Erbschaftsteuer umgehen: Dieser Trick spart tausende Euro – völlig legal

Wer seine Immobilie zu Lebzeiten an Angehörige überträgt, kann hohe Erbschaftsteuern vermeiden. Doch dabei gibt es einiges zu beachten.

Wenn das Erbe zur Belastung wird

Wer ein Haus erbt, hat grundsätzlich drei Möglichkeiten – doch keine davon ist automatisch einfach.

• Variante eins: Man nimmt das Haus an und zahlt Erbschaftssteuer. Wer kein eigenes Vermögen hat, muss dafür nicht selten einen Kredit aufnehmen.
• Variante zwei: Man verkauft das Haus. Doch bevor es überhaupt verkauft werden darf, muss es zunächst dem Erben gehören – das bedeutet Grundbuchänderung, Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Zusammengerechnet können schnell bis zu fünf Prozent des Immobilienwertes fällig werden, also ein kleines Vermögen. Auch hier ist ein Kredit oft unumgänglich.
• Variante drei: Man schlägt das Erbe aus – und damit geht die Immobilie automatisch an den Staat.Das muss aber nicht sein: Denn es geht auch ganz ohne Steuern…

Rechtlicher Rahmen: Erbschaft- und Schenkungsteuer

• Die Erbschaftsteuer und die Schenkungsteuer sind im deutschen Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz geregelt. Beide Steuern greifen im Prinzip gleich, aber der große Unterschied liegt bei den Freibeträgen und den Zeiträumen, in denen man diese Freibeträge mehrfach nutzen kann.
• Ehegatten haben 500.000 Euro Freibetrag, Kinder je Elternteil 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro und andere Erben 20.000 Euro. Diese Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut ausschöpfen. Wer also frühzeitig plant, kann eine Immobilie Stück für Stück steuerfrei übertragen.

Das Prinzip der steuerfreien Schenkung

Ein Beispiel verdeutlicht das Prinzip: Ein Haus ist 800.000 Euro wert. Wenn die Kinder es erst im Erbfall erhalten, fällt Erbschaftsteuer auf den vollen Wert an, soweit er über dem Freibetrag liegt. Wenn die Eltern das Haus dagegen zu Lebzeiten verschenken, kann jeder Elternteil seinem Kind 400.000 Euro steuerfrei übertragen.

Zusammen ergibt das die vollen 800.000 Euro – ohne Steuerbelastung. Noch interessanter wird es bei mehreren Immobilien oder sehr hohen Werten. Durch frühzeitige und wiederholte Schenkungen im Zehn-Jahres-Takt lassen sich Werte in Millionenhöhe steuerfrei weitergeben.

Nießbrauch und Wohnrecht: Schenken und trotzdem profitieren

Viele Eigentümer wollen ihr Haus zwar steuerfrei übertragen, aber trotzdem darin wohnen bleiben oder weiterhin Mieteinnahmen kassieren. Hier kommen Nießbrauch und Wohnrecht ins Spiel. Der Nießbrauch erlaubt es, die Immobilie zu übertragen, aber weiterhin die Mieteinnahmen zu behalten. Das Wohnrecht sichert, dass man lebenslang oder befristet in der Immobilie wohnen darf. Beide Rechte mindern den steuerlichen Wert der Immobilie, der für die Schenkungsteuer angesetzt wird. Damit sinkt die Bemessungsgrundlage und die Steuerlast noch einmal deutlich.

Die steuerlichen Vorteile im Überblick

Die Vorteile liegen auf der Hand: Freibeträge können mehrfach genutzt werden, Wohnrecht und Nießbrauch mindern den Wert, frühzeitige Planung erlaubt eine mehrfache Ausnutzung der Freibeträge und die Eltern können durch Nießbrauch ihre Liquidität sichern.

Risiken und Fallstricke

Ganz ohne Risiken ist die Strategie nicht. Das Finanzamt prüft den Verkehrswert der Immobilie, meist auf Basis eines Gutachtens. Pflichtteilsberechtigte können Schenkungen anfechten, wenn sie ihren Anteil gefährdet sehen, auch wenn der Wert nach zehn Jahren schrittweise abgeschmolzen wird.

Eltern sollten sich Rückforderungsrechte sichern, falls Kinder in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Zudem kann das Sozialamt eine Schenkung zurückfordern, wenn der Schenker innerhalb von zehn Jahren pflegebedürftig wird.

Gestaltungsmöglichkeiten in der Praxis

Die Direktübertragung an Kinder ist die einfachste Variante. Wer große Werte hat, kann Immobilien in Wohnungen oder Grundstücksanteile aufteilen und diese in mehreren Etappen übertragen.

Eine Teilschenkung zu Lebzeiten und die restliche Übertragung im Erbfall sind ebenfalls möglich. Besonders sinnvoll ist die sogenannte vorweggenommene Erbfolge, bei der Schenkung und Erbregelung kombiniert und vertraglich durch einen Notar fixiert werden.

Beispielrechnung: Steuer sparen durch geschickte Planung

Eine Immobilie ist 1,2 Millionen Euro wert. Eltern übertragen je 400.000 Euro steuerfrei an ihr Kind. Der Restwert von 400.000 Euro wird mit einem Nießbrauch belastet, der mit 200.000 Euro bewertet wird.

Steuerlich bleibt so nur ein Wert von 200.000 Euro übrig – innerhalb des Freibetrags. Ergebnis: keine Steuerzahlung, obwohl die Immobilie 1,2 Millionen Euro wert ist.

Rolle des Notars bei der Schenkung

Jede Schenkung muss notariell beurkundet werden. Dabei werden Eigentumsübertragung, Nießbrauch- oder Wohnrechte, Rückforderungsrechte und Pflichtteilsausgleiche vertraglich festgelegt. Ohne notarielle Beurkundung ist die Schenkung von Immobilien unwirksam.

Fazit: Früh planen lohnt sich

Frühzeitige Planung lohnt sich in jedem Fall. Immobilien zu verschenken ist ein legaler und vom Gesetzgeber gewollter Weg, um die Erbschaftsteuer zu umgehen oder zumindest erheblich zu reduzieren.

Wer rechtzeitig handelt, Freibeträge optimal nutzt und sich rechtlich absichert, kann sein Vermögen steuerfrei an die nächste Generation weitergeben – und gleichzeitig selbst abgesichert bleiben.