Die Kaufpreise ziehen in vielen Großstädten wieder an. Wer den Suchradius erweitert, kann jedoch weiterhin kräftig sparen. Eine immowelt Analyse zeigt, wo Immobilien im Umland noch 20, 30 oder sogar 40 Prozent günstiger sind – und wo die Preise bereits wieder anziehen.

• Das größte Sparpotenzial bietet das Münchner Umland: Im Landkreis Dachau liegen die Kaufpreise rund 35 Prozent unter dem Münchner Niveau. Bei 100 Quadratmetern entspricht das einem Unterschied von fast 284.000 Euro.
• Am wenigsten lohnt der Blick von Berlin nach Potsdam: Mit 4.992 Euro pro Quadratmeter in Berlin und 4.963 Euro in Potsdam liegen die Kaufpreise nahezu gleichauf. Der Preisvorteil beträgt nicht einmal ein Prozent.
• Besonders auffällig ist die Entwicklung zwischen Frankfurt und Hanau: Während die Kaufpreise in Frankfurt zuletzt wieder steigen, sind sie in Hanau leicht gesunken. Gleichzeitig kostet der Quadratmeter dort rund 41 Prozent weniger – der größte prozentuale Preisabstand unter den betrachteten Alternativen.

Raus aus der Stadt – aber nicht gleich aufs Land

Die Immobilienpreise steigen wieder. Für Kaufinteressenten in den großen deutschen Metropolen verschärft das ein Problem, das ohnehin nie ganz verschwunden war: Eigentum bleibt teuer. Doch schon ein etwas größerer Suchradius kann einen erheblichen Unterschied machen. Wer bereit ist, die Stadtgrenze hinter sich zu lassen, findet teilweise Immobilien, die mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter günstiger sind.

Die immowelt Analyse zeigt, wie groß der Preisvorteil im Umland von sieben großen deutschen Immobilienmärkten aktuell ist. Als Orientierung dienen Ziele innerhalb von etwa 50 Kilometern, die je nach genauer Verbindung mit Auto oder Bahn in rund 30 Minuten erreichbar sein können. Dabei zählt nicht nur der aktuelle Kaufpreis. Ein Blick auf vergangenen 10 Jahre und die vergangenen Monate zeigt auch, wo das Umland gerade selbst teurer wird – und wo die Preise  stagnieren oder sogar nachgeben.

München: Wer rauszieht, kann mehr als 2.500 Euro pro Quadratmeter sparen

In keiner der betrachteten Metropolen ist der finanzielle Anreiz größer, die Suche auf das Umland auszuweiten. In München werden aktuell durchschnittlich 8.157 Euro pro Quadratmeter verlangt. Anfang 2017 waren es 6.539 Euro. Trotz zwischenzeitlicher Rückgänge kostet Wohneigentum damit heute rund ein Viertel mehr als vor knapp zehn Jahren. Und zuletzt geht es wieder aufwärts. Im Juli lag der Durchschnitt noch bei 8.080 Euro, im Oktober sind es bereits 8.157 Euro.

Dachau: Fast 35 Prozent günstiger als München

Wer München zu teuer findet, kann beispielsweise in Dachau suchen. Im Landkreis werden aktuell durchschnittlich 5.318 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Das sind rund 2.840 Euro beziehungsweise knapp 35 Prozent weniger als in München. Bei einer 100 Quadratmeter großen Immobilie entspricht die Differenz rechnerisch fast 284.000 Euro. Hinzu kommt: Während München zuletzt wieder teurer wurde, bewegt sich Dachau derzeit weitgehend seitwärts. Der Preisvorteil wird aktuell also nicht kleiner.

Fürstenfeldbruck: Günstiger – und zuletzt sogar leicht rückläufig

Ähnlich sieht es in Fürstenfeldbruck aus. Mit 5.647 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau gut 30 Prozent unter München. Für Käufer interessant: Zuletzt sind die Preise dort sogar leicht zurückgegangen. Während in München der Aufwärtstrend wieder eingesetzt hat, zeigt sich der Markt in Fürstenfeldbruck bislang deutlich ruhiger.

Hamburg: Pinneberg bietet noch fast 40 Prozent Preisvorteil

Hamburg ist langfristig deutlich teurer geworden. Anfang 2017 kostete der Quadratmeter im Schnitt 3.991 Euro, inzwischen sind es 5.915 Euro. Das entspricht einem Anstieg von rund 48 Prozent. Auch die jüngste Entwicklung zeigt nach oben: Seit Juli ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 5.851 auf 5.915 Euro gestiegen.

Wer in der Region bleiben möchte, aber das Hamburger Preisniveau vermeiden will, hat weiterhin Alternativen.

Pinneberg: Mehr als 230.000 Euro Unterschied bei 100 Quadratmetern

Im Landkreis Pinneberg werden aktuell durchschnittlich 3.583 Euro pro Quadratmeter verlangt. Gegenüber Hamburg ergibt sich damit ein Preisabschlag von rund 39 Prozent.

