Deshalb sollten Eigentümer ihre Immobilie nicht nach wenigen Jahren wieder verkaufen

Ein Immobilienverkauf ist rechtlich jederzeit möglich. Wirtschaftlich lohnt er sich jedoch selten, wenn zwischen Kauf und Verkauf nur wenige Jahre liegen.Was du wissen musst.

Ein Immobilienverkauf ist rechtlich jederzeit möglich. Wirtschaftlich lohnt er sich jedoch selten, wenn zwischen Kauf und Verkauf nur wenige Jahre liegen. Der Grund liegt weniger im Markt als in den Nebenkosten, Finanzierungsbedingungen und steuerlichen Effekten. In vielen Fällen dauert es fünf Jahre oder länger, bis sich der Immobilienkauf überhaupt rechnet – je nach Bundesland sogar deutlich länger.

Hohe Kaufnebenkosten fressen den Gewinn auf

Beim Immobilienkauf fallen in Deutschland erhebliche Nebenkosten an. Diese unterscheiden sich je nach Bundesland deutlich, insbesondere bei der Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen Notarkosten, Grundbuchgebühren und häufig eine Maklerprovision.

Buchtipp: Das Geheimnis des erfolgreichen Immobilienverkaufs von Jörg Lindner richtet sich vor allem an Eigentümer, die ohne Vorkenntnisse vor dem Haus- oder Wohnungsverkauf stehen.

Typische Kaufnebenkosten in Deutschland:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent (je nach Bundesland)
• Notar und Grundbuch: rund 2 Prozent
• Maklerprovision: meist 3,57 Prozent (bei geteilter Provision), regional teils abweichend

Beispiel 1: Nordrhein-Westfalen

Kaufpreis einer Bestandsimmobilie: 300.000 Euro

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 19.500 Euro
• Notar und Grundbuch (2 %): 6.000 Euro
• Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %): 10.710 Euro

Gesamte Kaufnebenkosten: rund 36.200 Euro

Damit müsste der Immobilienwert allein zum Ausgleich der Nebenkosten um mehr als 12 Prozent steigen, bevor überhaupt ein Gewinn möglich wäre.

Beispiel 2: Bayern

Kaufpreis: 300.000 Euro

• Grunderwerbsteuer (3,5 %): 10.500 Euro
• Notar und Grundbuch: 6.000 Euro
• Maklerprovision Käuferanteil: 10.710 Euro

Gesamtkosten: rund 27.200 Euro

Auch hier ist ein schneller Wiederverkauf wirtschaftlich kaum sinnvoll, selbst bei moderatem Preisanstieg.

Vorfälligkeitsentschädigung trifft frühe Verkäufer besonders hart

Wer eine Immobilie verkauft, obwohl das Immobiliendarlehen noch läuft, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Maßgeblich ist dabei nicht der bereits gezahlte Zinsanteil, sondern der Zinsverlust, der der Bank bis zum Ende der Zinsbindung entsteht. Mit unserem Rechner kannst du dir das sofort ausrechnen.

Gerade bei frühen Verkäufen ist die Entschädigung hoch, weil die Restschuld noch groß ist und der Bank viele Jahre mit fest vereinbarten Zinseinnahmen entgehen. Je früher der Ausstieg und je größer die Differenz zwischen Sollzins und aktuellem Marktzins, desto teurer wird der Ausstieg.

Rechenbeispiel:
Eine Wohnung wird für 300.000 Euro finanziert, die Zinsbindung beträgt 15 Jahre. Wird das Darlehen bereits nach vier Jahren durch einen Verkauf abgelöst, liegt die Restschuld – je nach Tilgung – noch bei rund 250.000 Euro. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann dann mehrere Tausend Euro betragen, häufig im fünfstelligen Bereich, abhängig vom vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Zinsniveau.

Ausnahme:
Eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn der Kreditnehmer den Darlehensvertrag zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigt (§ 489 BGB). In diesem Fall ist eine Rückzahlung – etwa durch Verkauf – kostenfrei möglich, selbst wenn die Zinsbindung eigentlich länger läuft.

Spekulationssteuer: Zehn Jahre sind entscheidend

Beim Verkauf einer Immobilie, die nicht selbst genutzt wurde, greift außerdem die Spekulationssteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der Gewinn wird dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Ausgenommen sind:

• selbst genutzte Immobilien im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren
• durchgehend selbst genutztes Wohneigentum

Gerade bei Kapitalanlagen kann die Steuer den vermeintlichen Gewinn schnell zunichtemachen.

Fördermittel können zurückgefordert werden

Wer staatliche Förderungen für energetische Sanierungen in Anspruch genommen hat, sollte ebenfalls vorsichtig sein. Bei Programmen wie BEG-Zuschüssen oder KfW-Förderkrediten gelten teils Mindesthaltedauern oder Zweckbindungen. Ein früher Verkauf kann dazu führen, dass Fördervorteile ganz oder teilweise zurückgezahlt werden müssen.

Fazit: Geduld zahlt sich fast immer aus

Ein Immobilienverkauf nach kurzer Zeit ist selten eine gute Idee. Hohe Kaufnebenkosten, Vorfälligkeitsentschädigungen und steuerliche Effekte sorgen dafür, dass sich ein Verkauf meist erst nach mehreren Jahren rechnet. Je höher die Grunderwerbsteuer im Bundesland, desto länger dauert es, bis die Immobilie wirtschaftlich „ins Plus“ kommt.

Wer flexibel bleiben möchte oder einen schnellen Wiederverkauf nicht ausschließen kann, sollte diese Kosten bereits vor dem Kauf realistisch einkalkulieren. In den meisten Fällen gilt: Immobilien sind kein kurzfristiges Investment.