Geschrieben am 07.01.2026
von 
100% der Leser fanden diesen Artikel hilfreich
Steigende Preise, teure Zinsen und große Unterschiede zwischen den Städten: Warum sich der Immobilienmarkt 2025 stabilisiert hat – und wo Käufer jetzt besonders genau hinschauen müssen.
Wie haben sich die Preise für Immobilien in 2025 entwickelt? Foto: iStock.com / Indysystem
Wohnungspreise stiegen 2025 bundesweit um 4,6 Prozent
Der deutsche Immobilienmarkt hat seine Erholung zum Jahresende 2025 fortgesetzt. Wie der aktuelle immowelt Preiskompass für das vierte Quartal zeigt, legten die Angebotspreise für Wohnimmobilien bundesweit erneut moderat zu. Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich zwischen Oktober und Dezember um 1,3 Prozent, Einfamilienhäuser um 0,5 Prozent. Damit setzte sich der stabile Aufwärtstrend aus dem Sommer fort.
Im Jahresvergleich fällt das Plus noch deutlicher aus: Wohnungspreise stiegen 2025 bundesweit um 4,6 Prozent, Häuser um 2,0 Prozent. Zwar liegen die Preise im Durchschnitt weiterhin unter dem Höchststand aus dem Boomjahr 2022, die aktuelle Dynamik deutet jedoch darauf hin, dass dieses Niveau bereits im laufenden Jahr wieder erreicht werden könnte.
Großstädte treiben die Preisentwicklung
Besonders in den größten deutschen Städten bleibt der Aufwärtsdruck hoch. In 13 der 15 Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern zogen die Angebotspreise für Bestandswohnungen im vierten Quartal an. In mehreren hochpreisigen Metropolen beschleunigte sich die Entwicklung zum Jahresende sogar spürbar.
München bleibt mit durchschnittlich 8.246 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt Deutschlands. Innerhalb von drei Monaten stiegen die Wohnungspreise dort um 2,1 Prozent. Auch in Hamburg (+2,2 Prozent) und Frankfurt am Main (+1,2 Prozent) setzten sich die Preisanstiege fort. In Berlin hingegen stagnierte das Preisniveau, während Köln als einzige Großstadt einen leichten Rückgang verzeichnete.
Deutlich dynamischer entwickelten sich mehrere günstigere Städte. Besonders kräftige Zuwächse gab es in Dresden, wo die Preise für Bestandswohnungen um 3,7 Prozent stiegen. Auch Essen, Düsseldorf und Nürnberg verzeichneten spürbare Anstiege.
| Stadt | Kaufpreis 01.01.26 (€/m²) | Kaufpreis 01.01.25 (€/m²) | Veränderung Q4 2025 | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 4.808 | 4.808 | 0,0% | 0,0% |
| Bremen | 3.042 | 2.873 | 1,8% | 5,9% |
| Dortmund | 2.650 | 2.486 | 0,9% | 6,6% |
| Dresden | 2.853 | 2.664 | 3,7% | 7,1% |
| Duisburg | 1.932 | 1.826 | 2,0% | 5,8% |
| Düsseldorf | 4.446 | 4.147 | 3,1% | 7,2% |
| Essen | 2.677 | 2.518 | 3,4% | 6,3% |
| Frankfurt am Main | 5.682 | 5.463 | 1,2% | 4,0% |
| Hamburg | 5.994 | 5.714 | 2,2% | 4,9% |
| Hannover | 3.493 | 3.355 | 2,8% | 4,1% |
| Köln | 4.934 | 4.699 | -0,6% | 5,0% |
| Leipzig | 2.608 | 2.474 | 1,1% | 5,4% |
| München | 8.246 | 7.959 | 2,1% | 3,6% |
| Nürnberg | 3.608 | 3.466 | 2,9% | 4,1% |
| Stuttgart | 4.471 | 4.414 | 0,8% | 1,3% |
| Stadt | Kaufpreis 01.01.26 (€/m²) | Kaufpreis 01.01.25 (€/m²) | Veränderung Q4 2025 | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 4.697 | 4.478 | 2,1% | 4,9% |
| Bremen | 2.885 | 2.632 | 3,1% | 9,6% |
| Dortmund | 3.456 | 3.395 | 3,2% | 1,8% |
| Dresden | 3.490 | 3.455 | -0,1% | 1,0% |
| Duisburg | 2.719 | 2.658 | 0,7% | 2,3% |
| Düsseldorf | 5.304 | 5.071 | -2,4% | 4,6% |
| Essen | 3.808 | 3.992 | 1,0% | -4,6% |
| Frankfurt am Main | 4.890 | 4.648 | 1,3% | 5,2% |
| Hamburg | 5.178 | 5.096 | 1,1% | 1,6% |
| Hannover | 3.567 | 3.473 | 3,6% | 2,7% |
| Köln | 5.116 | 5.080 | 1,7% | 0,7% |
| Leipzig | 3.157 | 2.875 | 3,3% | 9,8% |
| München | 9.269 | 9.344 | -2,1% | -0,8% |
| Nürnberg | 4.501 | 4.283 | 3,9% | 5,1% |
| Stuttgart | 6.244 | 6.238 | -1,0% | 0,1% |
Hauspreise entwickeln sich zunehmend unterschiedlich
Bei Einfamilienhäusern zeigt sich ein stärker differenziertes Bild. Zwar stiegen die Angebotspreise in der Mehrheit der Großstädte, die Dynamik ließ in vielen hochpreisigen Märkten jedoch nach. In Berlin, Hamburg und Frankfurt fiel das Plus geringer aus als noch im Sommer.
In München, Stuttgart und Düsseldorf gingen die Hauspreise zum Jahresende sogar zurück. Gleichzeitig holten günstigere Standorte weiter auf: In Nürnberg, Hannover, Leipzig und Dortmund legten die Preise für Bestandshäuser teils deutlich zu. Die Nachfrage verlagert sich damit zunehmend in Regionen mit niedrigerem Preisniveau.
Leistbarkeit verschlechtert sich spürbar
Trotz der moderaten Preisentwicklung hat sich die Leistbarkeit von Wohneigentum 2025 deutlich verschlechtert. Steigende Bauzinsen und höhere Kaufpreise führten im Jahresverlauf zu einem Rückgang der Kaufkraft um rund 7,6 Prozent. Rechnerisch entspricht das einem Flächenverlust von etwa neun Quadratmetern.
Die Bauzinsen lagen zuletzt bei rund 3,8 Prozent. Auch eine Zinspause der Europäischen Zentralbank konnte den Aufwärtsdruck nicht vollständig bremsen. Gleichzeitig wuchs das Kreditvolumen für Wohnimmobilien weiter, was darauf hindeutet, dass sich viele Kaufinteressenten an das höhere Zinsumfeld angepasst haben oder über mehr Eigenkapital verfügen.
Ausblick: Erholung mit begrenztem Spielraum
Für 2026 zeichnet sich ein Immobilienmarkt ab, der zwischen Erholung und Belastungsgrenze pendelt. Sollten sich die Bauzinsen dauerhaft um vier Prozent einpendeln und die Preise weiter steigen, dürften höhere monatliche Belastungen zunehmend Haushalte vom Immobilienkauf ausschließen. Das könnte das Preiswachstum mittelfristig bremsen.
Entlastung könnte vor allem von politischen Maßnahmen wie vereinfachten Bauvorschriften oder zusätzlichen Förderprogrammen kommen. Kurzfristig bleibt der Markt jedoch anfällig für konjunkturelle Rückschläge und erneute Zinsbewegungen.
Seite weiterleiten
Artikel drucken
