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Wer ein Haus verkauft, wiegt sich mit dem Standard-Passus „gekauft wie gesehen“ oft in Sicherheit. Doch ein zentrales BGH-Urteil stellt klar: Konkrete Versprechungen im Maklerexposé binden den Verkäufer – und wer Feuchtigkeitsschäden mit frischer Farbe übertüncht, riskiert trotz vertraglichem Haftungsausschluss teuren Schadensersatz.
Haftungsausschluss: Es gibt Fälle, da muss der Verkäufer für Mängel bezahlen. Foto: KI-generiert / Gemini
Auf den Punkt gebracht
Haftet ein Immobilienverkäufer für falsche Angaben im Maklerexposé?
- Ja, grundsätzlich schon: Angaben im Exposé (z. B. „trockener Keller“) gelten rechtlich als „öffentliche Äußerung“ (§ 434 BGB) und prägen die vom Käufer zu erwartende Beschaffenheit.
- Der Notarvertrag ist nicht alleinentscheidend: Auch wenn eine Zusage nicht explizit im Kaufvertrag steht, kann bei Abweichung ein Sachmangel vorliegen.
- Ausnahme Arglist & Täuschung: Ein vertraglicher Haftungsausschluss („gekauft wie besehen“) greift nicht, wenn Mängel bewusst übertüncht oder verschwiegen wurden (§ 444 BGB).
1. Der Fall: Frisch gestrichen – aber unter dem Lack schimmelt es
Wer ein Haus kauft, verlässt sich auf die Beschreibungen im Exposé. Doch was passiert, wenn sich die Werbeversprechen nach der Schlüsselübergabe als Täuschung herausstellen? Genau diese Frage schaffte es bis vor den Bundesgerichtshof (BGH, Az.: V ZR 256/16).
Eine Käuferin erwarb ein Haus aus den 1950er Jahren. Im Maklerexposé wurde die Immobilie mit dem Zusatz „unterkellert (trocken)“ beworben. Bei der Besichtigung fragte die Interessentin extra nach. Was sie nicht ahnte: Die Verkäufer hatten feuchte Kellerwände kurz vor den Besichtigungsterminen frisch weiß überstreichen lassen. Das Berufungsgericht sprach später treffend von einer „Verkaufslackierung“.
2. Die juristische Falle: Haftungsausschluss im Notarvertrag
Nach dem Einzug kam die böse Überraschung: Die Feuchtigkeit trat wieder aus, der Keller war nass. Die Verkäufer weigerten sich zu zahlen und beriefen sich auf den Standard-Passus im notariellen Kaufvertrag: Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel („gekauft wie gesehen“). Zudem stand im Notarvertrag kein einziges Wort mehr vom „trockenen Keller“.
Wichtiger Grundsatz des BGH:
Angaben im Maklerexposé sind zwar nicht automatisch eine vertraglich zugesicherte Beschaffenheit. Aber: Sie begründen die berechtigte Erwartungshaltung des Käufers. Wer als Verkäufer im Exposé konkrete, überprüfbare Zusagen macht, muss sich daran messen lassen.
3. Wann haften Verkäufer trotz Haftungsausschluss?
Der Bundesgerichtshof stellte klar, wie die Haftung bei Immobilienverkäufen aufgeteilt ist:
- Eigenschaften aus dem Exposé zählen: Weicht das Haus von eindeutigen Exposé-Angaben ab, liegt rechtlich ein Sachmangel vor. Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer die Angaben nicht selbst getippt hat, sondern sein Makler.
- Wer übertüncht, handelt arglistig: Haben Verkäufer Mängel kaschiert (wie das Überstreichen feuchter Wände), liegt eine arglistige Täuschung vor. Gemäß § 444 BGB ist ein Haftungsausschluss bei Arglist unwirksam.
- Unterschied zwischen Fakten und Wertungen: Handelt es sich um klare Tatsachen (z. B. „trockener Keller“ oder „neues Dach“), muss die Angabe stimmen. Schwammige Formulierungen oder reine Wertungen („traumhafter Ausblick“) begründen in der Regel keine Haftung.
4. Checkliste: Das müssen Käufer und Verkäufer jetzt beachten
- Für Käufer: Sichere das Exposé als PDF/Ausdruck vor dem Notartermin. Lass wichtige Angaben (z. B. Sanierungsdatum, Wohnfläche) explizit im Kaufvertrag beurkunden.
- Für Verkäufer: Prüfe das Maklerexposé vor Veröffentlichung penibel. Falsche Angaben des Maklers werden dem Verkäufer zugerechnet!
- Für beide Seiten: Ein Notar-Haftungsausschluss schützt niemals vor verschwiegenen oder übertünchten Mängeln (Arglist).
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