Das habe ich aus meinem ersten Immobilienkauf gelernt

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Der erste Immobilienkauf ist eine Erfahrung, die man nicht so schnell vergisst. Zwischen Kaufpreisverhandlungen, Besichtigungen und den unzähligen rechtlichen Aspekten habe ich einiges gelernt – über den Markt, über die Psychologie der Käufer und darüber, was ich beim nächsten Mal anders machen würde. Das sind meine wichtigsten Erkenntnisse als Käufer eines Eigenheims, Vermieter und Investor.

Was ich als Selbstnutzer gelernt habe

Wer eine Immobilie kauft, um selbst darin zu wohnen, trifft eine sehr persönliche Entscheidung. Bei meinem ersten Kauf habe ich mich vor allem von Emotionen leiten lassen – ein Fehler, den viele Erstkäufer machen. Ich habe mich in die große Fensterfront verliebt, die sonnige Terrasse war ein Traum, und die Lage schien auf den ersten Blick perfekt. Was ich dabei unterschätzt habe: die laufenden Kosten, die langfristige Werthaltigkeit und die praktische Alltagstauglichkeit der Immobilie.

Rückblickend würde ich heute anders an den Kauf herangehen. Ich würde noch stärker auf die Substanz des Gebäudes, die Instandhaltungskosten und die Entwicklung des Stadtteils achten. Außerdem würde ich frühzeitig einen genauen Finanzplan erstellen, der nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Modernisierungskosten, laufende Abgaben und mögliche Wertsteigerungen berücksichtigt. Mein wichtigster Rat für Selbstnutzer: Kaufe mit dem Kopf, nicht nur mit dem Herzen.

Was ich als Vermieter gelernt habe

Als ich meine erste Immobilie zur Vermietung gekauft habe, dachte ich, das Wichtigste sei eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in der Gegend. Doch was ich damals unterschätzte, war der Aufwand, der mit einer Vermietung einhergeht. Vom Mieterauswahlprozess über die regelmäßige Instandhaltung bis hin zu den rechtlichen Aspekten – eine vermietete Immobilie erfordert deutlich mehr Zeit und Engagement, als ich anfangs gedacht hatte.

Eine der größten Lektionen war die Bedeutung einer gründlichen Mieterauswahl. Beim ersten Mietverhältnis hatte ich es versäumt, wirklich tief in die Bonität und die persönliche Zuverlässigkeit der Mieter einzutauchen – ein teurer Fehler, denn die Miete kam oft verspätet oder gar nicht, und am Ende musste ich mich mit einer aufwendigen Kündigung auseinandersetzen.

Heute weiß ich: Ein guter Mieter ist Gold wert. Eine sorgfältige Prüfung der Bonität, Referenzen und des generellen Umgangs mit der Immobilie kann viele Probleme im Vorfeld verhindern. Auch ein klar formulierter Mietvertrag mit gut durchdachten Klauseln ist essenziell. Außerdem habe ich gelernt, dass es wichtig ist, ein finanzielles Polster für unerwartete Kosten zu haben – sei es für Reparaturen, Mietausfälle oder steigende Verwaltungskosten.

Was ich als Anleger gelernt habe, der eine hohe Rendite erzielen wollte

Beim ersten Investment ging es mir vor allem um eins: die Rendite. Ich suchte gezielt nach einer Immobilie mit niedrigen Anschaffungskosten und hohem Mietertrag – eine klassische „Cashflow-Immobilie“. Auf dem Papier sah alles perfekt aus: günstiger Kaufpreis, solide Mieteinnahmen und eine scheinbar steigende Nachfrage in der Region. Doch was ich dabei unterschätzte, war das langfristige Risiko.

Ein großer Fehler war, nicht ausreichend auf die Lagequalität und die langfristige Wertentwicklung zu achten. Die Immobilie lag in einem aufstrebenden Stadtteil, doch die versprochene Infrastrukturentwicklung ließ auf sich warten. Das führte dazu, dass die erhoffte Wertsteigerung nicht eintrat und die Mieternachfrage nicht so hoch war wie erwartet.

Die wichtigste Lektion für Kapitalanleger lautet deshalb: Kauf nicht nur nach Zahlen, sondern auch nach Zukunftsperspektive. Eine hohe Anfangsrendite nützt wenig, wenn die Mieten stagnieren oder die Wertentwicklung der Immobilie ausbleibt. Heute würde ich stärker auf Mikrolage, langfristige Mietentwicklung und die Qualität der Bausubstanz achten. Außerdem habe ich gelernt, dass es sich lohnt, mehr Eigenkapital einzubringen, um die Finanzierungskosten zu senken und langfristig eine höhere Nettorendite zu erzielen.

Fazit: Diese 3 Dinge würde ich beim nächsten Mal anders machen

Nicht nur mit dem Herzen kaufen – Gerade als Selbstnutzer sollte man sich nicht von Emotionen leiten lassen, sondern auf Substanz und langfristige Kosten achten.
Sorgfältige Mieterauswahl treffen – Wer vermietet, sollte sich Zeit nehmen, um die Bonität und Zuverlässigkeit potenzieller Mieter gründlich zu prüfen.
Rendite mit Weitblick kalkulieren – Wer als Anleger kauft, sollte nicht nur die aktuelle Mietrendite betrachten, sondern auch die langfristige Wertentwicklung der Immobilie berücksichtigen.

Der erste Immobilienkauf war für mich eine wertvolle Erfahrung. Fehler gehören dazu – doch wenn ich damals einige der heute gewonnenen Erkenntnisse gehabt hätte, hätte ich mir viel Stress, Zeit und Geld sparen können.