Umzug? Solange musst du auf deine Mietkaution warten

Nach dem Auszug beginnt das Warten: Die Mietkaution ist fällig – doch oft vergeht mehr Zeit als erhofft. Warum dauert das so lange? Was darf geprüft werden? Was steht im Gesetz – und was tun, wenn das Geld dringend gebraucht wird?

Warum die Rückzahlung der Kaution oft auf sich warten lässt

Der Mietvertrag ist gekündigt, die Schlüssel sind übergeben, das Übergabeprotokoll ist unterschrieben – und trotzdem ist die Kaution noch nicht da. Für viele Mieterinnen und Mieter beginnt nach dem Auszug eine unangenehme Wartezeit. Dabei handelt es sich meist nicht um böse Absicht, sondern um rechtlich gedeckte Prüf- und Fristen.

Vermieterinnen und Vermieter sind laut Gesetz verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen – aber nicht sofort. Der Gesetzgeber gesteht ihnen eine sogenannte Prüf- und Abrechnungsfrist zu. Sie dürfen zunächst abwarten, ob noch Forderungen offen sind, etwa wegen:

• ausstehender Nebenkosten
• Schäden in der Wohnung, die nicht durch normale Abnutzung entstanden sind
• fehlender Schönheitsreparaturen
• Mietrückständen

Zudem sind oft noch Nebenkostenabrechnungen offen, für die es gesetzlich bis zu zwölf Monate Zeit gibt. In dieser Zeit darf ein Teil der Kaution zurückbehalten werden, wenn voraussichtlich Nachforderungen zu erwarten sind.

Was genau geprüft werden darf – und wie lange das dauern darf

Es gibt keine gesetzlich fixierte Frist, bis wann die Kaution komplett zurückgezahlt werden muss. Die Gerichte haben jedoch Orientierung geschaffen: Sechs Monate nach Mietende gelten als üblicher Rahmen, in dem die Kaution entweder ausgezahlt oder einbehaltene Beträge begründet werden müssen. In Einzelfällen kann die Frist auch länger sein, etwa wenn besonders hohe Betriebskostennachforderungen im Raum stehen.

Geprüft werden darf nur, was mit dem Mietverhältnis zu tun hat. Dazu gehören:

• Beschädigungen in der Wohnung, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen
• Kosten für nicht oder schlecht ausgeführte Schönheitsreparaturen (z. B. Wände nicht fachgerecht gestrichen)
• noch offene Mieten oder Nachzahlungen aus vorherigen Monaten
• zu erwartende Nebenkostennachzahlungen, sofern die Abrechnung noch aussteht

Nicht zulässig ist es hingegen, die Kaution vorsorglich ohne Begründung einzubehalten oder mit beliebigen Forderungen aus anderen Rechtsverhältnissen zu verrechnen.

Vermieterinnen und Vermieter müssen im Zweifel nachweisen, dass ihre Forderungen berechtigt sind. Ein bloßer Verdacht reicht nicht aus. Auch das Übergabeprotokoll spielt eine wichtige Rolle: Sind dort keine Mängel dokumentiert, wird es für die Eigentümerseite schwierig, im Nachhinein noch Ansprüche geltend zu machen.

Was das Gesetz zur Kautionsrückzahlung sagt

Geregelt ist die Mietkaution im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), § 551. Dort steht vor allem, wie hoch die Kaution sein darf – nämlich maximal drei Nettokaltmieten. Zur Rückzahlung selbst macht das Gesetz keine konkreten Fristvorgaben. Hier greift die Rechtsprechung.

Die wichtigsten Leitlinien lauten:

• Die Kaution muss nach Beendigung des Mietverhältnisses "baldmöglichst" zurückgezahlt werden
• Eine angemessene Frist zur Prüfung steht der Vermieterseite zu – in der Regel drei bis sechs Monate
• Eine Teilrückzahlung kann erfolgen, wenn z. B. Betriebskosten noch nicht abgerechnet sind, aber keine anderen Forderungen bestehen
• Ein kompletter Einbehalt ist nur bei begründetem Schaden oder konkretem Abrechnungsbedarf zulässig

Zudem ist vorgeschrieben, dass die Kaution während der Mietzeit zinsbringend angelegt werden muss. Die Zinsen stehen nach Ende des Mietverhältnisses ebenfalls der Mieterseite zu – auch wenn sie heute kaum noch ins Gewicht fallen.

