Schrottimmobilien: Können Städte Eigentümer bald enteignen?

Ein Haus verfällt über Jahre, der Eigentümer reagiert nicht – und die Stadt übernimmt am Ende die Immobilie? Genau das soll in besonders schweren Fällen künftig möglich werden. Die Bundesregierung will Kommunen mehr Rechte im Umgang mit sogenannten Schrottimmobilien geben. Eine Enteignung soll dabei aber erst am Ende stehen. Wir erklären, wen die geplanten Regeln treffen können und wie das Verfahren aussehen soll.

Was plant die Bundesregierung bei Schrottimmobilien?

Die Bundesregierung will Städten und Gemeinden mehr Möglichkeiten geben, gegen stark vernachlässigte Gebäude vorzugehen. Das Bundeskabinett hat dazu am 27. Mai 2026 den Entwurf für das sogenannte Baugesetzbuch-Upgrade beschlossen.

Das Bundesbauministerium erklärt dazu: Kommunen sollen leichter ein Vorkaufsrecht für Schrottimmobilien nutzen und Eigentümer einfacher zur Instandsetzung verpflichten können. Bei „extremem Missbrauch“ soll als letztes Mittel auch eine Enteignung möglich werden.

Wichtig: Die neuen Regeln gelten noch nicht. Das Kabinett hat bislang den Gesetzentwurf beschlossen. Dieser befindet sich im parlamentarischen Verfahren. Erst wenn das Gesetz das Verfahren durchlaufen hat und in Kraft getreten ist, können sich Kommunen auf die neuen Regelungen berufen.

Was gilt überhaupt als Schrottimmobilie?

Nicht jedes alte oder renovierungsbedürftige Haus ist eine Schrottimmobilie. Gemeint sind vor allem Gebäude mit erheblichen baulichen Mängeln, bei denen Eigentümer notwendige Arbeiten nicht durchführen. Das kann beispielsweise ein seit Jahren vernachlässigtes Mehrfamilienhaus sein, bei dem Dach, Fassade oder andere Gebäudeteile immer weiter verfallen.

Das Bundesbauministerium begründet die Verschärfung auch mit den Folgen für die Nachbarschaft: Verwahrloste Immobilien können die Wohnqualität beeinträchtigen und den Wert benachbarter Häuser drücken.

Ein Haus aus den 1960er-Jahren mit alten Fenstern und einer renovierungsbedürftigen Fassade wird deshalb nicht automatisch zum Enteignungsfall. Entscheidend ist vielmehr, ob erhebliche Mängel bestehen und ein Eigentümer behördlichen Verpflichtungen zur Beseitigung dieser Mängel nicht nachkommt.

Kann die Stadt ein Haus dann einfach enteignen?

Nein. Eine Enteignung soll nicht der erste Schritt sein. Zunächst kann die Kommune gegen die Missstände vorgehen und den Eigentümer zur Instandsetzung verpflichten. Mit dem geplanten Gesetz soll es für Städte und Gemeinden einfacher werden, ein solches Instandsetzungsgebot auszusprechen. Vereinfacht könnte das so aussehen:

• Ein Mehrfamilienhaus weist erhebliche bauliche Mängel auf. Die Kommune fordert den Eigentümer auf, diese zu beseitigen. Der Eigentümer kommt der Anordnung jedoch nicht nach. Auch nachdem das Instandsetzungsgebot bestandskräftig geworden ist, lässt er das Gebäude weiter verfallen.
• Erst in einem solchen extremen Fall soll die Enteignung als weiteres Instrument infrage kommen.
• Für Eigentümer bedeutet das: Eine Kommune soll ein vernachlässigtes Haus nicht allein deshalb übernehmen können, weil sie eine Sanierung für sinnvoll hält.

Was ist ein Instandsetzungsgebot?

Das klingt komplizierter, als es ist: Mit einem Instandsetzungsgebot kann eine Kommune einen Eigentümer verpflichten, bestimmte bauliche Mängel an seinem Gebäude zu beseitigen.

Angenommen, an einem Mehrfamilienhaus bestehen erhebliche Schäden und der Eigentümer unternimmt trotz der Probleme nichts. Die Stadt kann dann nicht einfach selbst Handwerker schicken und anschließend das Haus übernehmen. Sie muss zunächst gegenüber dem Eigentümer tätig werden.

Genau dieses Instrument will die Bundesregierung stärken. Kommunen sollen ein Instandsetzungsgebot künftig einfacher aussprechen können.

Muss ein enteigneter Eigentümer sein Haus verschenken?

Nein. Eine Enteignung bedeutet nicht, dass der Staat eine Immobilie kostenlos einziehen darf. Artikel 14 des Grundgesetzes erlaubt Enteignungen grundsätzlich nur zum Wohle der Allgemeinheit und auf gesetzlicher Grundlage. Außerdem ist eine Entschädigung vorgesehen.

Die geplante Verschärfung bei Schrottimmobilien würde daran nichts ändern. Sie soll vielmehr einen zusätzlichen Weg schaffen, über den Kommunen in besonders schweren Fällen gegen Eigentümer vorgehen können, die bestehende Missstände nicht beseitigen.

Warum will die Regierung überhaupt so weit gehen?

Schrottimmobilien sind für Städte nicht nur ein optisches Problem. Ein einzelnes verwahrlostes Gebäude kann Auswirkungen auf ein ganzes Wohngebiet haben.

Steht beispielsweise ein Mehrfamilienhaus über Jahre leer und verfällt zunehmend, kann das die unmittelbare Nachbarschaft beeinträchtigen. Nach Einschätzung des Bundesbauministeriums können solche Immobilien auch den Wert umliegender Gebäude mindern.

Deshalb sollen Kommunen früher eingreifen können – und nicht erst dann, wenn von einem Gebäude beispielsweise eine unmittelbare Gefahr ausgeht.

Was ändert sich beim Vorkaufsrecht?

Auch hier sollen Kommunen mehr Spielraum erhalten. Das Vorkaufsrecht bei Schrottimmobilien soll erleichtert werden. Vereinfacht bedeutet ein kommunales Vorkaufsrecht: Wird eine entsprechende Immobilie verkauft und liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, kann die Gemeinde unter bestimmten Bedingungen anstelle des ursprünglichen Käufers in den Kauf eintreten.

Damit erhalten Kommunen neben dem Instandsetzungsgebot ein weiteres Werkzeug, um problematische Immobilien wieder einer sinnvollen Nutzung zuzuführen.

Wann können die neuen Regeln kommen?

Noch steht nicht fest, dass die Regelungen genau in dieser Form geltendes Recht werden. Das Bundeskabinett hat das Baugesetzbuch-Upgrade am 27. Mai 2026 auf den Weg gebracht. Der Gesetzentwurf befindet sich anschließend im parlamentarischen Verfahren.Bis dieses abgeschlossen und das Gesetz in Kraft getreten ist, gelten die neuen Befugnisse deshalb noch nicht.

Für Eigentümer einer normalen sanierungsbedürftigen Immobilie besteht ohnehin kein Grund zur Panik. Die geplante Enteignungsmöglichkeit zielt auf extreme Fälle. Bevor es überhaupt so weit kommen könnte, müsste eine Kommune zunächst gegen die baulichen Missstände vorgehen und den Eigentümer zur Instandsetzung verpflichten.