Das habe ich aus meinem ersten Immobilienverkauf gelernt

Der erste Immobilienverkauf ist eine Mischung aus Aufregung, Unsicherheit und jeder Menge neuer Erfahrungen. Beim Kauf hatte ich eine klare Vorstellung davon, was ich wollte – aber der Verkauf zeigte mir, worauf es wirklich ankommt. Egal, ob du als Selbstnutzer, Vermieter oder Kapitalanleger eine Immobilie besitzt oder planst, eine zu kaufen: Aus meinem ersten Verkauf habe ich einige entscheidende Lektionen gelernt, die dir helfen können, smarter mit deiner Immobilie umzugehen.

Was ich als Selbstnutzer gelernt habe: Emotional kaufen, rational verkaufen

Als ich die Immobilie kaufte, war sie für mich mehr als nur ein Gebäude – sie war ein Zuhause. Ich hatte mich in die offene Raumgestaltung, die riesigen Fenster und den sonnigen Balkon verliebt. Dass die Nebenkosten überdurchschnittlich hoch waren und die Lage langfristig nicht optimal erschien, blendete ich aus. Doch genau diese Faktoren spielten beim Verkauf eine große Rolle.

Mein größter Fehler war, die laufenden Kosten und die langfristige Werthaltigkeit zu unterschätzen. Hohe Nebenkosten und eine nicht ganz optimale Verkehrsanbindung schreckten potenzielle Käufer ab oder drückten den Verkaufspreis. Ich habe gelernt, dass es klug ist, eine Immobilie nicht nur aus einer persönlichen, sondern auch aus einer objektiven Perspektive zu betrachten.

Was ich heute anders machen würde:

• Schon beim Kauf auf Substanz, Lage und Betriebskosten achten – nicht nur auf den ersten Eindruck.
• Beim Verkauf Timing beachten: Ich musste aufgrund eines Umzugs schnell verkaufen, was mir weniger Verhandlungsspielraum ließ.
• Eine realistische Wertsteigerung kalkulieren und nicht nur hoffen, dass die Immobilie „schon teurer wird“.

 

Die Immobilie, die ich vermietete, war in einer gefragten Gegend. Ich dachte, dass es hauptsächlich darauf ankommt, eine hohe Miete durchzusetzen – schließlich bestimmt diese die Rendite. Was ich unterschätzte, war die Bedeutung eines zuverlässigen Mieters.

Mein erster Mieter zahlte zwar gut, doch er hinterließ die Wohnung in einem Zustand, der mich eine hohe Instandsetzung kostete. Beim Verkauf wurde das zum Problem: Die Abnutzung der Wohnung führte dazu, dass potenzielle Käufer den Preis drückten oder sogar absprangen.

Diese Fehler habe ich gemacht:

• Ich habe mich zu sehr auf die maximale Miete statt auf langfristige Mietstabilität konzentriert.
• Ich hätte regelmäßige Wohnungsbesichtigungen und Instandhaltungen durchführen sollen, um Schäden frühzeitig zu bemerken.
• Ich habe den Verkaufsprozess unterschätzt – ein vermietetes Objekt zu verkaufen kann schwieriger sein als eine leere Immobilie. Manche Käufer suchen Eigenbedarf, andere wollen sichere Mietverträge – das macht den Kreis potenzieller Interessenten kleiner.

Meine Erkenntnis: Langfristige Mieterqualität ist wichtiger als kurzfristig hohe Mieten. Wer zuverlässig zahlt, die Wohnung pflegt und langfristig bleibt, sorgt für weniger Stress und einen besseren Verkaufspreis.

Was ich als Kapitalanleger gelernt habe: Hohe Rendite auf dem Papier ist nicht alles

Als ich meine erste Immobilie als Kapitalanlage kaufte, hatte ich nur eine Zahl im Kopf: die Rendite. Ich suchte gezielt nach einem Objekt mit niedrigem Kaufpreis und hohen Mieteinnahmen. Auf den ersten Blick sah die Kalkulation gut aus – doch ich machte zwei grundlegende Fehler.

Erstens unterschätzte ich laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Mietausfälle. Die hohe Bruttorendite sah auf dem Papier toll aus, aber nach Abzug aller Kosten blieb deutlich weniger übrig als geplant.

Zweitens war die Lage entscheidend für den Wiederverkauf. Während ich auf eine gute Mietrendite achtete, vernachlässigte ich die langfristige Wertentwicklung. Als ich die Immobilie verkaufen wollte, war die Nachfrage geringer als erwartet, weil die Infrastruktur sich nicht wie erhofft entwickelt hatte.

Diese Punkte habe ich aus meinem Investment gelernt:

• Cashflow ist wichtig, aber nicht alles. Man sollte auch die langfristige Wertsteigerung im Blick haben.
• Instandhaltungskosten realistisch kalkulieren. Gerade bei älteren Immobilien können Reparaturen teurer werden als gedacht.
• Exit-Strategie frühzeitig bedenken. Eine Immobilie sollte nicht nur jetzt rentabel sein, sondern auch später gut verkäuflich.

Heute würde ich anders investieren – mit mehr Fokus auf nachhaltiges Wachstum, stabile Nachfrage und langfristige Entwicklungspotenziale der Lage.

Fazit: Drei Dinge, die ich beim nächsten Mal anders machen würde

1. Nicht nur an den Kauf denken, sondern an den Verkauf – Eine Immobilie ist kein Selbstläufer. Schon beim Kauf sollte man sich fragen: Wie leicht lässt sie sich später verkaufen?
2. Mieterqualität vor Maximalmiete setzen – Ein stabiler, zuverlässiger Mieter ist langfristig wertvoller als eine hohe, aber unsichere Miete.
3. Nicht nur Rendite auf dem Papier betrachten – Kaufpreis, Lage, Instandhaltungskosten und mögliche Wertentwicklung spielen eine ebenso große Rolle wie die anfängliche Mietrendite.

Mein erster Immobilienverkauf hat mir gezeigt, dass Erfahrung ein unschätzbarer Vorteil ist. Wer sich frühzeitig informiert und strategisch plant, kann viele Fehler vermeiden und das Beste aus seiner Immobilie herausholen.