Verlassenes Haus kaufen: Was du unbedingt prüfen solltest, bevor du ein Angebot machst

Ein leer stehendes Haus am Ortsrand, eine heruntergekommene Wohnung mitten in der Stadt – solche Immobilien gibt es auch in Deutschland. Oft wirken sie verlassen, manchmal scheint sich seit Jahren niemand mehr darum zu kümmern. Doch kann man solche Häuser einfach kaufen? Grundsätzlich ja. Allerdings hängt das stark von den Eigentumsverhältnissen ab und der Weg zum Kauf ist oft komplizierter als gedacht.

Der erste Schritt ist immer derselbe: Zunächst musst du herausfinden, wer Eigentümer der Immobilie ist.

Ein erster Anhaltspunkt kann das Liegenschaftskataster sein. Es enthält Informationen zu Flurstücken und Grundstücken. Eigentümerdaten sind dort allerdings aus Datenschutzgründen nicht frei zugänglich.

Entscheidend ist deshalb das Grundbuch. Einen vollständigen Grundbuchauszug erhält allerdings nur, wer ein sogenanntes berechtigtes Interesse nachweisen kann – etwa Kaufinteressenten in bestimmten Fällen oder Notare. Zuständig ist das jeweilige Grundbuchamt.

Hilfreich können außerdem Gespräche mit Nachbarn sein. Sie wissen häufig, seit wann das Haus leer steht, ob Erben bekannt sind oder ob es bereits Streitigkeiten rund um die Immobilie gibt. Auch die Gemeinde kann Auskunft geben, wenn beispielsweise bereits ein Verfahren wegen eines verwahrlosten Grundstücks läuft.

Nicht jedes verlassene Haus ist tatsächlich herrenlos

Ist der Eigentümer ermittelt, kommen grundsätzlich mehrere Situationen infrage.

Der Eigentümer lebt und ist erreichbar. Das ist der einfachste Fall. Dann kannst du direkt Kontakt aufnehmen und ein Kaufangebot unterbreiten. Gerade bei lange leer stehenden Immobilien sind Verkäufer häufig verhandlungsbereit.

Die Immobilie gehört zu einem Nachlass. Ist der Eigentümer verstorben, können zunächst die Erben Eigentümer werden. Ist die Erbfolge noch ungeklärt oder schlagen alle Erben das Erbe aus, bestellt das Nachlassgericht gegebenenfalls einen Nachlasspfleger. Erst wenn die Eigentumsverhältnisse geklärt sind, ist ein Verkauf möglich.

Der Staat wird Eigentümer. Gibt es keine Erben oder lehnen alle das Erbe ab, fällt der Nachlass letztlich an den Fiskus. Dann entscheiden die zuständigen Behörden über die weitere Verwertung der Immobilie.

Ist ein Eigentümer bekannt und verkaufsbereit, läuft der Kauf wie jede andere Immobilientransaktion über einen Notar.

Komplizierter wird es, wenn die Immobilie Teil eines ungeklärten Nachlasses oder bereits in staatlichem Eigentum ist. Solche Häuser gelangen häufig über öffentliche Versteigerungen, Zwangsversteigerungen oder Ausschreibungen auf den Markt. Manche Kommunen verkaufen leer stehende Gebäude auch direkt, etwa im Rahmen von Stadtsanierungs- oder Entwicklungsprojekten.

Diese Risiken solltest du vor dem Kauf kennen

Gerade bei Immobilien, die jahrelang leer standen, lohnt sich eine besonders gründliche Prüfung.

Lass den baulichen Zustand möglichst von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten. Schäden an Dach, Tragwerk, Fundament oder Feuchtigkeit sind von außen oft nicht erkennbar und können hohe Sanierungskosten verursachen.

Ebenso wichtig ist die rechtliche Prüfung. Im Grundbuch können beispielsweise Grunddienstbarkeiten, Wohnrechte oder Grundschulden eingetragen sein. Ein Notar oder Fachanwalt kann klären, welche Belastungen bestehen und welche Folgen sie für Käufer haben.

Und schließlich gilt: Ein niedriger Kaufpreis ist nicht automatisch ein Schnäppchen. Gerade stark sanierungsbedürftige Häuser verschlingen oft deutlich mehr Geld als zunächst angenommen. Wer die Renovierungskosten unterschätzt, zahlt am Ende häufig mehr als für eine vergleichbare Immobilie in gutem Zustand.