Tilgungsrechner – Ein Darlehen optimal zurückzahlen

Kaum einer kann die hohen Kosten, die beim Immobilienerwerb anfallen, ohne Kredit stemmen. Um die Finanzierung auf sichere Füße zu stellen, sollten Kreditnehmer sich im Vorfeld durchrechnen, wie sie das Darlehen am optimal tilgen können. Der Tilgungsrechner von immowelt.de hilft dabei.

Tilgungsrechner, Paar sitzt am Tisch über Unterlagen und rechnet mit dem Taschenrechner, Foto: Wayhome Studio/stock.adobe.com
Wer sich im Vorfeld über die Tilgung Gedanken macht, kann beim Abbezahlen des Darlehens unter Umständen viel Geld sparen. Foto: Wayhome Studio/stock.adobe.com

Wer sich eine Immobilie zulegen möchte – egal ob neu gebaut oder gebraucht –, kann diese nur selten mit dem eigenen Ersparten bezahlen. Die Lösung ist in der Regel ein Darlehen von einem Kreditinstitut. Doch ein Kredit will gut durchdacht sein, schließlich muss der Schuldenberg auch wieder abgebaut werden. Da lohnt es sich, sich schon im Vorhinein mit der Tilgung zu beschäftigen. Denn wenn diese nicht gut kalkuliert ist und der Kreditnehmer sich überschätzt, kann es passieren, dass er die Immobilie wieder verkaufen muss oder sie gar zwangsversteigert wird.

Was bedeutet Tilgung?

Der Begriff Tilgung bedeutet schlicht Rückzahlung. Das geliehene Geld muss schließlich irgendwann an das Kreditinstitut zurückgezahlt werden. Dabei gibt es drei verschiedene Arten der Tilgung:

Typ 1: Endfällige Tilgung

Bei einer endfälligen Tilgung zahlt der Darlehensnehmer über die Laufzeit des Kredits nur die Zinsen – quasi die Leihgebühr für das Darlehen – an die Bank. Die eigentlich geliehene Summe muss er am Ende der Laufzeit in einem Stück tilgen. Diese Art der Tilgung eignet sich vor allem dann, wenn der Kreditnehmer weiß, dass er zu einem späteren Zeitpunkt eine bestimmte Menge Geld bekommen wird.

Beispiel – endfällige Tilgung:

Ein Kredit mit endfälliger Tilgung wird zu folgenden Konditionen abgeschlossen: Die Darlehenshöhe beträgt 165.000 Euro. Über eine Laufzeit von 15 Jahren liegt der Zinssatz bei 1,75 Prozent. Das bedeutet eine monatliche Zahlung von 240,63 Euro Zinsen.

Die geschuldeten 165.000 Euro müssen anschließend am Stück zurückgezahlt werden. Am Ende der Zinsbindung hat der Kreditnehmer 43.313,40 Euro Zinsen gezahlt.

Im Gegensatz zu diesem sogenannten Fälligkeitsdarlehen stehen Tilgungsdarlehen, die sich in Raten- und Annuitätendarlehen unterteilen lassen. Hierbei wird der Kredit schon während der Laufzeit getilgt.

Typ 2: Ratentilgung

Bei einer Ratentilgung sinkt mit Dauer der Kreditlaufzeit die zu zahlende Rate stetig. Dabei bleibt die Tilgungsrate immer gleich, die Zinshöhe verringert sich aber mit jeder gezahlten Rate. Das liegt daran, dass sich die Zinsen immer an der neuen Restschuld orientieren und somit automatisch Ratenzahlung für Ratenzahlung weniger werden.

Beispiel – vereinbarte Tilgungsrate:

Ein Kredit mit Ratentilgung wird zu folgenden Konditionen abgeschlossen: Die Darlehenshöhe beträgt 165.000 Euro, die Zinshöhe liegt bei 1,75 Prozent und als monatliche Tilgung werden 500 Euro fällig. Das Ganze ist über einen Zeitraum von 15 Jahren angelegt.

MonatRestschuldTilgungZinsRate
1.165.000 €500 €240,63 €740,63 €
2.164.500 €500 €239,89 €739,89 €
3.164.000 €500 €239,16 €739,17 €
...............
180.75.500 €500 €110,10 €600,84 €

Die Restschuld von 60.000 Euro kann über eine Anschlussfinanzierung weiterhin getilgt werden. Am Ende der Zinsbindung hat der Kreditnehmer 31.565,63 Euro Zinsen gezahlt.

Typ 3: Annuitätentilgung

Diese Form der Tilgung ist die wohl beliebteste, da sie dem Kreditnehmer sehr viel Planungssicherheit bietet. Anders als bei der Ratentilgung bleibt bei der Annuitätentilgung die monatliche Rate konstant. Durch die sinkende Restschuld sinkt auch der Zinsanteil stetig. Im gleichen Maße steigt jedoch der Tilgungsanteil, sodass die monatliche Rate gleichbleibt.

