Überraschung im Westen: Ruhrgebiet überholt Metropolen – hier steigen die Immobilienpreise jetzt am schnellsten

Die Immobilienpreise im Westen Deutschlands ziehen wieder an. Nach zwei Jahren der Preisstagnation oder sogar Rückgänge verzeichnen viele Städte und Kreise teils kräftige Anstiege.

Eine neue Analyse von immowelt zeigt: In 113 von 121 untersuchten Städten und Landkreisen haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen binnen eines Jahres erhöht – mancherorts um über 10 Prozent. Doch eine Rückkehr zum Boom-Niveau von 2022 ist bislang die Ausnahme.

Mainz an der Spitze: Wo die Preise am stärksten steigen

Auffällig: Nicht die bekannten Metropolen wie Frankfurt oder Köln verzeichnen die größten Sprünge – sondern kleinere Großstädte und ländlichere Regionen holen auf. Die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt Mainz etwa verzeichnete mit +10,4 Prozent den stärksten Preisanstieg aller kreisfreien Städte. Der Quadratmeter kostet dort inzwischen im Schnitt 4.352 Euro. Auch Wiesbaden legte mit +7,7 Prozent deutlich zu.

Der Grund: Beide Städte profitieren von der starken Wirtschaftsregion Rhein-Main und einem konstanten Bevölkerungswachstum. Die Nachfrage übersteigt das Angebot – das treibt die Preise.

Überraschung im Ruhrgebiet: Günstige Städte mit kräftigem Plus

Besonders dynamisch entwickeln sich derzeit auch Städte, die bislang eher als günstig galten. Leverkusen etwa verzeichnet ein Plus von 9,7 Prozent – und liegt mit durchschnittlich 3.056 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Niveau von Köln (4.940 Euro) oder Düsseldorf (4.274 Euro). Die Stadt wird zunehmend als bezahlbare Alternative entdeckt.

Ähnliche Entwicklungen zeigen sich im Ruhrgebiet:

• Bochum: +8,8 % auf 2.501 €/qm
• Herne: +8,8 % auf 1.992 €/qm
• Bottrop: +8,1 % auf 2.359 €/qm
• Dortmund: +8,0 % auf 2.516 €/qm

Nach den Rückgängen der letzten Jahre bietet das niedrige Ausgangsniveau hier offenbar Spielraum für deutliche Erholungen.

Landkreise holen auf – Nähe zur Großstadt macht sich bezahlt

Nicht nur Städte, auch viele Landkreise im Westen erleben derzeit einen Preisanstieg. Besonders betroffen: Regionen im Umfeld großer Metropolen, die als Pendlerstandorte zunehmend attraktiver werden.

Beispiel Nordrhein-Westfalen:

• Landkreis Unna: +10,0 % auf 2.241 €/qm
• Rhein-Erft-Kreis: +9,0 % auf 3.137 €/qm
• Rhein-Kreis Neuss: +8,2 % auf 3.208 €/qm

Auch in Rheinland-Pfalz gab es spürbare Anstiege – etwa im Rhein-Hunsrück-Kreis (+8,2 Prozent), südlich von Koblenz.

Doch noch nicht überall zurück auf dem Boom-Niveau

Trotz der jüngsten Aufwärtsbewegung: Das Preisniveau von 2022 bleibt vielerorts weiterhin unerreicht. In 83 der 121 untersuchten Städte und Landkreise liegen die Quadratmeterpreise noch immer unter dem damaligen Höchststand. Hauptgrund ist das nach wie vor hohe Zinsniveau, das die Finanzierung erschwert und die Nachfrage bremst.

Besonders starke Rückgänge im 3-Jahresvergleich gab es in Rheinland-Pfalz:

• Neustadt an der Weinstraße: -13,5 %
• Speyer: -13,5 %
• Pirmasens: -13,5 %

Auch in Hessen zeigt sich die Delle:

• Landkreis Fulda: -11,7 %
• Werra-Meißner-Kreis: -11,3 %

Selbst in den Metropolen kosten Wohnungen im Bestand vielerorts noch weniger als 2022 – etwa in Frankfurt (-8,4 %), Düsseldorf (-6,8 %) oder Köln (-2,7 %).

Zwischen Erholung und Realität: Der Markt bleibt zweigeteilt

Während sich der Immobilienmarkt im Westen vielerorts spürbar erholt, bleibt ein klarer Unterschied zum Boomjahr 2022 bestehen. Die Preise steigen – aber auf niedrigerem Niveau. Wer auf einen schnellen Wiederanstieg spekuliert hat, muss vielerorts umdenken. Doch genau das schafft auch Chancen: Für Käufer, die 2022 noch außen vor waren, kann der aktuelle Markt wieder interessant werden – wenn auch nicht mehr lange.