Immobilien kaufen bei München: Im Umland über 300.000 Euro sparen

München bleibt für Immobilienkäufer ein teures Pflaster. Doch wer seine Suche ausweitet, kann beim Kauf einer 100-Quadratmeter-Immobilie sechsstellige Beträge sparen. Die Anbindung an die Landeshauptstadt ist dabei oft besser, als die Entfernung vermuten lässt.

München wird wieder teurer – im Umland sind Immobilien bis zu 44 Prozent günstiger

In München kostet der Quadratmeter aktuell durchschnittlich 8.157 Euro. Anfang 2017 waren es noch 6.539 Euro. Damit sind die Kaufpreise innerhalb von knapp zehn Jahren um rund 25 Prozent gestiegen. Auch zuletzt ging es wieder aufwärts: Seit Juli verteuerte sich der Quadratmeter von 8.080 auf 8.157 Euro. Wer heute eine 100 Quadratmeter große Immobilie in München kaufen möchte, muss rechnerisch rund 815.700 Euro einplanen – Kaufnebenkosten noch nicht berücksichtigt. Im Umland liegen die Durchschnittspreise dagegen teilweise mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter niedriger.

Erding, Freising und Dachau: Wo Käufer besonders viel sparen

Den größten Preisvorteil unter den betrachteten Landkreisen bietet Erding. Dort werden durchschnittlich 4.580 Euro pro Quadratmeter verlangt – rund 44 Prozent weniger als in München. Bei einer 100 Quadratmeter großen Immobilie entspricht das einem rechnerischen Unterschied von 357.700 Euro.

Auch im Landkreis Freising ist Eigentum mit durchschnittlich 4.889 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger. Käufer sparen dort rund 40 Prozent beziehungsweise 326.800 Euro bei gleicher Wohnfläche. Im Landkreis Dachau liegt der Durchschnittspreis bei 5.318 Euro, was einem Preisvorteil von knapp 35 Prozent entspricht. Weitere Alternativen bieten Bad Tölz-Wolfratshausen, Fürstenfeldbruck und Ebersberg, wo die Kaufpreise ebenfalls rund 30 Prozent oder mehr unter dem Münchner Niveau liegen.

Deutlich geringer fällt die Ersparnis dagegen in den Landkreisen München und Starnberg aus. Allerdings gilt: Die Zahlen beschreiben jeweils den gesamten Landkreis. Immobilien in gut angebundenen Städten können erheblich teurer sein als der jeweilige Kreisdurchschnitt.

Mit S-Bahn und Regionalzug nach München: Welche Regionen gut angebunden sind

Bei der Entscheidung für das Münchner Umland spielt neben dem Kaufpreis vor allem die Verkehrsanbindung eine Rolle. Dachau gehört zu den besonders gut erreichbaren Alternativen: Mit Regionalzügen dauert die Fahrt zum Münchner Hauptbahnhof teilweise nur rund 12 bis 15 Minuten, mit der S2 ungefähr 25 Minuten. Auch Freising ist über Regionalzüge und die S1 direkt angebunden. Schnelle Regionalzüge benötigen von Freising zum Hauptbahnhof etwa 25 bis 30 Minuten, die S1 rund 40 bis 45 Minuten. Fürstenfeldbruck wird von der S4 bedient; die Fahrt zum Hauptbahnhof dauert ungefähr 30 bis 35 Minuten. Aus Erding besteht mit der S2 ebenfalls eine direkte Verbindung, die rund 50 Minuten benötigt.

Von Wolfratshausen aus erreichen Pendler den Münchner Hauptbahnhof mit der S7 in etwa 40 bis 50 Minuten. Ab Ebersberg dauert die Fahrt mit der S-Bahn ungefähr 50 Minuten. Schneller geht es teilweise mit Regionalzügen ab Grafing Bahnhof, die etwa 25 Minuten benötigen. Von Starnberg aus sind es mit der S6 ungefähr 30 bis 35 Minuten, mit schnelleren Regionalzügen teilweise rund 20 bis 25 Minuten. Im Landkreis München unterscheiden sich die Fahrzeiten je nach Gemeinde und Bahnhof erheblich.

Für Pendler lohnt sich deshalb ein genauer Vergleich: Der günstigste Landkreis ist nicht automatisch der Standort mit dem kürzesten Arbeitsweg. Entscheidend sind der konkrete Wohnort, die Nähe zum Bahnhof und die tatsächliche Fahrzeit bis zum Arbeitsplatz.

Immobilienpreise im Münchner Umland im Vergleich

Die Kaufpreise beziehen sich auf die jeweiligen Landkreise und nicht auf einzelne Städte oder Gemeinden. Die Bahnfahrzeiten gelten für die genannten Bahnhöfe bis München Hauptbahnhof und sind ungefähre Richtwerte. Je nach Verbindung, Uhrzeit und Baustellen können sie abweichen. Wege zum Bahnhof und Wartezeiten sind nicht berücksichtigt. 

Quellen: immowelt Analyse der Kaufpreise, Oktober 2026. Informationen zu Bahnanschlüssen und Fahrzeiten: MVV-Fahrplanauskunft , S-Bahn München und Deutsche Bahn .