Energetische Sanierung: Sind Eigentümergemeinschaften der Bremsklotz der Wärmewende?

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Millionen Wohnungen in Deutschland müssen in den kommenden Jahren energetisch modernisiert werden. Doch ausgerechnet bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) gestaltet sich das häufig schwierig. Ein neues Forschungsprojekt unter Beteiligung des Umweltbundesamts untersucht nun, warum Sanierungen dort ins Stocken geraten – und wie sich das ändern könnte.

Sanierung Eigentümergemeinschaften, energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses

Gerade bei Wohnungseigentümergemeinschaften können Finanzierung, Kostenverteilung und gemeinsame Beschlüsse die Modernisierung erschweren. Foto: Ingo Bartussek /stock.adobe.com

Rund 9,2 Millionen Wohnungen und damit etwa 21,5 Prozent aller Wohnungen in Deutschland befinden sich in Gebäuden von Gemeinschaften der Wohnungseigentümer. Das geht aus Zahlen des Umweltbundesamtes hervor.

Gleichzeitig besteht dort erheblicher Modernisierungsbedarf. Die meisten dieser Gebäude wurden vor dem Jahr 2000 errichtet. Rund 60 Prozent werden mit Gas beheizt, weitere 22 Prozent mit Öl. Das Umweltbundesamt weist zudem darauf hin, dass der energetische Zustand häufig schlechter ist als bei vergleichbaren Gebäuden von Einzeleigentümern oder Wohnungsunternehmen.

Damit stellt sich eine entscheidende Frage für die Wärmewende: Warum geht die energetische Modernisierung gerade in Eigentümergemeinschaften so schleppend voran?

Warum Sanierungen in WEGs besonders schwierig sind

Ein wesentlicher Unterschied zum Einfamilienhaus liegt in der Entscheidungsfindung. Wer alleiniger Eigentümer eines Hauses ist, kann grundsätzlich selbst entscheiden, ob beispielsweise die Heizung ausgetauscht, die Fassade gedämmt oder das Dach saniert wird.

In einer Eigentümergemeinschaft müssen dagegen verschiedene Interessen zusammengebracht werden. Selbstnutzer treffen auf Vermieter, jüngere auf ältere Eigentümer und finanzstarke Haushalte auf Menschen, für die eine hohe Sonderumlage zum Problem werden kann.

Hinzu kommen Fragen zur Finanzierung und Kostenverteilung sowie teilweise komplizierte Entscheidungsprozesse innerhalb der Gemeinschaft.

Dass insbesondere die Finanzierung ein Hindernis darstellen kann, zeigen auch frühere Untersuchungen. In einer Studie des Instituts für ökologische Wirtschaftsforschung berichteten rund 40 Prozent der befragten WEGs von Finanzierungsschwierigkeiten bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Besonders ausgeprägt waren die Probleme bei kleinen Eigentümergemeinschaften.

Dabei mangelt es offenbar nicht grundsätzlich an der Bereitschaft zur Sanierung. In derselben Untersuchung nannten 75 Prozent Energieeinsparungen und 71 Prozent den Werterhalt als wichtige Gründe für Modernisierungen.

Das Problem liegt damit häufig zwischen dem Wunsch nach einer energetischen Verbesserung und der tatsächlichen Umsetzung.

Neues Forschungsprojekt sucht nach Lösungen

Genau an diesem Punkt setzt das neue Forschungsprojekt „WEGweiser“ an. Beteiligt sind unter anderem die Universität Kassel, das Forschungsinstitut für Wärmeschutz München, das Institut für Technische Gebäudeausrüstung Dresden und das Umweltbundesamt.

Die Forscher wollen untersuchen, welche Faktoren Entscheidungen für oder gegen energetische Modernisierungen beeinflussen. Dabei geht es unter anderem um Beschlussfassungen, Finanzierung, Lastenverteilung und die unterschiedlichen Interessen der Eigentümer.

Interessant ist dabei auch die Rolle des Wohnungseigentumsrechts. Die gesetzlichen Entscheidungsmechanismen wurden in den vergangenen Jahren bereits reformiert. Nach Einschätzung des Umweltbundesamts hat dies bislang jedoch nicht zu erkennbaren Erfolgen bei der energetischen Modernisierung geführt.

Das Projekt soll deshalb konkrete Empfehlungen entwickeln, die sich nicht nur an die Politik richten, sondern beispielsweise auch an Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen.

WEGs als Bremsklotz – oder als großer Hebel?

Eigentümergemeinschaften pauschal als Bremsklotz der Wärmewende zu bezeichnen, greift zu kurz. Das eigentliche Problem ist weniger die mangelnde Bereitschaft einzelner Eigentümer als die besondere Struktur gemeinschaftlichen Eigentums.

Eine energetische Sanierung muss finanziert, beschlossen und von Menschen mit teilweise sehr unterschiedlichen Interessen gemeinsam getragen werden. Das kann selbst dann schwierig werden, wenn eine Maßnahme langfristig wirtschaftlich sinnvoll ist.

Genau darin liegt allerdings auch eine Chance. 9,2 Millionen Wohnungen bedeuten ein enormes Sanierungspotenzial. Gelingt es, Entscheidungen einfacher zu machen und Finanzierungsprobleme besser zu lösen, könnten Eigentümergemeinschaften statt zum Bremsklotz zu einem wichtigen Hebel der Wärmewende werden.