Versteckte Mängel, hohe Kosten: So schützt du dich beim Immobilienkauf vor bösen Sanierungsfallen

Wer ein älteres Haus kaufen möchte, steht oft vor der gleichen Frage: Ist das Gebäude wirklich gut saniert – oder nur schön gestrichen? Denn zwischen einer frisch verputzten Fassade und einer energieeffizienten Dämmung liegen oft Welten. Wer als Käufer schon bei der ersten Besichtigung gezielt hinsieht, kann böse Überraschungen vermeiden und schneller entscheiden, ob sich der Kauf lohnt.

Was bedeutet „gut saniert“ überhaupt?

Eine Sanierung kann vieles bedeuten: vom Austausch einzelner Fenster bis hin zur kompletten energetischen Erneuerung. Entscheidend ist, wie tiefgreifend die Arbeiten wirklich waren. Ein Haus gilt energetisch als gut saniert, wenn Dach, Außenwände, Fenster und Heizsystem dem heutigen Standard entsprechen – also Wärmeverluste weitgehend vermeiden.

Oft jedoch sind Immobilien nur teilweise modernisiert: neue Fenster, aber keine Dachdämmung; neue Heizung, aber alte Leitungen. Solche Mischzustände wirken auf den ersten Blick ordentlich, entpuppen sich aber später als Kostenfalle. Ein erfahrener Energieberater erkennt das sofort – aber es gibt auch Methoden, mit denen Laien schon früh ein realistisches Bild bekommen können.

_{^{Das folgende Video dient zu Informationszwecken, es handelt sich um keine bezahlte Werbung. Es gibt zahlreiche weitere Anbieter mit ähnlichen Produkten.}}

Der Wärmecheck: So entlarvst du Schwachstellen

Eine einfache Möglichkeit, die Qualität einer Sanierung zu prüfen, ist der Einsatz einer Wärmebildkamera – oft auch als Thermalkamera bezeichnet. Solche Geräte sind inzwischen günstig zu kaufen oder im Fachmarkt tageweise ausleihbar. Es gibt sogar Firmen, die sich auf den Verleih solcher Produkte spezialisiert haben.

Solche Kameras erfassen die Oberflächentemperaturen an Wänden, Decken oder Fenstern und stellen sie farblich dar. Rote Bereiche zeigen Wärmeverluste, während blaue Flächen auf gut gedämmte Zonen hinweisen. Mit nur wenigen Aufnahmen erkennt man, ob etwa die Dämmung gleichmäßig arbeitet oder ob an Fenstern und Türrahmen Energie verloren geht.

Das lohnt sich besonders im Winter oder in den Abendstunden, wenn der Temperaturunterschied zwischen drinnen und draußen groß ist. Schon bei der Besichtigung lässt sich so feststellen, ob die Sanierung hält, was sie verspricht – und wo nachgebessert werden muss.

Typische Schwachstellen im Wärmebild

Bei vielen älteren Häusern zeigen sich ähnliche Muster. Wärmebrücken finden sich häufig

• an Rollladenkästen
• an Fensterlaibungen
• entlang der Dachkante
• an Übergängen zwischen Wand und Bodenplatte

Ein durchgängiger, gleichmäßig „kalter“ Farbton im Wärmebild ist ein gutes Zeichen – fleckige oder stark kontrastreiche Bilder deuten dagegen auf unvollständige Dämmung hin. Auch eine unregelmäßige Temperaturverteilung an der Fassade kann zeigen, dass einzelne Bereiche feucht oder schlecht isoliert sind.

Wer ein solches Gerät selbst nutzt, sollte darauf achten, dass die Aufnahmebedingungen vergleichbar sind: keine direkte Sonneneinstrahlung, keine stark aufgeheizten Räume und möglichst konstante Außentemperatur.

