Dein Rendite-Booster: Diese 9 Tricks machen ein Immobilieninvestment profitabler - mit Rechner

Du willst eine Wohnung kaufen und sie vermieten? Diese Tipps helfen dir, eine optimale Mietrendite aus deinem Investment zu holen.

9 Punkte für eine optimale Rendite

Auch bei Bauzinsen von rund 4 % kann sich die Investition in eine Immobilie lohnen – selbst dann, wenn du nur wenig Eigenkapital zur Verfügung hast. Entscheidend ist, dass Kaufpreis, Finanzierung und Mieteinnahmen sinnvoll aufeinander abgestimmt sind. Probiere unseren Rechner aus. Mit unseren Tipps kannst du deine Rendite noch verbessern.

1. Die richtige Immobilie auswählen

Besonders interessant können kleinere Wohnungen sein, beispielsweise 1- bis 2-Zimmer-Apartments mit etwa 25 bis 30 Quadratmetern. Sie haben häufig einen vergleichsweise niedrigen Kaufpreis und lassen sich insbesondere in Städten und Ballungsräumen gut vermieten.

Wichtig ist dabei nicht nur ein günstiger Kaufpreis, sondern das Verhältnis zwischen Kaufpreis und realistischer Miete.

2. Finanzierung sorgfältig planen

Je nach finanzieller Situation kann auch eine Finanzierung mit sehr wenig oder ohne eingebrachtes Eigenkapital möglich sein. Entscheidend ist, dass die monatliche Kreditbelastung langfristig tragbar bleibt.

Neben dem Kaufpreis solltest du auch Kaufnebenkosten, Zinsen, Tilgung sowie mögliche Rücklagen und Reparaturen berücksichtigen.

3. Kaltmiete realistisch kalkulieren

Vor dem Kauf solltest du prüfen, welche Kaltmiete für vergleichbare Wohnungen am Standort tatsächlich erzielt werden kann.

Im Idealfall tragen die Mieteinnahmen einen möglichst großen Teil der laufenden Finanzierungskosten. Dabei sollte die Kalkulation jedoch nicht auf einer unrealistisch hohen Wunschmiete basieren, sondern auf dem örtlichen Mietniveau und den rechtlichen Rahmenbedingungen.

4. Möblierte Vermietung prüfen

Eine möblierte Vermietung kann in bestimmten Lagen höhere Einnahmen ermöglichen. Besonders für Studenten, Berufseinsteiger, Pendler oder Menschen, die nur vorübergehend an einem Ort wohnen, kann eine vollständig ausgestattete Wohnung attraktiv sein.

Dem möglichen Mietaufschlag stehen allerdings zusätzliche Anschaffungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gegenüber.

5. Hausgeld berücksichtigen

Bei einer Eigentumswohnung fällt in der Regel monatliches Hausgeld an. Dieses finanziert unter anderem die Verwaltung und verschiedene laufende Kosten des Gebäudes.

Wichtig: Nicht das gesamte Hausgeld kann auf den Mieter umgelegt werden. Der nicht umlagefähige Anteil muss deshalb bei der Renditeberechnung berücksichtigt werden.

Auch mögliche Sonderumlagen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft solltest du vor dem Kauf prüfen.

6. Steuerliche Vorteile und AfA nutzen

Bei einer vermieteten Immobilie können verschiedene Kosten steuerlich relevant sein. Dazu gehören beispielsweise Finanzierungskosten wie Kreditzinsen sowie bestimmte Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.

Hinzu kommt die Absetzung für Abnutzung (AfA). Über sie kann der abschreibungsfähige Gebäudewert steuerlich über einen längeren Zeitraum berücksichtigt werden.

Dadurch kann sich die steuerliche Belastung reduzieren und die Rendite nach Steuern verbessern.

7. Auf die Lage achten

Die Lage gehört zu den wichtigsten Faktoren eines Immobilieninvestments. Gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Arbeitgeber, Hochschulen und eine insgesamt hohe Wohnraumnachfrage können die Vermietbarkeit verbessern.

Interessant können außerdem Stadtteile sein, die sich positiv entwickeln und langfristig Wertsteigerungspotenzial bieten.

Dabei gilt: Ein niedriger Kaufpreis allein macht eine Immobilie noch nicht zu einem guten Investment. Entscheidend ist, ob langfristig ausreichend Nachfrage nach Wohnraum vorhanden ist.

8. Mieter sorgfältig auswählen

Zuverlässige Mieter reduzieren das Risiko von Zahlungsausfällen und Problemen während des Mietverhältnisses.

Vor Vertragsabschluss können daher unter anderem Einkommensnachweise und zulässige Bonitätsinformationen geprüft werden. Eine sorgfältige Mieterauswahl kann langfristig einen erheblichen Einfluss auf die tatsächliche Rendite haben.

9. Langfristig denken

Immobilieninvestments sollten grundsätzlich langfristig betrachtet werden. Kurzfristige Schwankungen bei Zinsen, Immobilienpreisen oder Mieten lassen sich über längere Anlagezeiträume teilweise ausgleichen.

Mit zunehmender Tilgung sinkt außerdem die Restschuld. Gleichzeitig können sich die Mieteinnahmen langfristig verändern und die Immobilie möglicherweise an Wert gewinnen.

Beispielrechnung

Das Ziel eines vermieteten Immobilieninvestments kann darin bestehen, die laufenden Kosten möglichst weitgehend aus den Mieteinnahmen zu finanzieren.

Ein vereinfachtes Beispiel:

• Kaufpreis der Wohnung: 50.000 €
• Wohnfläche: 30 m²
• Finanzierung: 50.000 €
• Zinssatz: 4 %
• Anfängliche Tilgung: 1 %
• Kaltmiete: 330 € pro Monat
• Hausgeld: 100 € pro Monat
• Davon umlagefähig: 50 €

Bei einer klassischen Annuitätenfinanzierung mit 4 % Zinsen und 1 % anfänglicher Tilgung entspräche die anfängliche Kreditrate zunächst ungefähr 208 € pro Monat beziehungsweise 2.500 € pro Jahr.

Für eine realistische Cashflow-Berechnung müssen anschließend unter anderem der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes, Rücklagen, mögliche Reparaturen, Leerstand und Steuern berücksichtigt werden.

Was langfristig passiert

Mit jeder Tilgungszahlung reduziert sich die Restschuld. Ein Teil der monatlichen Kreditrate ist deshalb nicht einfach eine Ausgabe, sondern führt zu zusätzlichem Eigenkapital in der Immobilie.

Langfristig können außerdem weitere Faktoren die Wirtschaftlichkeit beeinflussen:

• steigende oder fallende Mieten,
• Veränderungen der Finanzierungskosten,
• Instandhaltungs- und Modernisierungskosten,
• steuerliche Effekte durch Zinsen und AfA,
• Leerstand und Mietausfälle,
• sowie die Entwicklung des Immobilienwerts.

Deshalb sollte ein Immobilieninvestment nicht ausschließlich anhand der monatlichen Differenz zwischen Kreditrate und Miete beurteilt werden.

Entscheidend ist die Gesamtrendite nach Finanzierung, laufenden Kosten, Steuern und möglichen Wertveränderungen.