Energieverbrauch - die sind aber in den meisten Fällen für eine Heizkostenabrechnung nicht ausreichend, da sie sich als zu ungenau für diesen Zweck erwiesen haben. Verwendet dein Heizkonzept Heizstäbe, zum Beispiel im Warmwasserspeicher, empfiehlt sich hier ein weiterer Stromzähler.
• Wärmezähler: Hier sind mehrere Zähler erforderlich: für den Raumwärmebedarf und den Warmwasserbedarf. Die Position der Wärmezähler (direkt hinter der Wärmepumpe, am Warmwasserspeicher, an den Heizkreisverteilern, etc) hängt vom Messkonzept ab, das dein Fachbetrieb für dich umsetzt. 

Ein zentraler Hebel für bezahlbare Betriebskosten ist die Wahl des richtigen Stromtarifs. Grundlage dafür bildet §14a des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG). Drei Module stehen zur Auswahl.

Steuerbarkeit als Voraussetzung: Wärmepumpen müssen seit 2024 durch den Netzbetreiber netzdienlich steuerbar sein (Drosselung auf 4,2 kW durch den Netzbetreiber  im Notfall möglich). Dafür benötigt die Anlage ein Smart-Meter-Gateway nebst Steuerbox. 

• Modul 1 - der pauschale Rabatt auf die Netzentgelte: Im Gegenzug erhältst du eine Reduzierung der Netzentgelte, die die Heizkosten spürbar senkt. Wie hoch die Reduzierung ausfällt, ist regional unterschiedlich, liegt aber meistens im Bereich zwischen 100-200 Euro.
   
• Modul 2: Eine prozentuale Reduzierung des Arbeitspreises der Netzentgelte um 60 %. Hierfür ist zwingend ein eigener Zähler für die Wärmepumpe erforderlich - aber als Vermieter ist das im Rahmen der HKVO ja ohnehin ein Muss.
   
• Modul 3: Dynamische Tarife - Mit einem intelligenten Messsystem (Smart Meter) kann die Wärmepumpe über dynamische Stromtarife (zeitvariable Netzentgelte) betrieben werden, wenn der Börsenstrompreis günstig ist. Die Wärmepumpe speichert dann Wärme auf Vorrat im Pufferspeicher, wenn der Strom günstig ist.

Wird die Wärmepumpe mit einem Gas- oder Ölkessel kombiniert, müssen ab 2029 gesetzlich vorgeschriebene Anteile an Bio-Brennstoffen (z.B. Biomethan) beigemischt werden. Dieser Anteil nimmt in mehreren Stufen (die “Bio-Treppe”) zu, bis er 2045 100% erreicht. Es ist bislang weder klar, ob genug dieser Brennstoffe zur Verfügung stehen werden, noch ist die Bezahlbarkeit sicher abzuschätzen.

Um Mieter vor diesen Kosten zu schützen, schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz vor, dass Vermieter die Mehrkosten für diese Biokraftstoffe ab 2029 sowie die künftig steigenden Gas-Netzentgelte ab 2028 zur Hälfte aus eigener Tasche zahlen müssen. 

Auch bei dieser Heizungsart müssen die Verbrauchsanteile der Wärmepumpe und zum Beispiel des Gaskessels separat erfasst werden - der Gaskessel braucht also noch einen weiteren Zähler.