Energieberater: Der zweite, aber wichtige Schritt

So hilfreich ein eigener Wärmecheck auch ist – er ersetzt keine professionelle Energieberatung. Diese folgt meist, wenn die Immobilie nach der ersten Einschätzung weiterhin interessant ist. Ein Energieberater erstellt ein detailliertes Energieaudit, berechnet den tatsächlichen Heizwärmebedarf und zeigt auf, welche Sanierungsmaßnahmen sich wirtschaftlich lohnen.

Der Unterschied liegt in der Tiefe: Während dein Wärmecheck grob zeigt, wo Energie verloren geht und dir das Gefühl geben kann, ob die Immobilie grundsätzlich in einer vernünftigen Verfassung ist,  erklärt der Berater, ob Schwachstellen behoben werden können und welchen finanziellen Aufwendungen du brauchst.

Zudem sind Energieberater bei staatlichen Förderprogrammen oft Voraussetzung, etwa wenn Zuschüsse für Sanierungsmaßnahmen oder Heizungstausch beantragt werden.

Kostenvergleich: Wärmecheck vs. Energieberatung

_{^{Ein kurzer Check mit der Kamera kann helfen, die Spreu vom Weizen zu trennen, bevor man in eine teure Analyse investiert.}}

Warum sich die Vorbereitung auszahlt

Viele Kaufinteressenten verlassen sich auf Bauchgefühl – und merken erst nach dem Einzug, dass Heizung, Fenster oder Dämmung nicht halten, was der Verkäufer versprochen hat. Mit einer einfachen Vorprüfung lassen sich diese Risiken deutlich senken.

Zudem bietet der Wärmecheck ein starkes Argument in Preisverhandlungen: Wer nachweisen kann, dass bestimmte Bereiche energetisch schwach sind, kann den Kaufpreis realistischer ansetzen oder Nachbesserungen fordern. Auch Verkäufer profitieren, wenn sie im Vorfeld ein positives Ergebnis vorlegen – das stärkt das Vertrauen potenzieller Käufer.

Grenzen der Eigenanalyse

So nützlich das Verfahren ist, es hat auch Grenzen. Thermalkameras liefern nur Oberflächendaten – Ursachen wie Feuchtigkeit, Hohlräume oder Materialmängel können sie nicht eindeutig erkennen. Auch das Wetter spielt eine Rolle: Bei zu geringen Temperaturunterschieden sind die Ergebnisse schwer interpretierbar.

Darum gilt: Der Wärmecheck ist der erste Schritt zur Einschätzung, nicht die endgültige Diagnose. Wer eine Immobilie ernsthaft erwerben möchte, sollte die Ergebnisse anschließend mit einem Fachmann besprechen.

 

Fazit: Erst messen, dann investieren

Ein Thermal-Check bei der Besichtigung ist kein Hexenwerk – aber ein echter Gamechanger. Mit wenig Aufwand lässt sich erkennen, ob ein Haus energetisch solide ist oder teure Überraschungen drohen. Das spart nicht nur Geld, sondern schafft auch Sicherheit für die Kaufentscheidung.

Wer vorbereitet kommt, sieht mehr: Wärmebilder zeigen, wo Energie verloren geht, und helfen, Prioritäten zu setzen. Danach kann der Energieberater gezielt ansetzen – und du weißt schon vorher, ob sich der nächste Schritt wirklich lohnt.

Tipp: Viele Baumärkte und Fachmärkte verleihen Wärmebildkameras tageweise. So lässt sich für wenig Geld prüfen, wo sich eine Sanierung lohnt – und wo nicht.

Prognose: Energiechecks werden Standard

Mit steigenden Energiekosten und strengeren Klimazielen werden Vor-Ort-Analysen beim Hauskauf immer wichtiger. Schon heute bieten erste Makler Kooperationen mit Energieexperten an, um Käufern Sicherheit zu geben. In wenigen Jahren könnte der Wärmecheck zur Selbstverständlichkeit bei jeder Hausbesichtigung werden – ganz ähnlich wie der Blick in den Energieausweis.