Bayern: Immobilienkäufer bleiben zurückhaltend – trotz niedriger Grunderwerbsteuer

Bayern gehört zu den Bundesländern mit der niedrigsten Grunderwerbsteuer – trotzdem zog der Immobilienmarkt 2025 hier deutlich schwächer an als anderswo. immowelt-Daten zeigen: Die Preisentwicklung ist moderat, die Kaufdynamik bleibt gedämpft.

Hohe Zinsen, steigende Lebenshaltungskosten und ein insgesamt angespanntes wirtschaftliches Umfeld haben den Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren bundesweit ausgebremst. Während sich der Markt 2025 in vielen Regionen wieder spürbar belebt hat, fällt die Entwicklung in Bayern vergleichsweise verhalten aus.

Das zeigt sich sowohl bei den Immobilienpreisen als auch bei der Zahl der Transaktionen. Obwohl der Freistaat mit 3,5 Prozent bundesweit den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz hat, blieb der Zuwachs bei den Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer 2025 gegenüber 2024 überschaubar. Mehreinnahmen von nur 159 Millionen Euro (+ 9,9%) verhalfen dem Freistaat zu 1,9 Milliarden Euro Einnahmen. Zum Vergleich: Nordrhein-Westfalen hat 3,6 Millionen Euro eingenommen – das sind rund 1,25 Millionen Euro mehr und entspricht 53,3 Prozent Mehreinnahmen.

Ein Hinweis darauf, dass nicht automatisch mehr gekauft wird, nur weil die Erwerbsnebenkosten geringer sind.

Moderate Preisentwicklung in den Metropolen

Laut Daten von immowelt sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Bayern 2025 zwar gestiegen, allerdings in moderatem Umfang. In München, der mit Abstand teuersten Großstadt Deutschlands, legten die Preise binnen zwölf Monaten um 2,7 Prozent zu. Auch in anderen großen Städten wie Nürnberg oder Augsburg blieben die Zuwächse überschaubar.

Damit liegt Bayern unter dem bundesweiten Durchschnitt, der bei rund 4 Prozent für Eigentumswohnungen liegt. Größere Preissprünge bleiben vor allem wegen des bereits sehr hohen Ausgangsniveaus aus. In vielen Regionen stoßen Käufer schlicht an ihre finanzielle Belastungsgrenze.

Nachfrage verlagert sich ins Umland

Eine gewisse Belebung zeigt sich vor allem abseits der teuersten Städte. In Teilen Ober- und Niederbayerns sowie in einzelnen Mittelstädten profitieren Käufer von geringeren Quadratmeterpreisen als in München oder im unmittelbaren Umland. Dennoch bleibt auch hier die Nachfrage selektiv.

Laut immowelt profitieren Kaufinteressenten weiterhin von Verhandlungsspielräumen, da viele Verkäufer ihre Preisvorstellungen an die neue Marktrealität anpassen mussten. Schnelle Abschlüsse wie in den Boomjahren sind jedoch die Ausnahme.

Käufer warten weiter ab

Viele potenzielle Käufer in Bayern haben ihre Entscheidung erneut verschoben. Nach dem Zinsanstieg ab 2022 hatten zahlreiche Haushalte gehofft, dass die Finanzierungskosten rasch wieder sinken würden. Diese Erwartung erfüllte sich nur teilweise. Gleichzeitig bleibt die wirtschaftliche Unsicherheit hoch, was langfristige Verpflichtungen zusätzlich erschwert.

„Eigentumswohnungen haben sich in den vergangenen zwölf Monaten in fast allen Großstädten verteuert. Allerdings können Kaufinteressenten in Preisverhandlungen nach wie vor spürbare Nachlässe erzielen“, sagt Robert Wagner, Geschäftsführer von immowelt. Das gelte insbesondere außerhalb der teuersten Metropolen.

Fazit: Bayern bleibt ein Sonderfall

Der Blick auf Bayern zeigt, dass eine niedrige Grunderwerbsteuer allein keine Garantie für eine hohe Kaufdynamik ist. Trotz günstigerer Rahmenbedingungen bei den Erwerbsnebenkosten bleibt der Immobilienmarkt im Freistaat vergleichsweise ruhig. Hohe Preise und hohe absolute Kaufkosten wirken stärker als der Steuersatz.