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Immobilien als Kapitalanlage

In den letzten Jahren ist die Immobilie zu einer echten Alternative geworden, wenn es um Kapitalanlagen geht. Denn verglichen mit anderen klassischen Anlageformen versprechen Immobilien oft eine deutlich höhere und sichere Rendite.

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Neubau kaufen: So gehen Kapitalanleger vor

Immobilien sind bei Kapitalanlegern beliebt. Oft stellt sich die Frage: In eine Bestandsimmobilie investieren oder in einen Neubau? Letzteres kann durchaus Vorteile haben.

Neubau, Baustelle, Foto: Smileus/stock.adobe.com
In vielen Städten boomt der Neubau von Wohnungen. Für Kapitalanleger sind Neubauwohnungen oft attraktiv, weil sie im Gegensatz zu Festgeld und Co. Solide Erträge liefern. Foto: Smileus/stock.adobe.com

Es gibt in vielen deutschen Städten zu wenig Wohnraum. Deshalb steigen vielerorts die Mieten seit Jahren immer stärker an. Bei Kapitalanlegern ist die vermietete Immobilie deshalb immer mehr in den Fokus des Interesses gerückt. Dann stellt sich die Frage: Lohnt sich eher die Investition in eine Bestandsimmobilie oder in einen Neubau?

Beides hat Vor- und Nachteile: Der Eigentumswechsel einer Bestandsimmobilie geht schneller als Planung und Bau eines Neubauvorhabens. Und Mieter sind meist schon da. Auf der anderen Seite sind Neubauten oft moderner und besser ausgestattet und punkten mit niedrigem Energieverbrauch. Teure Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen sind in den ersten Jahren nicht zu erwarten oder fallen unter die Gewährleistung. Auch lässt sich meist eine höhere Quadratmetermiete erzielen als bei einem in die Jahre gekommenen Altbau.

Lage und Grundstückssuche

Wer sich dann für einen Neubau entscheidet, sollte sich zuerst Gedanken über die Lage machen. In Großstädten sind Mietwohnungen zwar begehrt und erzielen hohe Mieten, dafür kosten Grundstücke dort oftmals horrende Summen. In weniger begehrten ländlichen Lagen sind Grundstücke dagegen günstiger, doch auch die Mieten sind niedriger und manchmal ist es auch gar nicht so einfach, einen Mieter zu finden.

Oftmals ist es sinnvoller, etwas mehr für das Grundstück auszugeben und sich für eine bessere Lage zu entscheiden, denn nur dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch, die Immobilie langfristig zu einem guten Preis vermieten zu können.

Wer baut?

Neubau, Architekt, Foto: Jacob Lund/stock.adobe.com
Bauträger oder Architekt? Ein Architektenhaus hat den Vorteil, dass sich die individuellen Wünsche des Bauherrn verwirklichen lassen. Foto: Jacob Lund/stock.adobe.com

Investoren müssen sich entscheiden, ob sie ein Neubau-Projekt von einem Bauträger erwerben, oder ein nach individuellen Wünschen entworfenes Architektenhaus bauen wollen. Der Erwerb vom Bauträger ist dabei meist mit weniger Aufwand verbunden. Beim Architektenhaus folgt nach der Grundstückssuche die individuelle Planung, der Bauherr ist zeitlich wesentlich mehr eingespannt, hat aber mehr Freiheiten, Ausstattung und Architekturstil im Rahmen der baurechtlichen Möglichkeiten frei zu gestalten.

Kosten ermitteln

Beim Neubau geht es immer auch darum, die Kosten im Griff zu haben. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) hat das Bauen in den vergangenen Jahren immer teurer gemacht und Handwerker sind wegen des Baubooms so gut ausgelastet, dass sie ihre Dienste nicht zum Schnäppchenpreis anbieten müssen. Hinzu kommen die ebenfalls gestiegenen Grundstückspreise. Ein Neubau muss also wohl kalkuliert sein.

Objekte vom Bauträger werden üblicherweise zum Festpreis verkauft. Hinzu kommen noch die Erwerbsnebenkosten, eventuell Erschließungskosten sowie unter Umständen Zusatzkosten für Extras oder Sonderwünsche. Die Gesamtkostenermittlung, die Basis für die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, ist also relativ einfach.

Etwas komplexer ist die Kostenermittlung, wenn mit einem Architekten gebaut wird. Denn die einzelnen Gewerke werden ausgeschrieben, der Architekt kann zunächst die Baukosten also nur schätzen. Hinzu kommt, dass auch der Architekt gemäß HOAI entlohnt wird. Außerdem fallen Kosten für Bauanträge, Erschließung und Versicherungen während der Bauphase sowie eventuell Kaufnebenkosten für das Grundstück an, die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt wurde.

