Freiburg: Warum Eigentumswohnungen im Breisgau deutlich günstiger sind als auf dem Höhepunkt des Booms

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Der Immobilienmarkt in Freiburg hat sich spürbar abgekühlt. Neue Angebotsdaten zeigen, wie deutlich die Preise seit dem Boomjahr 2022 nachgegeben haben – trotz ungebrochener Attraktivität der Stadt.

Zwischen Boom und Zinsrealität, so günstig ist Freiburg heute. Foto: iStock.com / anfred_zajac

Klarer Rückgang seit 2022

Freiburg zählt zu den süddeutschen Städten, in denen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen seit dem Höhepunkt des Immobilienbooms deutlich gesunken sind. Laut einer aktuellen immowelt Auswertung liegen die Preise für eine typische 75-Quadratmeter-Wohnung im November 2025 bei 384.150 Euro. Im Juni 2022 waren es noch 424.350 Euro. Das entspricht einem Rückgang von 40.200 Euro beziehungsweise 9,5 Prozent.

Damit gehört Freiburg zu den Städten mit einem der stärkeren Preisabschläge im Süden. Der Markt hat sich spürbar entspannt, ohne jedoch in eine Phase deutlicher Unsicherheit abzurutschen.

Freiburg im Vergleich: deutlicher als viele andere Städte

Im Vergleich zu anderen Großstädten fällt der Rückgang in Freiburg überdurchschnittlich aus. Während Städte wie Heidelberg nur moderate Abschläge verzeichnen, liegt Freiburg klar über dem bundesweiten Durchschnitt.

Zum Vergleich: In Heidelberg beträgt der Preisrückgang rund 3,6 Prozent, in Karlsruhe etwa 7,9 Prozent. Freiburg liegt mit minus 9,5 Prozent deutlich darüber und nähert sich damit den stärkeren Korrekturen in Städten wie Frankfurt oder Hamburg an.

Gleichzeitig bleibt der Markt stabiler als in einzelnen Extremfällen. Stuttgart verzeichnet ein Minus von 16 Prozent, München liegt bei knapp 12 Prozent. Freiburg bewegt sich damit im oberen Mittelfeld der Korrekturen.

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Hohe Preise bleiben – trotz Entlastung

Trotz des deutlichen Rückgangs bleibt Freiburg eine der teuersten Städte im Süden. Ein Preis von rund 384.000 Euro für 75 Quadratmeter liegt weiterhin klar über vielen Vergleichsstädten.
Die Entlastung fällt jedoch spürbar aus: Ein Preisabschlag von über 40.000 Euro kann bei der Finanzierung den entscheidenden Unterschied machen – etwa bei der Höhe des Eigenkapitals oder der monatlichen Kreditrate.

Die Zahlen zeigen, dass sich Angebot und Nachfrage neu ausbalanciert haben. Verkäufer reagieren stärker auf die veränderten Finanzierungsbedingungen, während Käufer wieder mehr Verhandlungsspielraum haben als noch vor drei Jahren.

Warum der Markt nicht stärker nachgibt

Dass die Preise in Freiburg nicht noch deutlicher gefallen sind, hat mehrere Gründe. Die Stadt profitiert von einer konstant hohen Nachfrage, einer starken Hochschullandschaft und ihrer Lage zwischen Schwarzwald, Kaiserstuhl und Rhein.

Das Angebot bleibt begrenzt, während die Attraktivität als Wohnstandort hoch ist. Diese Kombination verhindert stärkere Preisrückgänge, selbst in einem insgesamt abgekühlten Marktumfeld.

Freiburg bleibt ein Markt mit Spannung

Die aktuellen Daten zeichnen das Bild eines Marktes, der sich spürbar normalisiert hat, ohne an Relevanz zu verlieren. Freiburg liegt klar unter dem Rekordniveau von 2022, gehört aber weiterhin zu den teuersten Großstädten Süddeutschlands.
Für Käufer bedeutet das: mehr Spielraum als in den Boomjahren, aber weiterhin ein anspruchsvolles Preisniveau.

Freiburg zeigt damit exemplarisch, wie sich ein stark nachgefragter Standort in einer Phase höherer Zinsen neu sortiert – mit spürbarer Entlastung, aber ohne grundlegenden Preisverfall.