Bauzinsen wieder unter Druck: Für Käufer kann sich daraus trotzdem eine Chance ergeben

Die Bauzinsen stehen wieder unter Aufwärtsdruck. Obwohl die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen zuletzt nicht verändert hat, ist die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen auf Rekordhoch gestiegen. Schuld sind Energiepreise, aufkeimende Inflationssorgen und die Unsicherheit an den Kapitalmärkten. Worauf Immobilienkäufer, Makler und Baufinanzierer jetzt achten sollten.

Bauzinsen haben nach kurzer Entspannung wieder angezogen

Anfang Juli sah es für Immobilienkäufer noch gut aus. Nach Angaben von Dr. Klein sank der repräsentative Zins für eine zehnjährige Baufinanzierung auf 3,32 Prozent. Die Hoffnung auf eine Entspannung im Nahost-Konflikt ließ den Ölpreis sinken und verringerte damit auch die Inflationssorgen.

Doch die Ruhe hielt nicht lange. Mit der erneuten Verschärfung des Konflikts stiegen Ölpreis und Inflationserwartungen wieder. Am 20. Juli lag der repräsentative Bauzins von Dr. Klein bereits wieder bei 3,56 Prozent. Zinsen unter 4 Prozent sind bei einer Baufinanzierung damit realistisch

Inzwischen kommt zusätzlicher Druck vom Anleihemarkt. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen lag am Freitag, 18. August nahe am Rekordhoch der vergangenen 10 Jahre bei rund 3,16 Prozent und damit auf einem Niveau, das seit vielen Jahren nicht mehr erreicht wurde.

Für Baufinanzierer sind aktuell vor allem drei Entwicklungen wichtig:

• Öl und Energie treiben die Inflation wieder nach oben.
• Die Renditen langfristiger Bundesanleihen sind deutlich gestiegen.
• Die EZB wartet ab, während der Kapitalmarkt die langfristigen Zinsen bereits nach oben drückt.

Deutschlands Inflation steigt – aber vor allem wegen Energie

Die deutsche Inflationsrate ist im Juli von 2,3 auf 2,8 Prozent gestiegen (destatis.de). Auf den ersten Blick erhöht das den Druck auf die EZB. Entscheidend ist allerdings, woher der Preisanstieg kommt.

Die Kerninflation ohne Nahrungsmittel und Energie lag lediglich bei 2,4 Prozent. Rechnet man nur Energie heraus, betrug die Inflation sogar 2,2 Prozent. Ohne Heizöl und Kraftstoffe waren es 1,9 Prozent.

Ein wesentlicher Teil des jüngsten Inflationsanstiegs kommt damit von den Energiepreisen. Energieprodukte waren im Juli 8,3 Prozent teurer als ein Jahr zuvor. Besonders stark stiegen die Kraftstoffpreise mit 23 Prozent. Dabei spielte neben dem höheren Ölpreis allerdings auch das Ende des Tankrabatts eine Rolle. Zudem dürften Engpässe weltweiter Raffinerieprodukte eine Rolle spielen, weil durch den Ukrainefkonflikt vor allem russische Öl-Erzeugnisse dem Weltmarkt fehlen, wie der CEO von Exxon Mobil, Darren Woods, im jüngsten Unternehmensbericht erklärte. Auch deshalb stehen Sprit und Heizöle auf einem hohen Preisniveau.

Für die hiesige Zinsentwicklung ist diese Unterscheidung wichtig. Ein vorübergehender Ölpreisschock ist für die Geldpolitik etwas anderes als eine breit steigende Inflation. Kritischer würde es, wenn sich die höheren Energiepreise dauerhaft auf Löhne, Dienstleistungen und andere Waren übertragen.

Ganz verschwunden ist dieses Risiko nicht. Dienstleistungen verteuerten sich im Juli um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

EZB hält die Zinsen stabil und beobachtet die Inflation

Die Europäische Zentralbank hat bei ihrer Sitzung im Juli die Leitzinsen nicht verändert (EZB). Der Einlagenzins bleibt bei 2,25 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,40 Prozent und der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent. Im September bei der nächsten Sitzung könnte laut Ökonomen aber die nächste Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozentt kommen, zeigt auch das EZB-Watch-Tool.

Die EZB befindet sich damit in einer schwierigen Situation. Steigende Ölpreise erhöhen die Inflation, lassen sich aber durch höhere Leitzinsen kaum beeinflussen. Eine Zinserhöhung macht schließlich kein Öl günstiger.

Relevant wird der Energieschock für die Geldpolitik vor allem dann, wenn daraus eine breitere Inflation entsteht. Deshalb dürften neben den Energiepreisen vor allem Kerninflation, Löhne und Dienstleistungspreise darüber entscheiden, ob weitere Zinsschritte notwendig werden.

Für Baufinanzierungen bedeutet die Zinspause der EZB allerdings nicht automatisch Entspannung. Langfristige Bauzinsen können auch steigen, während der EZB-Leitzins unverändert bleibt.

Bundesanleihen werden zum entscheidenden Faktor für Bauzinsen

Genau das passiert derzeit. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen liegt bei rund 3,16 Prozent (14.08.2026, Bundesbank). Höher waren die Werte in den vergangenen zwei Jahrzehnten nur am Ende der weltweiten Finanzkrise 2008. Für den Baufinanzierungsmarkt ist das besonders relevant, weil langfristige Immobilienkredite stärker vom Kapitalmarkt als vom kurzfristigen EZB-Leitzins abhängen. Steigende Renditen verteuern die langfristige Refinanzierung. Banken müssen für Kapital höhere Zinsen zahlen und geben einen Teil dieser Kosten über höhere Bauzinsen an ihre Kunden weiter.