Finanzierung sichern und mögliche Rendite berechnen

Neubau, Bank, Foto: iStock.com/Ridofranz
Um die Rendite eines Neubaus zu berechnen, muss man sämtliche Faktoren berücksichtigen – so auch die Kosten der Finanzierung durch die Bank. Foto: iStock/Ridofranz

Angenommen, Kapitalanleger Max Maier entschließt sich, von einem Bauträger eine Neubauwohnung für 250.000 Euro zu erwerben, so muss er folgende Faktoren bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen:

  • Die Kaufnebenkosten: Sie sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch, da die Grunderwerbsteuersätze Ländersache sind. Die Steuer beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Gerichtskosten in Höhe von rund 1,5 Prozent. In vielen Fällen fällt eine Maklerprovision an, die je nach Region ebenfalls variieren kann. Oft sind es 3,57 Prozent. Im nachfolgenden Beispiel gehen wir von insgesamt zehn Prozent Kaufnebenkosten, hier also 25.000 Euro aus.
  • Die erzielbaren Mieteinnahmen für die Neubauwohnung: Im Beispiel gehen wir von einer monatlichen Kaltmiete in Höhe von 700 Euro, jährlich also 8.400 Euro aus.
  • Die Instandhaltungsrücklage und Verwalterkosten: Für spätere Reparaturen und die Kosten für einen Verwalter werden monatlich 100 Euro veranschlagt.

Max Maier wird also einen jährlichen Überschuss vor Steuern und Abschreibungen in Höhe von 7.200 Euro aus den Mieteinnahmen erzielen. Davon muss er die Immobilie finanzieren.

Maier verfügt über ein Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro. Das bedeutet, dass er sich 175.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,8 Prozent bei der Bank leihen muss. Die anfängliche Tilgung beläuft sich auf zwei Prozent. Daraus ergibt sich eine Monatsrate in Höhe von 555 Euro, das sind jährlich 6.650 Euro, also etwas weniger als die Mieteinnahmen.

Maier kann aber die Zinsen und die Abschreibung (AfA) für seine Neubauwohnung steuerlich geltend machen. Abgeschrieben werden kann nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, beträgt 200.000 Euro. Hiervon kann Maier 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent von seinem zu versteuernden Einkommen abziehen – das sind hier 4.000 Euro. Zudem kann Maier auch die Zinsen, die er an die Bank zahlt, steuerlich geltend machen. Dabei gilt es zu beachten, dass jeden Monat der Zinsanteil der Rate sinkt, während der Tilgungsanteil – der steuerlich irrelevant ist – steigt. Im ersten Jahr sind es rund 3.100 Euro Zinsen.

Das bedeutet: Während sich das zu versteuernde Einkommen um jährlich 7.200 Euro erhöht (unter der Prämisse, dass die Rücklagen auch tatsächlich für Reparaturen ausgegeben werden), kann Maier rund 7.100 Euro absetzen. Dadurch steigt Maiers zu versteuerndes Einkommen – wenn auch nur unerheblich. In der Gesamtbetrachtung hat er einen kleinen Überschuss: jährlich rund 550 Euro, abzüglich zusätzlicher Einkommensteuer im zweistelligen Bereich – je nach individuellem Steuersatz. Hinzu kommt, dass jedes Jahr ein Teil der Immobilie abbezahlt ist und langfristig auch mit einer steigenden Miete zu rechnen ist – das Vermögen des Herrn Maier wächst also.

Neubau vermieten

Neubau, vermieten, Foto: WavebreakmediaMicro/stock.adobe.com
Der Neubau ist fertig: Jetzt geht es an die Vermietung. Eigentümer sollten den künftigen Mieter sorgfältig auswählen, um beispielsweise Mietnomaden keine Chance zu geben. Foto: WavebreakmediaMicro/stock.adobe.com

Die Immobilie ist fertiggestellt und Herr Maier will seine Wohnung nun vermieten. Dabei sollte er auf einiges achten:

Miethöhe ermitteln

Für Neubauten werden üblicherweise höhere Mieten verlangt als für Bestandsimmobilien. In vielen Städten gibt es Mietspiegel, die die marktüblichen Mieten abbilden. Bei Neubauten hat der Eigentümer den Vorteil, dass er sich nicht an die Mietpreisbremse halten muss, die in vielen Gebieten Deutschlands gilt. Das bedeutet, dass er auch eine Miete verlangen darf, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Solventen Mieter finden

Ein zahlungsunfähiger- oder unwilliger Mieter kann den Vermieter schnell viel Geld kosten. Nicht nur, dass dann die Mieteinnahmen wegfallen – der Eigentümer muss auch noch für die laufenden Kosten der Immobilie aufkommen. Und auch Räumungsprozesse und Rechtsanwälte kosten erst einmal Zeit und Geld. Daher ist es ratsam, bei der Prüfung der Solvenz von Mietinteressenten sehr sorgfältig vorzugehen.

Mietvertrags-Fallen vermeiden

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren die Rechte von Mietern immer mehr gestärkt. Das betrifft vor allem Schönheitsreparaturen und Betriebskosten. Vermieter sollten deshalb immer aktuelle Mietvertragsmuster verwenden und keine veralteten. Denn diese können unwirksame Klauseln enthalten, die nachteilig für Vermieter sind.

Info

Alternative zum Neubau: Gebraucht kaufen

Wer bei Neubauprojekten nicht fündig wird, kann auch nach gebrauchten Immobilien Ausschau halten. Diese haben den Vorteil, dass sie in der Regel bereits vermietet sind. Allerdings sollte der Zustand der Immobilie genau geprüft werden.