Wohn- Geschäftshaus kaufen

Sie suchen ein Wohn- Geschäftshaus als Kapitalanlage. Hier finden Sie aktuelle Angebote – Wohn- Geschäftshäuser (Renditeobjekte) in allen Regionen Deutschlands.

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Ein Wohn- und Geschäftshaus kaufen: Zwei Vertragsarten unter einem Dach

Neben Mehrfamilienhäusern und Geschäftsgebäuden können Investoren auch in gemischt genutzte Gebäude investieren. Dazu gehören beispielsweise Wohnhäuser mit einer oder zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Eine solche Immobilie bringt für Kapitalanleger einige Besonderheiten mit sich.

Der Hauptmarkt in Trier. Die Häuser werden sowohl zum Wohnen als auch zum Arbeiten genutzt. Foto: Petair / fotolia.de

Wer beispielsweise zur Altersvorsorge oder zum Vermögensaufbau Geld in Immobilien investieren möchte, entscheidet sich oft für Wohnimmobilien. Befindet sich in einem Gebäude neben Wohnungen auch eine Gewerbeeinheit, handelt es sich um ein gemischt genutztes Gebäude. Für Eigentümer hat das gewisse Folgen. Denn der Umgang mit Gewerbeimmobilien funktioniert anders als der mit Wohnimmobilien. Eine Mischform bedeutet in erster Linie eines: Unterschiedliche Einnahmenarten, denn neben Mieteinahmen sind auch Pachteinnahmen möglich.

Kapitalanlage Wohn- und Geschäftshaus: die Besonderheiten

Allerdings hören diese Unterschiede nicht bei den Einnahmen auf. Auch die Bewertung der Immobilie ist komplizierter. Je nach Lage kann die Gewerbefläche deutlich höhere Mieten als für die Wohneinheiten bedeuten. Etwa dann, wenn das Gebäude  sehr zentral gelegen ist. In schlecht frequentierten Gegenden wiederum findet man kaum noch Abnehmer für Gewerbeflächen, beispielsweise für die typische Eckkneipe im Erdgeschoss. In einigen Fällen wurden solche Gastronomieflächen bereits in Wohnraum umgewandelt. Das bringt aber etwas Arbeit und vor allem weitere Investitionen mit sich.

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Nutzungsänderungen müssen beantragt und genehmigt werden. Der folgende Umbau ist mit diversen Maßnahmen verbunden. Oft entsprechen beispielsweise die sanitären Anlagen oder die Küche nicht den Anforderungen eines typischen Mieters. Meist muss auch die Raumaufteilung verändert werden, damit eine ehemalige Gewerbefläche als Wohnraum genutzt werden kann.

Während Vermieter reiner Wohngebäude standardisierte Verträge verwenden können, ist das bei Gewerbeimmobilien etwas komplexer. Denn bei Gewerbeimmobilien werden oft viele Details individuell ausgehandelt – und Gewerbekunden sind oftmals anspruchsvoller als Wohnraummieter.

Vor der Investition: Darauf ist zu achten

Ein Wohn- und Geschäftshaus in Straubing. Der Zustand ist auf dem ersten Blick gut aber ob die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss gewinnbringend verpachtet werden können? Foto: Otto Durst / fotolia.de

Die Entscheidungskriterien für oder gegen ein Haus mit Gewerbeflächen und Wohnungen ähneln ansonsten aber jenen, die auch für reine Wohnobjekte maßgeblich sind. Maßgeblich sind der Zustand, die Zukunftsfähigkeit, der Zuschnitt und die Lage des Objekts.

Der Zustand: Je besser der Zustand, desto weniger Geld muss in die Immobilie in Zukunft investiert werden.

Die Zukunftsfähigkeit: Selbst dann, wenn ein Haus derzeit voll vermietet oder sofort genutzt werden kann, ist es möglicherweise nur bedingt zukunftsfähig. Etwa, weil sich die Nachfrage nach Immobilien in dem entsprechenden Gebiet zum Beispiel wegen sinkender Bevölkerungszahlen negativ entwickeln wird.

Der Zuschnitt: Riesige Wohnungen voller kleiner Zimmer sind nicht zeitgemäß. Gewerbeeinheiten im Hochparterre ebenfalls nicht. Auch Durchgangszimmer lassen sich schwer vermitteln. Hier müsste der neue Eigentümer vermutlich investieren.

Die Lage: Die Lage einer Immobilie ist die wichtigste Kategorie. Denn selbst eine stark renovierungsbedürftige Immobilie mit unzeitgemäßem Zuschnitt kann eine lohnende Investition sein, wenn durch die gute Lage entsprechend hohe Einnahmen zu erwarten sind.

Die Kalkulation eines Immobilienkaufs

Auch die Kalkulation einer Immobilieninvestition ist immer weitgehend gleich, egal ob es sich um eine Wohn- oder um eine Gewerbeimmobilie handelt. Dennoch lassen sich Gewerbe- und Wohneinheiten nicht über einen Kamm scheren.