Beispiel 1 – vereinbarte monatliche Rate:

Ein Kredit mit Annuitätentilgung wird zu folgenden Konditionen abgeschlossen: Die Darlehenshöhe beträgt 165.000 Euro. Über eine Laufzeit von 15 Jahren liegt der Zinssatz bei 1,75 Prozent. Als monatliche Rate werden 750 Euro vereinbart.

MonatRestschuldZinsTilgungRate
1.165.000,00 €240,63 €509,37 €750 €
2.164.490,63 €239,88 €510,12 €750 €
3.163.980,51 €239,14 €510,86 €750 €
...............
180.60.900,60 €88,81 €661,19 €750 €

Die Restschuld von 60.239, 41 Euro kann über eine Anschlussfinanzierung weiterhin getilgt werden. Am Ende der Zinsbindung hat der Kreditnehmer 30.239,41 Euro Zinsen gezahlt.

Beispiel 2 – vereinbarte anfängliche Tilgung:

Ein Kredit mit Annuitätentilgung wird zu folgenden Konditionen abgeschlossen: Die Darlehenshöhe beträgt 165.000 Euro. Über eine Laufzeit von 15 Jahren liegt der Zinssatz bei 1,75 Prozent. Als anfängliche Tilgung werden 3,25 Prozent vereinbart.

MonatRestschuldZinsTilgungRate
1.165.000,00 €240,63 €446,87 €687,50 €
2.164.553,13 €239,97 €447,53 €687,50 €
3.164.105,60 €239,32 €448,18 €687,50 €
...............
180.73.673,57 €107,44 €580,06 €687,50 €

Die Restschuld von 73.093,51 Euro kann über eine Anschlussfinanzierung weiterhin getilgt werden. Am Ende der Zinsbindung hat der Kreditnehmer 31.843,51 Euro Zinsen gezahlt.

Typ 4: Volltilgung

Die Volltilgung ist eine Sonderform des Annuitätentilgung. Während bei der normalen Annuitätentilgung am Ende der Zinsbindung eine Restschuld übrigbleiben kann, wird bei der Volltilgung die monatliche Rate so hoch angesetzt, dass mit Ablauf der Zinsbindung das Darlehen inklusive der anfallenden Zinsen vollständig abbezahlt ist.

Beispiel – Volltilgung

Ein Kredit mit Annuitätentilgung wird zu folgenden Konditionen abgeschlossen: Die Darlehenshöhe beträgt 165.000 Euro. Über eine Laufzeit von 15 Jahren liegt der Zinssatz bei 1,75 Prozent. Am Ende der Zinsbindung soll das Darlehen vollständig abgezahlt sein, weswegen die vereinbarte monatliche Rate bei 1.042,90 Euro liegt.

MonatRestschuldZinsTilgungRate
1.165.000,00 €240.63 €802,28 €1.042,90 €
2.164.197,72 €239,46 €803,45 €1.042,90 €
3.163.394,28 €238,28 €804,62 €1.042,90 €
...............
180.1.041,38 €1,52 €1.041,38 €1.042,90 €

Am Ende der Laufzeit hat der Kreditnehmer 22.722,22 Euro Zinsen gezahlt.

Die Tilgungsarten im Direktvergleich

Je nach Tilgungsart muss der Kreditnehmer mit mehr oder weniger hohen Zinszahlungen rechnen. Auch die Restschuld ist unterschiedlich hoch.

Beispiele im Vergleich

Bei gleichen Konditionen – Darlehen über 165.000 Euro und eine Zinsbindung von 1,75 Prozent über 15 Jahre – ergibt sich für den Kreditnehmer Folgendes:

TilgungsartZinsenRestschuld
Endfällige Tilgung43.313,40 €165.000,00 €
Ratentilgung mit Tilgungsrate von 500 €31.565,63 €60.000,00 €
Annuitätentilgung mit monatlicher Rate von 750 €30.239,41 €60.239,41 €
Annuitätentilgung mit anfänglicher Tilgung von 3,25%31.843,51 €73.093,51 €
Annuitätentilgung mit Volltilgung22.722,22 €0,00 €

 

So funktioniert der Tilgungsrechner

Tilgungsrechner, Eingabe, Frau sitzt mit Laptop auf dem Schoß, ein Mann mit Unterlagen daneben, Foto: fizkes/stock.adobe.com
Mit dem Tilgungsrechner von immowelt.de können Kreditnehmer schnell und einfach verschiedene Tilgungspläne erstellen. Foto: fizkes/stock.adobe.com

Mit dem Tilgungsrechner von immowelt.de können sich Kaufinteressenten vorab einen Überblick über die verschiedenen Tilgungsmöglichkeiten des Kredits verschaffen und so herausfinden, was für sie die bestmöglichen Konditionen im Hinblick auf Laufzeit, Sollzinsbindung und anfängliche Tilgung sind.

Notwendig sind dafür die Angaben des Bundeslandes, in dem die Immobilie gekauft wird und der Kaufpreis. Die Nebenkosten werden automatisch berechnet, können aber auch manuell angepasst werden.

Kreditnehmer sollten laut einer Faustregel für eine solide Finanzierung etwa 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten als Eigenkapital mitbringen. Der immowelt.de-Tilgungsrechner geht daher automatisch von eben jenen 20 Prozent aus, jedoch kann auch dieser Betrag noch geändert werden.

