Alte Heizkostenmesser müssen 2026 raus: Wer umrüsten muss – und wer zahlt

Die Frist betrifft ältere Geräte zur Erfassung des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs. Dazu gehören insbesondere:

• Heizkostenverteiler an Heizkörpern,
• Wärmezähler,
• Warmwasserzähler im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung.

Wurden solche Geräte nach dem 1. Dezember 2021 neu eingebaut, mussten sie grundsätzlich bereits fernablesbar sein. Für ältere Bestandsgeräte gilt eine Übergangsfrist: Sie müssen nach § 5 Heizkostenverordnung bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden.

Fernablesbar bedeutet, dass der Verbrauch erfasst werden kann, ohne die einzelne Wohnung betreten zu müssen. Häufig geschieht das per Funk. Ein Termin, bei dem ein Ableser sämtliche Räume betritt, ist dann nicht mehr erforderlich.

Nicht gemeint sind sämtliche Zähler in jeder Wohnung. Für Stromzähler und gewöhnliche Kaltwasserzähler können andere Vorschriften gelten.

Für welche Gebäude gilt die Pflicht?

Relevant ist die Heizkostenverordnung vor allem für zentral beheizte Gebäude mit mehreren Wohnungen oder Nutzungseinheiten, deren Heiz- und Warmwasserkosten auf verschiedene Nutzer verteilt werden.

Bewohnst du dein eigenes Einfamilienhaus und rechnest keine Heizkosten mit anderen Parteien ab, betrifft dich diese Austauschpflicht in der Regel nicht in gleicher Weise. Anders sieht es bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften mit zentraler Versorgung aus.

Ob ein konkretes Gerät ausgetauscht werden muss, sollten Eigentümer bei der Hausverwaltung oder dem beauftragten Messdienst prüfen lassen.

Gibt es Ausnahmen von der Austauschpflicht?

Ja. Alte Geräte müssen nicht umgerüstet werden, wenn dies im konkreten Fall:

• technisch nicht möglich ist,
• einen unangemessenen Aufwand verursachen würde,
• oder zu einer unbilligen Härte führen würde.

Ein hohes Gebäudealter allein reicht jedoch nicht automatisch für eine Ausnahme. Vermieter sollten dokumentieren können, weshalb eine Umrüstung technisch oder wirtschaftlich unzumutbar sein soll.

Wer sich lediglich nicht rechtzeitig um einen Termin oder ein Angebot gekümmert hat, kann sich nicht auf die Ausnahme berufen.

Wer muss die neuen Geräte beauftragen?

Verantwortlich ist grundsätzlich der Gebäudeeigentümer. Bei einem Mietshaus muss sich daher der Vermieter um die Umrüstung kümmern. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Ausstattung üblicherweise von der Gemeinschaft beziehungsweise der Hausverwaltung organisiert.

Mieter sollten Messgeräte nicht eigenmächtig austauschen oder selbst einen anderen Ablesedienst beauftragen. Sie können ihren Vermieter oder die Hausverwaltung aber schriftlich fragen:

• Sind die vorhandenen Geräte bereits fernablesbar?
• Ist ein Austausch erforderlich?
• Wann soll die Umrüstung stattfinden?
• Welcher Messdienst wird beauftragt?
• Welche laufenden Kosten entstehen?

Wer bezahlt Austausch und Ablesung?

Eine besondere Kostenregel nur für fernablesbare Geräte enthält die Heizkostenverordnung nicht. Nach einer Antwort der Bundesregierung vom März 2026 gelten deshalb die allgemeinen mietrechtlichen Regeln.

Für die Installation kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierungsmieterhöhung infrage kommen. Dabei muss jedoch berücksichtigt werden, ob mit dem Austausch gleichzeitig eine ohnehin notwendige Instandsetzung erfolgt.

Laufende Kosten für Gerätemiete, Wartung und Ablesung können unter den gesetzlichen Voraussetzungen über die Betriebskosten abgerechnet werden. Ob und in welcher Höhe das zulässig ist, hängt vom Vertrag und vom konkreten Abrechnungsmodell ab.

Pauschale Mehrkosten pro Haushalt lassen sich derzeit nicht seriös nennen. Die Bundesregierung erklärte, dass für eine verlässliche Bezifferung bislang nicht genügend systematische Kostendaten vorliegen.

Wann dürfen Mieter 3 Prozent kürzen?