Als erstes muss der Kaufpreis samt aller Nebenkosten ermittelt werden. Dazu gehören beispielsweise die Grunderwerbssteuer sowie Makler- und Notargebühren. Aber auch Investitionen, die in unmittelbarer Zukunft getätigt werden müssen, sollten dazugerechnet werden. Des Weiteren müssen die Bewirtschaftungskosten, also die laufenden monatlichen Investitionen wie nicht umlegbare Betriebskosten oder zu bildende Rücklagen ermittelt werden. Und schließlich gilt es, die Pacht- und Mieteinnahmen abzuschätzen.

Auf Basis dieser Werte kann man mit folgender Formel die Rendite einer Immobilie errechnen:
Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Nun kann die Finanzierung geplant werden. Das heißt: Woher kommt das Geld und wie werden Kredite wieder zurückgezahlt? Wichtige Elemente bei der Finanzierung können auch Fördergelder, etwa von der KfW-Bank sein.

Auch Steuersparmöglichkeiten sollten ihren Weg in die Rechnung finden. Dabei gilt: je mehr Steuern der Käufer generell zahlt, desto wichtiger ist dieser Schritt. Zu den Steuern müssen natürlich auch die Steuern zählen, die auf die Mieteinnahmen gezahlt werden müssen. Plant der Käufer, die Immobilie wieder zu verkaufen, sollte er die 10 Jahresfrist beachten. Innerhalb dieses Zeitraums werden nämlich Spekulationssteuern auf die Veräußerungsgewinne fällig, die die Gesamtrechnung empfindlich beeinträchtigen können.

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Üblicherweise ist die Verpachtung von Gewerberäumen von der Umsatzsteuer befreit. Der Vermieter kann aber freiwillig auf Umsatzsteuer optieren. Das kann sinnvoll sein, wenn beispielsweise bei der Sanierung hohe Kosten anfallen. Für diese Ausgaben kann der Vermieter dann einen Vorsteuerabzug geltend machen. Ob sich diese Option lohnt, sollten Vermieter sorgfältig durchrechnen, zum Beispiel mit der Hilfe eines Steuerberaters.

Was Vermieter von der Steuer absetzen können, erfahren Sie hier.

Rechtliche Aspekte beim Kauf eines Wohn- und Geschäftshauses

Wer eine Immobilie kauft, muss sie möglicherweise zunächst sanieren – per Gesetz. Foto: Friedberg / fotolia.de

Die grundlegende rechtliche Funktion beim Immobilienkauf ist das Grundbuch, in dem aktuelle Besitzverhältnisse festgeschrieben sind. Änderungen und Neueinträge nimmt ein Notar vor.

Auch bei der Finanzierung ist das Grundbuch wichtig, denn Kredite werden über Grundbucheinträge abgesichert. Das heißt, wenn ein Investor Geld bei einer Bank aufnimmt, um damit ein Wohn- und Geschäftshaus zu kaufen, wird dies im Grundbuch vermerkt. Bei Zahlungsunfähigkeit sichert dieser Eintrag der Bank den Zugriff auf die Immobilie.

Wer eine Immobilie kauft, kann unter bestimmten Umständen dazu verpflichtet sein, energetische Sanierungen vorzunehmen. Das schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Die EnEV verpflichtet frischgebackene Immobilieneigentümer beispielsweise dazu, die oberste Geschossdecke oder wahlweise das gesamte Dach zu dämmen, sofern dies noch nicht vom Voreigentümer erledigt wurde. Nachrüstpflichten können außerdem in Bezug auf die Zentralheizungsanlage bestehen: Anlagen, die älter als 30 Jahre sind und nicht bestimmten Effizienzkriterien entsprechen, müssen ausgetauscht werden.

Käufer von Mehrfamilienhäusern sollten also noch vor dem Erwerb prüfen, welche energetischen Maßnahmen anstehen und diese Ausgaben in die Kalkulation mit einbeziehen – und wenn möglich beim Kaufpreis entsprechend nachverhandeln.

Bei der späteren Vermietung der Wohnungen oder Gewerbeeinheiten gibt es außerdem einige Steuerfallen: Wer beispielsweise vergünstigt an Angehörige oder auch sonstige Dritte vermietet, kann nicht die gesamte Abschreibung in Anspruch nehmen, sondern nur anteilig: Das gilt dann, wenn die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Hilfe vom Gewerbemakler

Unerfahrene Investoren sollten überlegen, ob Sie sich für den Kauf als auch die spätere Vermarktung die Hilfe eines erfahrenen Gewerbemaklers sichern. Es mag möglich sein, sich in alle Gesetze, Tricks und Fallen einzuarbeiten, die die Vermietung eines Mehrfamilienhauses so mit sich bringt. Die Vermietung von einer oder mehreren Gewerbeeinheiten machen diese Arbeit aber noch komplizierter und aufwendiger. Gerade wenn es darum geht, Gewerbeflächen zu vermitteln oder zur Vermarktung vorzubereiten, kann professionelle Hilfe einen großen Unterscheid machen. Auch die Verhandlung und Erstellung von Pachtverträgen sollte ein Profi begleiten.