Kippt das Heizungsgesetz? Häuser mit schlechten Energiewerten könnten bald wieder gefragt sein

Die Regierung steht: Kommt nun das neue Gebäudeenergiegesetz wirklich? Die Diskussion um weniger strikte Vorgaben für energetische Sanierungen könnte den Immobilienmarkt neu sortieren. Bisher galten schlecht gedämmte Häuser als Ladenhüter mit Preisabschlag – doch das könnte sich ändern.

Schlechte Energiebilanz, kleine Preise

Lange Zeit war die Richtung klar: Wer Energie spart, wohnt besser – und zahlt mehr. Eine aktuelle Analyse von immowelt zeigt, wie sehr sich die Energieeffizienz auf den Immobilienpreis auswirkt: Häuser mit der besten Klasse A+ kosten im Durchschnitt 16 Prozent mehr als Häuser mit mittlerem Standard (Klasse D). Bei Wohnungen liegt der Aufpreis sogar bei 23 Prozent. Wer dagegen ein Eigenheim der schlechtesten Klasse H kauft, zahlt im Schnitt 14 Prozent weniger – bei Wohnungen sind es immerhin noch 4 Prozent Rabatt.

Damit hat sich die Energiebilanz zu einem zentralen Preisfaktor entwickelt. Besonders nach Energiekrise und Zinsanstieg wurde klar: Eine schlechte Dämmung oder veraltete Heizung kann teuer werden – nicht nur beim Kauf, sondern auch im Unterhalt. Kein Wunder also, dass energieeffiziente Immobilien sich nach dem Zinsschock schneller erholten als Häuser und Wohnungen mit schlechtem Energiestandard.

Merz-Regierung will das Heizgesetz kippen

Mit dem Regierungswechsel im Bund deutet sich nun ein politischer Kurswechsel an: Die neue Koalition unter Bundeskanzler Friedrich Merz will das Gebäudeenergiegesetz (GEG) der Vorgängerregierung abschaffen. Das Gesetz, das unter der Ampel verabschiedet wurde, sah vor, dass in Neubauten und beim Heizungstausch nur noch bestimmte – in der Regel klimafreundliche – Heizsysteme eingebaut werden dürfen. Besonders für Bestandsimmobilien war die Umsetzung oft teuer, kompliziert und mit engen Fristen verbunden.

Die neue Regierung kündigte in ihrem Koalitionsvertrag an, ein neues, technologieoffenes und flexibleres Gesetz auf den Weg zu bringen. Ziel: weniger Bürokratie, mehr Wahlfreiheit für Eigentümer – und ein Ende der „Bevormundung durch die Wärmepolitik“, wie es aus Unionskreisen heißt.

Was bedeutet das für Käufer und Eigentümer?

Die politische Debatte über das GEG war hoch emotional – und nachvollziehbar. Denn für viele Eigentümer hätte die Umsetzung hohe Kosten bedeutet: Wer eine Gasheizung betreibt oder eine schlechte Dämmung hat, hätte auf eigene Rechnung umrüsten müssen. In vielen Fällen wären fünfstellige Summen fällig geworden – und das nicht irgendwann, sondern oft binnen weniger Jahre. Förderprogramme konnten das nicht immer auffangen, vor allem bei Altbauten mit großem Nachholbedarf.

Auch für Käufer hatte das Gesetz Auswirkungen: Wer heute eine günstige Immobilie mit Energieklasse G oder H kauft, hätte schnell handeln müssen – neue Heizsysteme, Dämmmaßnahmen, Fenstertausch inklusive. Das vermeintliche Schnäppchen wäre so rasch zur finanziellen Belastung geworden.

Kehrtwende mit Folgen?

Noch ist unklar, wie genau die neuen gesetzlichen Vorgaben unter der Merz-Regierung aussehen werden. immowelt -Geschäftsführer Piet Derriks warnt deshalb vor voreiligen Schlüssen: „Der Immobilienmarkt ist träge, rechtliche Änderungen wirken oft erst mit Verzögerung.“ Sollte das neue Gebäudeenergiegesetz aber tatsächlich weniger strikte Vorgaben machen, könnte das die Nachfrage nach Immobilien mit niedrigerer Effizienzklasse wieder ankurbeln. Der Preisunterschied zu energieeffizienten Häusern und Wohnungen könnte kleiner werden.

Für Eigentümer mit Sanierungsstau wäre das eine gute Nachricht – aber auch für Käufer, die sich bislang aus Sorge vor teuren Nachrüstpflichten gegen solche Immobilien entschieden haben. Doch klar ist auch: Die Nebenkosten bleiben hoch, auf fossile Energieträger wird weiter CO2-Steuer fällig, und Wohnkomfort lässt sich durch ein neues Gesetz nicht verbessern. „Sanierungen können schnell sechsstellige Summen verschlingen – wer das vor dem Kauf nicht einkalkuliert, kann schnell an finanzielle Grenzen geraten“, so Derriks.

Am Ende bleibt es eine Abwägung – zwischen finanzieller Entlastung, politischer Richtung und dem sehr menschlichen Wunsch, im Winter nicht zu frieren und im Sommer nicht zu schwitzen.