Vereinfacht funktioniert der aktuelle Zusammenhang so:

1. Ölpreis steigt
2. Inflationserwartungen steigen
3. Anleger verlangen höhere Renditen
4. Bundesanleihen steigen
5. Refinanzierung wird teurer
6. Druck auf Bauzinsen nimmt zu.

Hinzu kommt die höhere staatliche Kreditaufnahme. Muss Deutschland mehr Anleihen am Kapitalmarkt platzieren, konkurriert der Staat stärker um Kapital. Entscheidend ist dann, welche Renditen Investoren verlangen, um die zusätzlichen Anleihen zu kaufen.

Damit können höhere Staatsausgaben indirekt auch für den Immobilienmarkt relevant werden: Steigen die Renditen dauerhaft, verteuert sich nicht nur die Finanzierung des Bundes, sondern tendenziell auch die langfristige Finanzierung von Immobilien.

USA zeigen, wie der Markt die Zinsen selbst erhöhen kann

Ein ähnlicher Effekt ist derzeit in den USA zu beobachten. Dort sind die Renditen langfristiger Staatsanleihen stark gestiegen – auf ein deutlich höheres Niveau als in Deutschland -  ohne dass die Notenbank ihre Leitzinsen entsprechend erhöhen musste.

Der Kapitalmarkt verschärft die Finanzierungsbedingungen damit selbst. Wenn Anleger wegen Inflation, Staatsverschuldung oder anderer Risiken höhere Renditen verlangen, werden langfristige Kredite teurer. Gleichzeitig muss auch der Staat höhere Zinsen für neue Schulden bezahlen.

Für Deutschland lässt sich die Entwicklung nicht eins zu eins übertragen. Der grundlegende Mechanismus ist aber derselbe: Bauzinsen können steigen, obwohl die Zentralbank ihren Leitzins nicht anhebt.

Genau deshalb lohnt sich für Baufinanzierer derzeit der Blick auf den Anleihemarkt mindestens ebenso sehr wie auf die nächste EZB-Sitzung.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer und Makler?

Kurzfristig spricht wenig für einen deutlichen Rückgang der Bauzinsen. Dafür sind die Renditen der Bundesanleihen derzeit zu hoch und die Unsicherheit bei Energiepreisen und Inflation zu groß.

Für den Immobilienmarkt muss das langfristig aber nicht ausschließlich negativ sein. Steigende Bauzinsen reduzieren den Kreditbetrag, den sich Haushalte bei gleicher monatlicher Belastung leisten können. Dadurch sinkt die finanzierbare Nachfrage nach Immobilien.

Verkäufer können diesen Effekt nicht dauerhaft ignorieren. Bleiben Finanzierungen teuer, steigt insbesondere bei schwerer verkäuflichen Objekten der Druck auf die Kaufpreise. In angespannten Märkten mit knappem Angebot kann dieser Effekt allerdings deutlich schwächer ausfallen. Ein Phänomen, dass noch aus der Post-Corona-Zeit bekannt ist.

Für Makler wird deshalb die Finanzierbarkeit eines Objekts noch wichtiger. Nicht allein der Angebotspreis entscheidet darüber, ob ein Käufer zugreifen kann, sondern die Kombination aus Kaufpreis, Eigenkapital und aktuellem Bauzins.

Diese drei Werte sollten Baufinanzierer jetzt beobachten

1. Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe

Sie ist derzeit einer der wichtigsten Hinweise auf die Richtung der langfristigen Bauzinsen. Bleibt die Rendite deutlich oberhalb von 3 Prozent oder steigt weiter, dürfte eine größere Entspannung bei Baufinanzierungen schwierig werden.

2. Kerninflation statt nur Gesamtinflation

Die Gesamtinflation ist durch Energie derzeit stark verzerrt. Für die Frage, ob sich der Preisdruck dauerhaft festsetzt, ist deshalb die Kerninflation besonders wichtig. Aktuell liegt sie mit 2,4 Prozent unter der Gesamtinflation von 2,8 Prozent.

3. Ölpreis und Nahost-Konflikt

Der Ölpreis ist momentan das Bindeglied zwischen geopolitischer Lage, Inflation und Zinsmarkt. Eine nachhaltige Entspannung könnte den Inflationsdruck reduzieren und damit auch die Anleiherenditen entlasten. Eine erneute Eskalation hätte dagegen das Potenzial, den gegenteiligen Effekt auszulösen.

Bauzinsen dürften vorerst erhöht bleiben

Für Immobilienkäufer, Makler und Finanzierungsberater ergibt sich damit ein relativ klares Bild: Von der EZB kommt aktuell zwar kein zusätzlicher Zinsdruck. Dafür übernimmt der Kapitalmarkt diese Rolle.

Solange Energiepreise und Inflation unsicher bleiben und die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen auf dem aktuellen hohen Niveau notiert, ist ein deutlicher Rückgang der Bauzinsen eher unwahrscheinlich.

Für Käufer kann sich daraus trotzdem eine Chance ergeben. Höhere Finanzierungskosten schwächen die Nachfrage und können den Verhandlungsspielraum beim Immobilienpreis erhöhen. Entscheidend ist deshalb nicht nur, ob der Bauzins einige Zehntelprozentpunkte höher oder niedriger liegt. Finanzierung und Kaufpreis müssen im aktuellen Markt stärker zusammen betrachtet werden.