BGH zu Miteigentum: Dieser Faktor entscheidet über die Auszahlung von Ansprüchen

Ein Eigentümerwechsel schafft nicht automatisch neue rechtliche Verhältnisse für alte Forderungen. Der Bundesgerichtshof hat geklärt, welcher Zeitpunkt bei Nutzungsersatz zwischen mehreren Beteiligten entscheidend ist. Das ist vor allem bei Erbfällen, Miteigentum und späteren Anteilsübertragungen relevant.

Später Miteigentümer – für den alten Anspruch trotzdem Dritter

Im Fall vor dem Bundesgerichtshof verlangte ein hälftiger Miteigentümer rund 125.000 Euro für Nutzungen eines Grundstücks aus den Jahren 2011 und 2012. Die Beklagte wurde allerdings erst Jahre später selbst Miteigentümerin.

Der BGH stellt klar: Entscheidend ist die Situation bei Entstehung des Anspruchs. Wer damals Dritter war, bleibt für diesen alten Anspruch Dritter – auch wenn die Person später einen Anteil an der Immobilie erwirbt. (BGH, Urteil vom 10. Juli 2026 – V ZR 45/25)

Ein einfaches Beispiel: Anna und Ben besitzen gemeinsam ein Haus. Eine dritte Person nutzt die Immobilie unberechtigt, wodurch ein Anspruch auf Nutzungsersatz entsteht. Einige Jahre später kauft genau diese Person Bens Anteil und wird damit selbst Miteigentümerin. Für den bereits entstandenen Anspruch ändert das nichts: Entscheidend bleibt ihre Stellung zum damaligen Zeitpunkt.

BGH: Die Eigentumsquote entscheidet nicht über die Auszahlung 

Eine weitere wichtige Klarstellung: Wer beispielsweise zur Hälfte Miteigentümer ist, kann Nutzungsersatz nicht automatisch zur Hälfte für sich selbst verlangen. Bei solchen Ansprüchen kann die Forderung rechtlich der Gemeinschaft zustehen und muss entsprechend für alle Miteigentümer geltend gemacht werden.

Gerade bei Erbengemeinschaften oder ehemaligen gemeinsamen Eigentümern kann deshalb entscheidend sein, wer zum Zeitpunkt der betreffenden Nutzung beteiligt war – selbst wenn das Grundbuch inzwischen eine völlig andere Situation zeigt.

Für Makler und Eigentümer zählt auch die Vorgeschichte

Für Makler, Käufer und Eigentümer ist das Urteil vor allem bei Immobilien mit wechselnden Eigentumsverhältnissen interessant. Ein Blick auf den aktuellen Grundbuchstand reicht bei offenen Nutzungs- oder Zahlungsansprüchen nicht immer aus. Auch frühere Eigentums- und Besitzverhältnisse können relevant sein.

Für klassische Mietverhältnisse liefert das Urteil dagegen keine neue allgemeine Regel. Es betrifft Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis bei Miteigentum. Der konkrete Streit ist zudem noch nicht abgeschlossen: Der BGH hob die Entscheidung des OLG München auf und verwies den Fall zur weiteren Prüfung zurück.

Verwendete Quellen: BGH-Urteil vom 10. Juli 2026, V ZR 45/25