In Fällen, in denen die Vermieterseite unberechtigt Teile oder die gesamte Kaution einbehält, können Mieterinnen und Mieter auf Rückzahlung klagen. Oft reicht aber schon ein anwaltliches Schreiben mit Fristsetzung, um Bewegung in die Sache zu bringen.

 

Was tun, wenn die Kaution dringend gebraucht wird?

Die Realität ist oft ernüchternd: Nach dem Umzug ist das Konto leer, die neue Wohnung verschlingt Geld – und ausgerechnet jetzt steckt die Kaution noch in der alten Wohnung fest. Das sorgt für Frust, ist aber kein Einzelfall.

Wer die Kaution dringend braucht, kann folgendes tun:

• Direkt nach dem Auszug die Rückzahlung schriftlich anfordern, mit einer höflich formulierten Frist von zwei bis vier Wochen
• Zustand der Wohnung gut dokumentieren, am besten mit Fotos und einem ordentlichen Übergabeprotokoll
• Auf Nachforderungen eingehen, falls sie plausibel begründet sind – und den Rest der Kaution einfordern
• Teilzahlung verlangen, wenn nur noch die Nebenkosten offen sind

Sollte das alles nichts bringen, hilft oft ein Brief vom Mieterverein oder eine anwaltliche Zahlungsaufforderung. Wichtig: Einfordern kann man die Kaution ab dem Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis beendet ist – in der Regel also ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe.

Wer bereits vor Auszug weiß, dass finanzielle Engpässe drohen, kann rechtzeitig mit dem Vermietenden sprechen. Manchmal lässt sich ein Teil der Kaution vorab freigeben, etwa wenn alle Rechnungen bezahlt sind und die Wohnung mängelfrei übergeben wird.

Wann lohnt sich der Gang zum Anwalt?

Nicht immer lässt sich eine Kautionsrückzahlung auf dem kurzen Dienstweg klären. Manche Eigentümer reagieren nicht, andere halten unbegründet große Summen zurück oder verweisen pauschal auf mögliche Schäden.

Spätestens wenn mehrere Monate vergangen sind und keine Rückmeldung erfolgt, lohnt sich juristische Hilfe. Erste Ansprechpartner sind:

• Mietervereine oder Verbraucherschutzorganisationen, die rechtlich beraten und ggf. ein Schreiben aufsetzen
• Rechtsanwältinnen oder Rechtsanwälte, spezialisiert auf Mietrecht
• Schlichtungsstellen oder Mediationseinrichtungen, sofern ein außergerichtlicher Kompromiss gesucht wird

Die meisten Kautionsstreitigkeiten lassen sich außergerichtlich lösen. Wer aber eine eindeutige Rechtslage hat – etwa eine mängelfreie Wohnung übergeben und keine offenen Forderungen –, kann mit einer Klage auf Rückzahlung Erfolg haben. Die Verjährungsfrist beträgt übrigens drei Jahre ab Ende des Mietverhältnisses.

Fazit: Kaution zurückbekommen – mit Geduld, Dokumentation und klarem Vorgehen

Dass die Kaution nicht sofort nach dem Auszug zurückgezahlt wird, ist rechtlich abgesichert. Vermieter dürfen prüfen – aber nicht unbegrenzt abwarten. Wer seine Wohnung ordentlich übergibt, die Miete pünktlich gezahlt hat und keine Schäden hinterlässt, darf mit einer Rückzahlung innerhalb von drei bis sechs Monaten rechnen. Teilbeträge dürfen früher ausgezahlt werden, wenn nur noch einzelne Positionen wie die Nebenkosten offen sind.

Wer dringend auf das Geld angewiesen ist, sollte klar kommunizieren, freundlich Druck machen und notfalls Unterstützung holen. Am Ende zählt, dass alles sauber dokumentiert ist – denn das schafft Sicherheit auf beiden Seiten.