Auf 100 Quadratmeter gerechnet beträgt der Unterschied mehr als 230.000 Euro. Ganz unbemerkt ist der günstigere Markt allerdings nicht geblieben. Seit Juli ist der Quadratmeterpreis in Pinneberg von 3.527 auf 3.583 Euro gestiegen. Der Preisvorteil ist groß, die Richtung zeigt inzwischen aber ebenfalls nach oben.

Norderstedt: Weniger Ersparnis, dafür näher am Hamburger Preisniveau

Norderstedt ist mit durchschnittlich 4.309 Euro pro Quadratmeter teurer als Pinneberg. Gegenüber Hamburg sparen Käufer aber noch immer rund 27 Prozent. Anders als in der Hansestadt ist aktuell kein neuer Preisschub zu erkennen. Zuletzt gingen die Preise sogar leicht zurück.

Frankfurt: In Hanau ist Kaufen rund 40 Prozent günstiger

Frankfurt zeigt, warum der Blick über die Stadtgrenze gerade jetzt interessant sein kann. In der Mainmetropole kostet der Quadratmeter aktuell durchschnittlich 5.517 Euro. Anfang 2017 waren es noch 4.103 Euro – ein Anstieg um rund ein Drittel. Zuletzt haben die Preise wieder angezogen.

In Hanau läuft die Entwicklung dagegen in die andere Richtung.

Hanau: Günstiger und zuletzt fallende Preise

Mit durchschnittlich 3.229 Euro pro Quadratmeter liegt Hanau rund 41 Prozent unter dem Frankfurter Preisniveau. Bei 100 Quadratmetern macht das rechnerisch fast 229.000 Euro Unterschied. Noch interessanter ist die kurzfristige Entwicklung: Während Frankfurt zuletzt wieder teurer wurde, sank der Durchschnittspreis in Hanau seit Juli von 3.269 auf 3.229 Euro.

Der ohnehin große Preisabstand hat sich damit zuletzt sogar vergrößert.

Offenbach: Deutlich günstiger, aber die Preise ziehen an

Wer näher an Frankfurt bleiben möchte, findet auch in Offenbach niedrigere Preise. Durchschnittlich 4.026 Euro pro Quadratmeter bedeuten rund 27 Prozent Preisvorteil gegenüber Frankfurt. Allerdings dreht der Markt bereits wieder nach oben. Seit Juli stiegen die Preise von 3.996 auf 4.026 Euro pro Quadratmeter.

Offenbach ist damit ein gutes Beispiel dafür, dass günstigere Alternativen nicht automatisch stagnierende Märkte sind.

Köln: Jenseits der Stadtgrenze wird es schnell günstiger

Auch Köln hat einen kräftigen Preisanstieg hinter sich. Anfang 2017 kostete der Quadratmeter durchschnittlich 3.185 Euro. Heute sind es 4.892 Euro – rund 54 Prozent mehr.

Zuletzt verlief die Entwicklung allerdings deutlich ruhiger. Seit dem Sommer haben sich die Preise nur wenig bewegt.

Für Käufer eröffnet das mehrere Alternativen im Umland.

Rhein-Erft-Kreis: Rund ein Drittel günstiger

Im Rhein-Erft-Kreis werden aktuell durchschnittlich 3.311 Euro pro Quadratmeter verlangt. Das sind rund 32 Prozent weniger als in Köln.

Bei 100 Quadratmetern ergibt sich ein rechnerischer Preisunterschied von etwa 158.000 Euro.

Ganz still steht der Markt allerdings nicht. Seit Juli sind die Preise leicht gestiegen. Und langfristig hat auch der Rhein-Erft-Kreis einen erheblichen Sprung gemacht: Anfang 2017 wurden durchschnittlich erst 1.962 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Rhein-Sieg-Kreis: Noch günstiger und zuletzt stabil

Eine weitere Möglichkeit bietet der Rhein-Sieg-Kreis. Mit durchschnittlich 3.288 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau rund ein Drittel unter Köln.

Anders als im Rhein-Erft-Kreis ging es zuletzt nicht weiter nach oben. Seit Juli sind die Preise sogar minimal zurückgegangen.

Bergisch Gladbach: Stadt statt Landkreis

Wer lieber in einer eigenständigen Stadt sucht, kann Bergisch Gladbach ins Auge fassen. Dort werden aktuell durchschnittlich 3.672 Euro pro Quadratmeter verlangt – rund ein Viertel weniger als in Köln.

Der Markt zieht allerdings wieder etwas an. Seit Juli ging es von 3.644 auf 3.672 Euro nach oben.

Düsseldorf: Neuss bleibt die günstigere Alternative auf der anderen Rheinseite

Düsseldorf gehört derzeit zu den Märkten mit besonders deutlicher Bewegung. Anfang 2017 kostete der Quadratmeter im Schnitt 3.020 Euro. Mittlerweile sind es 4.613 Euro – ein Plus von rund 53 Prozent.

