München und seine Nachbarn: So teuer ist ein Eigenheim in Bayern

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In München legten die Angebotspreise im letzten Jahr moderat zu – doch im Umland zeigen sich spannende Brüche: Während in Städten wie Landshut Wohnungen spürbar teurer wurden, gaben Einfamilienhäuser zugleich nach. Was steckt dahinter? Ein Mix aus Zinswende, Baukrise und regionalen Wanderungsbewegungen.

München und das Umfeld - Wer legt stärker zu?
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Was sind die Gründe für die Preise?

München und das Umfeld - Wer legt stärker zu?

Münchener Frauenkirche, Foto: stock.adobe / igorp1976

Der Blick auf die Münchener Frauenkirche kostet richtig viel Geld. Foto: igorp1976 / stock.adobe.com

München bleibt der hochpreisige, relativ stabile Anker: Preise für Wohnungen steigen um 3,9 %, Häuser um 2,1 %. Das geht aus den Daten des immowelt Preiskompass für das Quartal 3 2025 hervor.

Doch auch um München wachsen die Preise, eine leichte Entspannung bei der Finanzierung hatte die Nachfrage in gut angebundenen Umlandstädten spürbar belebt. Dort treffen vergleichsweise erschwinglichere Bahntickets auf Käufergruppen, die München-nah bleiben möchten – mit positiver Wirkung sowohl auf Wohnungen als auch auf Häuser, sofern Budget und Objektqualität passen.

In der Region sticht Augsburg hervor – beide Segmente ziehen kräftig an (Wohnungen +7,7 %, Häuser +6,2 %). Rosenheim und Regensburg verzeichnen moderate Zuwächse, Ingolstadt wirkt dagegen gemischter.

Preis-Explorer: Mehrstädte-Vergleich – mobil optimiert

Was sind die Gründe für die Preise?

Betrachtet wurde der Zeitraum Oktober 2024 bis Oktober 2025 (Monatsstände). Verglichen sind Angebotspreise je Quadratmeter für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in München sowie den nahegelegenen Städten Augsburg, Rosenheim, Ingolstadt, Landshut und Regensburg. Ergebnis in Kürze:

München: Wohnungen +3,9 % (ca. 7.881 → 8.186 €/m²), Häuser +2,1 % (9.526 → 9.728 €/m²).
Augsburg: Wohnungen +7,7 % (4.116 → 4.434 €/m²), Häuser +6,2 % (4.395 → 4.668 €/m²).
Rosenheim: Wohnungen +3,1 %, Häuser +1,4 %.
Ingolstadt: Wohnungen +2,7 %, Häuser −0,9 %.
Landshut: Wohnungen +7,3 %, Häuser −3,4 %.
Regensburg: Wohnungen +4,3 %, Häuser +0,6 %.

Auffällig sind zwei Punkte:

München wächst solide, aber nicht am stärksten.
In Landshut (und leichter in Ingolstadt) laufen die Segmente auseinander – Wohnungen steigen, Häuser schwächeln.

Wenn sich die Linien kreuzen: Wohnungen hoch, Häuser runter

Landshut zeigt die markanteste Segment-Divergenz: Wohnungen +7,3 % vs. Häuser −3,4 % (Differenz ~ 11 Prozentpunkte). Ingolstadt weist ein abgeschwächtes Muster auf (Wohnungen +2,7 %, Häuser −0,9 %).
Mögliche Erklärungen:

Baukosten & Standards halten das Haus-Segment stärker unter Druck, weil Gesamtbudgets (Grundstück, Sanierung, Energie) hoch bleiben.
Wohnungen profitieren von geringerem Einstiegspreis und urbaner Lagequalität (Arbeitsplätze, ÖPNV, Services) – das hält die Nachfrage stabiler.
In Städten mit kleinerem, engem Markt reichen schon wenige hochwertige Projekte bei Wohnungen, um den Durchschnitt sichtbar nach oben zu schieben, während bei Häusern zeitgleich eine Angebotsdelle oder Zurückhaltung auf Verkäuferseite sichtbarer durchschlägt.

Zinswende, Bautätigkeit, Corona-Nachwirkungen und Zuzug

Zinswende „light“: Die Kreditzinsen liegen niedriger als im Hoch, aber klar über Vorkrisenniveau. Das hilft vor allem preislich sensiblen Käufern – Wohnungen profitieren stärker als freistehende Häuser.
Geringe Bautätigkeit: Knappere Baugenehmigungen und verschobene Projekte verknappen das Angebot – besonders Neubauhäuser. Das stützt die Preise von Bestandswohnungen in gefragten Lagen.
Corona-Nachwirkungen: Der kurzfristige Haus-Boom aus Homeoffice-Zeiten hat sich normalisiert. Innenstädte gewinnen wieder – mit entsprechend stabiler Nachfrage nach Eigentumswohnungen.
Zuzug & Nachfragefokus: München als Arbeitsmarkt-Magnet zieht weiterhin Kaufinteressenten in Stadt und Speckgürtel. Umlandstädte mit guter Anbindung profitieren – je nach Budgetkanal mal stärker im Wohnungs-, mal im Haussegment.

München zeigt im Jahresvergleich ein solides Plus – Wohnungen vor Häusern. Im Umland reicht die Spanne von breiten Anstiegen (Augsburg) bis zu klaren Segment-Spaltungen (Landshut, teils Ingolstadt). Die Muster passen zur aktuellen Marktlage: moderate Zinsentlastung, zähe Bautätigkeit, anhaltende Zuwanderung in starke Regionen und dauerhafte Angebotsknappheit. Kurz: Städtische Wohnungsmärkte bleiben Taktgeber; Einfamilienhäuser reagieren stärker auf Erschwinglichkeit und lokale Angebotsfaktoren – daher trennen sich die Preislinien mancherorts sichtbar.