Hauskauf rund um Berlin: Hier sind die Preise zuletzt gefallen

Die Immobilienpreise in Berlin sind hoch – das Berliner Umland hingegen bietet 2025 gute Chancen für Käufer. Denn rund um die Hauptstadt sind die Angebotspreise für Bestandshäuser in mehreren Landkreisen innerhalb von drei Jahren stark gefallen. Wer jetzt sucht, kann bares Geld sparen – muss jedoch bei der Energieeffizienz genau hinschauen.

Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, die die Quadratmeterpreise für Häuser mit 600 m² Grundstück, Baujahr 1945–1970 und fünf Zimmern betrachtet – jeweils am 1. März 2022 und 2025. Grundlage sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise. Auch der energetische Zustand wurde untersucht.

In diesen 5 Landkreisen rund um Berlin sind die Preise am stärksten gefallen

Das sind die Top 5 Landkreise im 50-Kilometer-Umkreis der Hauptstadt mit dem größten Preisrückgang:

Teltow-Fläming: Rückgang um 14,3 Prozent

Der Landkreis Teltow-Fläming liegt südlich von Berlin und gehört zu den Regionen mit dem stärksten Preisrückgang im Umland. Die Angebotspreise sind seit 2022 um 14,3 % gefallen – auf aktuell 2.563 €/m². Zu den größten Städten zählen Ludwigsfelde, Luckenwalde und Jüterbog.

Viele Orte sind per Bahn oder Auto gut an Berlin angebunden. Allerdings ist die Bausubstanz vieler Häuser energetisch überholungsbedürftig: 38 % der Angebote entfallen auf die Klassen F, G oder H.

Dahme-Spreewald: Preisrückgang trifft Natur und Nähe

Dahme-Spreewald bietet eine Mischung aus Natur und Hauptstadtanbindung. Der Quadratmeterpreis ist hier um 13,0 % gesunken – auf 2.734 €. Orte wie Königs Wusterhausen, Wildau und Lübben bieten eine gute Infrastruktur und Nähe zur S-Bahn.

Allerdings sind ebenfalls 38 % der Häuser in den schlechtesten Energieklassen eingestuft – energetische Sanierungskosten sollten daher eingeplant werden.

Havelland: Pendeln wird wieder bezahlbar

Im westlich von Berlin gelegenen Landkreis Havelland beträgt der Rückgang 12,7 % – der Quadratmeter liegt bei 2.751 €. Besonders gefragt sind Falkensee, Nauen und Rathenow (teilweise über 50 km, aber relevant für den Markt).

Die Nähe zur Hauptstadt macht das Havelland für Pendler attraktiv. Doch auch hier ist Sanierung ein Thema: Nur 25 % der Häuser haben bessere Effizienzklassen als F–H.

Oberhavel: Schnäppchen im Norden

Oberhavel nördlich von Berlin wartet mit einem Rückgang von 12,3 % auf – und einem aktuellen Preisniveau von 2.986 €/m². Die Orte Oranienburg, Hennigsdorf und Velten profitieren von S-Bahn-Anbindung und guter Infrastruktur.

Mit einem relativ niedrigen Anteil von 30 % an F–H-Häusern steht Oberhavel beim energetischen Zustand im Vergleich gut da.

Märkisch-Oderland: Der Osten wird günstiger

Auch östlich von Berlin haben sich die Preise deutlich nach unten bewegt: Im Landkreis Märkisch-Oderland beträgt der Rückgang 11,9 % – auf aktuell 2.530 €/m². Orte wie Strausberg, Bad Freienwalde und Seelow (am äußeren Rand) bieten ländlichen Charme und Berlin-Nähe.

Energetisch zeigt sich die Region durchwachsen: 46 % der angebotenen Häuser liegen in den Klassen F, G oder H.

Fazit: Jetzt lohnt sich der Hauskauf im Berliner Umland

Wer in Berlin nicht fündig wird, sollte das Umland prüfen: Die Preise sind in den vergangenen drei Jahren teils zweistellig gefallen. Besonders attraktiv sind Regionen mit guter Anbindung wie Teltow-Fläming oder Dahme-Spreewald.

Allerdings: Bei vielen Objekten handelt es sich um unsanierte Bestandsimmobilien. Käufer sollten daher den energetischen Zustand nicht außer Acht lassen – und die Möglichkeit staatlicher Förderprogramme prüfen.