Geschrieben am 21.12.2025
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Viele Kommunen passen die Grundsteuer nach der Reform 2025 im neuen Jahr erneut an. Dabei gehen die zehn größten Städte in Bayern bei den Hebesätzen sehr unterschiedlich vor. Für Eigentümer wird es 2026 nur in zwei Städten günstiger – in allen anderen bleibt es teuer oder wird noch teurer.
In Bamberg sinkt der Grundsteuer-Hebesatz 2026 deutlich – eine spürbare Entlastung für Eigentümer. Foto: iStock.com / MaxBaumann
Grundsteuer: Wichtigste Einnahmequelle der Kommunen
Die Grundsteuer B betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke und ist eine der zentralen Einnahmequellen für Städte und Gemeinden. Nach der bundesweiten Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 mussten viele Kommunen ihre Hebesätze neu festlegen.
In einigen Kommunen folgt nun am 1. Januar 2026 die nächste Runde an Anpassungen.
Überblick: Grundsteuer-Hebesätze 2026 in Bayerns größten Städten
Die folgende Tabelle zeigt auf einen Blick, wo die Grundsteuer steigt, sinkt oder gleich bleibt (Grundlage ist jeweils der Hebesatz für die Grundsteuer B).
| Stadt | Hebesatz bis 2024 | Hebesatz 2025 | Hebesatz 2026 | Entwicklung |
|---|---|---|---|---|
| München | 535 % | 824 % | 824 % | ➖ gleich |
| Nürnberg | 555 % | 780 % | 750 % | 🔽 sinkt |
| Augsburg | 555 % | 670 % | 670 % | ➖ gleich |
| Regensburg | 395 % | 510 % | 510 % | ➖ gleich |
| Ingolstadt | 460 % | 475 % | 475 % | ➖ gleich |
| Würzburg | 475 % | 510 % | 575 % | 🔼 steigt |
| Fürth | 555 % | 660 % | 660 % | ➖ gleich |
| Erlangen | 425 % | 590 % | 625 % | 🔼 steigt |
| Bamberg | 535 % | 635 % | 385 % | 🔽 sinkt |
| Aschaffenburg | 400 % | 430 % | 430 % | ➖ gleich |
Warum Nürnberg und Bamberg die Grundsteuer senken
Nürnberg: Einnahmen höher als erwartet
In Nürnberg sinkt der Hebesatz 2026 von 780 auf 750 Prozent. Stadtkämmerer Thorsten Brehm begründet den Schritt damit, dass die Stadt trotz Senkung solide aufgestellt sei. Die Einnahmen aus der Grundsteuer fielen höher aus als zunächst kalkuliert, nachdem viele fehlerhafte Steuerdaten durch das Finanzamt korrigiert wurden.
Zudem wolle die Stadt angesichts steigender Wohn- und Mietkosten auch die Nebenkosten ihrer Bürger im Blick behalten.
Bamberg: Überschuss wird zurückgegeben
Noch deutlicher fällt die Senkung in Bamberg aus. Der Hebesatz sinkt von 635 auf 385 Prozent. Oberbürgermeister Andreas Starke spricht von einem bewussten politischen Signal. Die Grundsteuerreform solle der Stadt keine versteckten Mehreinnahmen bringen. Ein unerwarteter Überschuss werde nun an die Bürger zurückgegeben.
Wo Eigentümer 2026 mehr zahlen müssen
Würzburg: Höherer Hebesatz Millionenloch stopfen
Würzburg erhöht den Hebesatz auf 575 Prozent. Die Stadt begründet den Schritt mit einem erheblichen Haushaltsdefizit, das anders nicht zu schließen sei.
Erlangen: Mehrheit zahlt trotzdem weniger als früher
Auch Erlangen hebt den Hebesatz weiter an – auf 625 Prozent. Die Stadt verweist allerdings darauf, dass in rund 61 Prozent der Fälle die neue Grundsteuer 2025 unter dem Niveau von 2024 lag. Der höhere Hebesatz soll diese Effekte teilweise ausgleichen.
Beispielrechnung: Was bedeuten die neuen Hebesätze konkret für Eigentümer?
Bamberg: Deutliche Entlastung ab 2026
Annahme:
Grundsteuermessbetrag: 73 Euro
Bamberg bis Ende 2025
- Hebesatz: 635 Prozent
- Rechnung: 73 € × 6,35
- Jährliche Grundsteuer: 463,55 Euro
Bamberg ab 1. Januar 2026
- Hebesatz: 385 Prozent
- Rechnung: 73 € × 3,85
- Jährliche Grundsteuer: 281,05 Euro
Unterschied
- Ersparnis pro Jahr: 182,50 Euro
Beispielrechnung Erlangen: Erhöhung ab 2026
Annahme:
Grundsteuermessbetrag: 73 Euro
Erlangen im Jahr 2025
- Hebesatz: 590 Prozent
- Rechnung: 73 € × 5,90
- Jährliche Grundsteuer: 430,70 Euro
Erlangen ab 1. Januar 2026
- Hebesatz: 625 Prozent
- Rechnung: 73 € × 6,25
- Jährliche Grundsteuer: 456,25 Euro
Unterschied
- Mehrbelastung pro Jahr: 25,55 Euro
Grundsteuer verfassungswidrig?
Immer wieder wird gegen die neue Grundsteuer geklagt. Zuletzt hat der Bundesfinanzhof (BFH) jedoch eine Klage gegen die Reform abgewiesen, wie br.de berichtet. Nach Auffassung des Gerichts ist die Neuregelung in NRW, Sachsen und Berlin nicht offensichtlich verfassungswidrig. Die Berechnung der Grundsteuer auf Grundlage des Bundesmodells darf dort damit weiterhin erhoben werden.
Wichtig für Eigentümer im Freistaat: Bayern ist von diesem Urteil nicht betroffen. Der Freistaat wendet ein eigenes Grundsteuermodell an, das sich bewusst vom Bundesmodell unterscheidet und rechtlich separat zu bewerten ist. Allerdings sind auch gegen dieses Modell Klagen anhängig. Eine davon liegt derzeit beim Bundesfinanzhof, der eine Verhandlung und Entscheidung für das zweite Halbjahr 2026 angekündigt hat.
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