Voreingestellt sind außerdem typische Werte für die Tilgung. Zinsbindung, Tilgungsrate und Sollzinssatz können aber über den Regler individuell eingestellt werden. Jede Änderung von anfänglicher Tilgung und Sollzinssatz hat sofort Einfluss auf die mögliche monatliche Rate, die stets angezeigt wird.

Achtung

Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins

Bei Kreditangeboten sollten Kreditnehmer immer darauf achten, ob vom Sollzins oder vom Effektivzins die Rede ist. Beide stehen in einem ähnlichen Verhältnis, wie es Netto- und Bruttopreise tun. Hierbei ist der Sollzins quasi der Nettopreis, also der reine Zins, der auf das Darlehen erhoben wird. Beim Effektivzins – also dem Bruttopreis – kommen noch weitere Kosten der Bank hinzu. Dementsprechend zeigt er die tatsächlichen Kreditkosten pro Jahr an.

Noch bis vor einigen Jahren wurden regelmäßig Bearbeitungsgebühren von Banken erhoben, die auf den Sollzins aufgeschlagen wurden, sodass der Effektivzins deutlich höher ausfallen konnte. Diese hat der Bundesgerichtshof allerdings für unzulässig erklärt (BGH, Az.: XI ZR 405/12 und Az.: XI ZR 170/13).

Banken sind im Übrigen verpflichtet, bei Darlehen immer den Effektivzins auszuweisen.

Im jeweiligen Tilgungsplan sind dann über die angegebene Zinsbindungszeit die Jahresraten, die jährlichen Zinse, die jährlichen Tilgungen sowie die Restschuld für das jeweils folgende Jahr zu sehen. Ist am Ende der Zinsbindung das Darlehen noch nicht vollständig getilgt, so wird in gezeigt, wie lange die Anschlussfinanzierung bei gleichbleibendem Sollzins dauern würde.

Die Vorteile einer hohen anfänglichen Tilgung

Die Restschuld, die am Ende der Zinsbindung übrigbleibt, hängt zum einen von der Laufzeit des Kredits ab, zum anderen von der Höhe der anfänglichen Tilgung. Je höher diese ausfällt, desto geringer fällt die Restschuld aus. Generell ist der Kredit also schneller komplett getilgt. Hinzu kommt, dass eine höhere Tilgung die Sache nicht nur schneller, sondern auch billiger macht, denn es fallen gleichzeitig auch weniger Zinsen an.

Die Vorteile einer hohen Anfangstilgung zusammengefasst:

  • geringere Restschuld für die Anschlussfinanzierung
  • geringere Zinskosten durch die schneller sinkende Restschuld
  • schnellere Tilgung des gesamten Darlehens

Beispielrechnung

Ein Kredit mit Annuitätentilgung wird zu folgenden Konditionen abgeschlossen: Die Darlehenshöhe beträgt 165.000 Euro. Über eine Laufzeit von 15 Jahren liegt der Zinssatz bei 1,75 Prozent.

  • Anfängliche Tilgung von 1,5 Prozent
MonatRestschuldZinsTilgungRate
1.165.000,00 €240,63 €206,25 €446,88 €
2.164.793,75 €240,32 €206,56 €446,88 €
3.164.587,19 €240,02 €206,86 €446,88 €
...............
180.122.848,26 €179,15 €267,73 €446,88 €

 

  • Anfängliche Tilgung von 3,25 Prozent
MonatRestschuldZinsTilgungRate
1.165.000,00 €240,63 €446,87 €687,50 €
2.164.553,13 €239,97 €447,53 €687,50 €
3.164.105,60 €239,32 €448,18 €687,50 €
...............
180.73.673,57 €107,44 €580,06 €687,50 €

Während bei einer anfänglichen Tilgung von 1,5 Prozent des Darlehens am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld von 122.580,53 Euro übrig ist, bleiben bei der deutlich höheren Anfangstilgung von 3,25 Prozent nur 73.093,51 Euro Restschuld übrig. Auch die Zinsen unterscheiden sich deutlich: bei 1,5 Prozent fallen in den 15 Jahren Laufzeit 38.018,93 Euro Zinsen an, während es bei 3,25 Prozent nur 31.843,51 Euro sind.

Durch Sondertilgung schneller ans Ziel

Neben einer hohen anfänglichen Tilgung ist die Sondertilgung eine weitere Möglichkeit, um die Restschuld zu senken. Viele Banken bieten Kreditnehmern die Möglichkeit, einmal jährlich eine Sonderzahlung in Höhe von einem gewissen Prozentsatz der Nettodarlehenssumme zu leisten. Das Sondertilgungsrecht muss aber vertraglich festgehalten sein. Spontane, also nicht abgesprochene Sondertilgungen sind nicht möglich.

Wichtig: Das Sondertilgungsrecht ist, wie der Name sagt, ein Recht und keine Pflicht. Wer also in einem Jahr keine Sondertilgung leisten kann, kann es einfach unterlassen, ohne dass er deswegen mit Konsequenzen rechnen muss.

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