Vor allem zuletzt hat sich die Entwicklung beschleunigt: Im Juli lag der Durchschnittspreis noch bei 4.463 Euro. Binnen drei Monaten kamen damit rund 150 Euro pro Quadratmeter hinzu.

Wer Düsseldorf nicht bezahlen möchte, findet in Neuss eine naheliegende günstigere Variante. Beispielsweise weichen viele in den mittlerweile teuren Duisburg Süden aus. Der Stadtteil Huckingen mit den Regionalbahnanschluss ist nur wenige Minutem vom Düsseldorfer Hauptbahnhof entfernt. 

Neuss: Knapp ein Viertel weniger als in Düsseldorf

In Neuss kostet der Quadratmeter aktuell durchschnittlich 3.513 Euro. Das sind rund 1.100 Euro beziehungsweise knapp 24 Prozent weniger als in Düsseldorf.

Auch Neuss wird allerdings wieder teurer. Seit Juli ist der Durchschnitt von 3.484 auf 3.513 Euro gestiegen. Das Tempo fällt bislang aber wesentlich geringer aus als in Düsseldorf.

Kreis Mettmann: Der Preisabstand wird noch größer

Mehr sparen lässt sich im Kreis Mettmann. Mit durchschnittlich 3.295 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau rund 29 Prozent unter Düsseldorf.

Bei einer 100 Quadratmeter großen Immobilie entspricht das einer Differenz von knapp 132.000 Euro.

Auch hier bewegen sich die Preise inzwischen wieder nach oben, bislang allerdings moderat.

Ratingen: Weniger Ersparnis, dafür stabiler Markt

In Ratingen zahlen Käufer aktuell durchschnittlich 3.697 Euro pro Quadratmeter. Der Preisvorteil gegenüber Düsseldorf beträgt damit knapp 20 Prozent.

Dafür hat sich das Preisniveau in den vergangenen Monaten kaum bewegt. Während Düsseldorf einen deutlichen Sprung gemacht hat, läuft Ratingen bislang weitgehend seitwärts.

Stuttgart: Hier bringt der Umzug ins Umland weniger

Stuttgart fällt im Vergleich zu den anderen Metropolen aus dem Muster. Seit 2017 sind die Kaufpreise deutlich schwächer gestiegen. Damals kostete der Quadratmeter durchschnittlich 3.986 Euro, aktuell sind es 4.457 Euro. Das entspricht lediglich einem Plus von knapp zwölf Prozent. Zuletzt hat Stuttgart allerdings wieder deutlich zugelegt: Im Juli wurden durchschnittlich noch 4.346 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Böblingen: Etwas günstiger, aber kein riesiger Abstand

In Böblingen kostet der Quadratmeter aktuell durchschnittlich 3.995 Euro. Gegenüber Stuttgart ergibt sich damit eine Ersparnis von gut zehn Prozent. Positiv für Käufer: Zuletzt sind die Preise leicht zurückgegangen. Einen ähnlichen finanziellen Hebel wie im Münchner oder Frankfurter Umland gibt es hier dennoch nicht.

Esslingen und Ludwigsburg: Der Preisvorteil schrumpft

Auch Esslingen ist mit 4.054 Euro pro Quadratmeter günstiger als Stuttgart. Die Differenz beträgt aber nur rund neun Prozent.

Noch weniger bringt der Blick nach Ludwigsburg. Dort ist der Preisabstand zu Stuttgart inzwischen so klein, dass sich ein Umzug allein wegen des Kaufpreises kaum begründen lässt. Gerade Stuttgart zeigt damit: Die Rechnung „Umland gleich deutlich günstiger“ geht nicht überall auf.

Berlin: Potsdam ist keine günstige Ausweichmöglichkeit mehr

Noch deutlicher wird das in Berlin. Die Hauptstadt hat seit 2017 einen enormen Preissprung erlebt. Von durchschnittlich 3.015 Euro ging es auf aktuell 4.992 Euro pro Quadratmeter – rund 66 Prozent mehr.

In den vergangenen Monaten ist die Dynamik allerdings nahezu zum Erliegen gekommen. Im Juli lag der Durchschnitt bereits bei 4.987 Euro. Wer nun automatisch Potsdam als günstigere Alternative ins Auge fasst, dürfte überrascht sein.

Potsdam kostet inzwischen fast so viel wie Berlin

In Potsdam werden aktuell durchschnittlich 4.963 Euro pro Quadratmeter verlangt. Zwischen beiden Städten liegen damit gerade einmal 29 Euro pro Quadratmeter. Immerhin ist in Potsdam momentan etwas Entspannung zu beobachten. Im Juli lag der Durchschnittspreis noch bei 5.068 Euro. Seither ging es deutlich nach unten. Für Käufer macht das Potsdam zwar wieder etwas attraktiver. Eine echte Sparalternative zu Berlin ist die Stadt beim aktuellen Preisniveau aber weiterhin nicht.