Trotz hoher Zinsen: Warum du beim Wohnungskauf jetzt oft weniger zahlst als 2022

Eine neue Auswertung zeigt: In vielen Städten ist die monatliche Belastung beim Immobilienkauf heute niedriger als vor drei Jahren – obwohl der Bauzins unverändert hoch ist.

Die Zinsen für Immobilienkredite sind derzeit hoch – und dennoch ist der Immobilienkauf in vielen deutschen Städten günstiger geworden. Was auf den ersten Blick widersprüchlich klingt, erklärt sich durch einen Blick auf die Kaufpreise: In vielen Großstädten sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand deutlich gesunken. Dadurch reduziert sich die monatliche Annuitätenrate, selbst bei gleichbleibenden Kreditkonditionen.

Laut einer aktuellen Analyse von immowelt ist die monatliche Belastung beim Kauf einer 75-Quadratmeter-Bestandswohnung in 49 von 80 deutschen Großstädten niedriger als im Oktober 2022 – teilweise um mehr als 200 Euro im Monat. Grundlage der Berechnung war ein Immobilienkredit mit 10 Jahren Zinsbindung zu 3,65 Prozent, einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent (ohne Kaufnebenkosten) und einer Tilgungsdauer von 30 Jahren.

Gerade in den großen Städten, wo die Preise in den vergangenen Jahren besonders hoch waren, zeigen sich die stärksten Rückgänge bei der monatlichen Belastung. Das liegt vor allem daran, dass die Angebotspreise für Eigentumswohnungen dort zuletzt spürbar gesunken sind.

• München: Im Oktober 2022 lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung bei 671.000 Euro. Drei Jahre später sind es nur noch 614.000 Euro – ein Rückgang von 57.000 Euro. Die Folge: Die monatliche Rate sinkt von 2.456 Euro auf 2.247 Euro – eine Ersparnis von 209 Euro.
• Stuttgart: Die monatliche Annuität ist von 1.420 Euro auf 1.233 Euro gefallen – 187 Euro weniger durch gesunkene Preise.
• Frankfurt am Main: Auch hier zahlen Käufer aktuell rund 150 Euro weniger im Monat als noch 2022.

Auch in anderen Metropolen wie Hamburg und Berlin macht sich der Preisrückgang bemerkbar – wenn auch etwas moderater. In Hamburg liegt die Entlastung bei 80 Euro, in Berlin bei 70 Euro monatlich.

Kleinere Städte, große Wirkung: Wo die Monatsrate ebenfalls sinkt

Nicht nur in den Top-7-Städten profitieren Käufer. Auch in vielen kleineren Großstädten zeigt sich ein deutlicher Rückgang bei der monatlichen Belastung. Vor allem dort, wo die Kaufpreise in den letzten Jahren besonders stark gesunken sind, wirkt sich das spürbar auf die Finanzierungskosten aus.

Zu den auffälligsten Beispielen zählen:

• Ingolstadt: Annuität gesunken von 1.266 Euro auf 1.145 Euro – eine Differenz von 121 Euro monatlich.
• Freiburg: Rückgang um 113 Euro, von 1.515 Euro auf 1.402 Euro.
• Augsburg: Käufer sparen derzeit 84 Euro pro Monat.
• Fürth und Wolfsburg: In beiden Städten beträgt die monatliche Entlastung 74 Euro.

Gerade für Käufer mit mittlerem Einkommen oder begrenztem Budget kann eine Entlastung von 100 Euro im Monat entscheidend sein – und den Unterschied zwischen „möglich“ und „nicht leistbar“ ausmachen.

Nicht überall profitieren Käufer: In diesen Städten steigen die Kosten

Während in der Mehrheit der untersuchten Städte die Monatsrate gesunken ist, zeigt sich in 30 von 80 Großstädten ein gegenteiliger Trend: Dort sind die Immobilienpreise seit 2022 gestiegen – was trotz stabiler Zinsen zu einer höheren Belastung führt.

Die größten Anstiege zeigen sich in:

• Bonn: 2022 lag der Kaufpreis bei 294.000 Euro, heute bei 317.000 Euro. Die monatliche Rate steigt dadurch um 84 Euro – von 1.076 auf 1.160 Euro.
• Darmstadt: Plus 77 Euro monatlich im Vergleich zu vor drei Jahren.
• Koblenz: Die Rate ist um 63 Euro gestiegen.
• Jena und Halle (Saale): In beiden Städten zahlen Käufer heute 59 Euro mehr im Monat.

Diese Entwicklung zeigt, dass regionale Immobilienmärkte sehr unterschiedlich auf die allgemeine Zinslage reagieren. In einigen Städten ziehen die Preise wieder deutlich an – der finanzielle Vorteil früherer Preisrückgänge schwindet zunehmend.

Immobilienmarkt dreht sich wieder: Warum Käufer nicht zu lange warten sollten

Obwohl in vielen Städten aktuell noch Einsparungen möglich sind, raten Marktbeobachter zur Vorsicht beim Abwarten. Laut immowelt steigen die Angebotspreise in zahlreichen Regionen bereits wieder an. Gleichzeitig ist auf kurze Sicht kein spürbarer Rückgang bei den Bauzinsen zu erwarten.

„Kaufinteressenten sollten nicht zu lange zögern. Die im Vergleich zu Ende 2022 oftmals günstigeren Konditionen für Immobilienkäufer könnten schon bald der Vergangenheit angehören.“
Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer von immowelt

Gerade in Städten, in denen die monatliche Belastung aktuell geringer ist, könnten steigende Preise diesen Vorteil bald wieder auffressen.