Hat ein Vermieter trotz bestehender Pflicht keine fernablesbaren Geräte installiert, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten grundsätzlich um 3 Prozent kürzen. Das regelt § 12 Heizkostenverordnung.

Das Kürzungsrecht kann ebenfalls bestehen, wenn der Vermieter die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen nicht oder nicht vollständig mitteilt.

Wichtig: Die drei Prozent beziehen sich nicht auf die gesamte Miete. Gekürzt wird der auf den jeweiligen Nutzer entfallende Anteil der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung.

Außerdem greift das Recht nicht automatisch bei jedem älteren Gerät. Besteht eine gesetzliche Ausnahme von der Umrüstung, liegt nicht zwangsläufig ein Verstoß vor. Vor einer Kürzung sollten Mieter den Vermieter schriftlich um Auskunft bitten und die Abrechnung gegebenenfalls fachlich prüfen lassen.

Für einzelne Wohnungseigentümer gegenüber ihrer Eigentümergemeinschaft gilt dieses besondere Kürzungsrecht nicht. Hier greifen die allgemeinen Regeln des Wohnungseigentumsrechts.

Welche Verbrauchsinformationen müssen Mieter erhalten?

Sind fernablesbare Geräte vorhanden, müssen Vermieter ihren Mietern grundsätzlich monatliche Verbrauchsinformationen zur Verfügung stellen. Dazu zählen nach § 6a Heizkostenverordnung insbesondere:

• der Verbrauch des letzten Monats,
• ein Vergleich mit dem Vormonat,
• ein Vergleich mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres, soweit Daten vorhanden sind,
• ein Vergleich mit einem normierten Durchschnittsnutzer.

Die Angaben sollen Bewohnern helfen, ihren Verbrauch frühzeitig einzuschätzen und nicht erst mit der jährlichen Heizkostenabrechnung auf hohe Kosten zu reagieren.

Wie sicher sind die übertragenen Verbrauchsdaten?

Fernablesbare Geräte müssen Datenschutz und Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten. Zudem müssen neu installierte Systeme grundsätzlich interoperabel sein. Das soll verhindern, dass ein Gebäudeeigentümer dauerhaft an einen einzigen Messdienst gebunden ist.

Verbrauchsdaten können dennoch Rückschlüsse auf die Nutzung einer Wohnung erlauben. Deshalb sollten Vermieter und Hausverwaltungen nur erforderliche Daten verarbeiten, Zugriffe begrenzen und verständlich über die Verarbeitung informieren.

Mieter können beim Vermieter oder Messdienst nachfragen:

• Welche Daten werden erfasst?
• Wie häufig werden sie übertragen?
• Werden die Funksignale verschlüsselt?
• Wie lange werden die Daten gespeichert?
• An wen werden sie weitergegeben?
• Welche Datenschutzinformationen liegen vor?

Die Bundesregierung kam in ihrer Evaluation zu dem Ergebnis, dass Fernablesbarkeit und Interoperabilität in der Praxis grundsätzlich akzeptiert werden. Datenschutzrisiken sind damit nicht ausgeschlossen, rechtfertigen aber auch keine pauschale Warnung vor sämtlichen Funkzählern.

Was Vermieter jetzt tun sollten

Bis zum Ablauf der Frist bleiben nur noch wenige Monate. Eigentümer sollten deshalb:

1. den vorhandenen Gerätebestand erfassen,
2. Baujahr und Fernablesbarkeit der Geräte prüfen,
3. mögliche gesetzliche Ausnahmen dokumentieren,
4. Angebote von Messdiensten einholen,
5. Austauschtermine frühzeitig vereinbaren,
6. Mieter über Termin und Datenverarbeitung informieren,
7. die monatlichen Verbrauchsinformationen sicherstellen.

Fazit: Die Frist betrifft Vermieter – Mieter haben Kontrollrechte

Bis zum 31. Dezember 2026 müssen viele ältere Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler fernablesbar werden. Für die Umsetzung ist grundsätzlich der Gebäudeeigentümer verantwortlich.

Mieter müssen den Austausch nicht selbst organisieren. Sie sollten jedoch prüfen, ob die Umrüstung erfolgt und ob sie anschließend die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen erhalten. Verstößt der Vermieter gegen diese Pflichten, kann ein Kürzungsrecht von drei Prozent bei den Heiz- und Warmwasserkosten bestehen.